Среди всех макроэкономических показателей по итогам прошлого года лидирует ввод жилья в эксплуатацию, который вырос на 14,9% к предыдущему году. По данным Росстата, в России в 2014 году сданы в эксплуатацию 81 млн квадратных метров жилья (в прошлом году - 70,5 млн).
Лидером по-прежнему осталась Московская область, где построено 10,2% жилья от общей площади новых домов в стране. На втором месте – Краснодарский край, где ввели в эксплуатацию 5,9% новостроек. На третьем – Москва (4,1%), четвертом - Санкт-Петербург (4,0%). В нефтяных Тюменской области и Башкортостане построено соответственно 3,9 и 3,3% всего жилья в стране.
«Все вполне закономерно: Тюмень, Башкирия – нефтеносные провинции, где всегда растет спрос на жилье, поскольку у людей есть деньги, есть они в Екатеринбурге, многие перебираются в Краснодарский край, я уже не говорю о Москве и области, - не удивлен вице-президент Российской Гильдии риелторов Арсен Унанян. – Что бы ни говорили, Москва все равно остается резиновой, и рост строительства в Московской области – это как раз прирост самой Москвы, в которую люди продолжают и ехать, и инвестировать. Это продлится еще долго, пока регионы-аутсайдеры развития не станут более привлекательными для жизни и инвестиций. Тем более, что в Московской области немало дешевой земли, по стоимости сравнимой с другими регионами, а то и ниже. Издержки на строительство здесь сопоставимы с региональными, а вот маржа намного выше».
Лучше не там, где гуще, а где проще
В Республике Татарстан и Свердловской области построено по 3,0% жилых домов, в Ростовской области - 2,9%, Новосибирской - 2,7% и так далее. В целом, в 12 регионах построена почти половина нового жилья в стране.
Обращает на себя внимание тот факт, что такая расстановка регионов не сильно коррелирует с рейтингом раздела «строительство» пилотного Национального рейтинга состояния инвестиционного климата регионов, который презентовало в прошлом году Агентство стратегических инициатив (АСИ). Согласно нему Татарстан, например, занимает по некоторым показателям первое место, а не третье. А лидеры рейтинга Калужская. Ульяновская, Псковская и другие области оказались вовсе не замечены Росстатом.
«Рейтинг оценивает не инвестиционную привлекательность региона, а состояние инвестиционного климата, - пояснил координатор направления «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшения предпринимательского климата в сфере строительства» Агентства стратегических инициатив Дмитрий Волков. – Он лишь косвенно может влиять на инвестпривлекательность. К примеру, если в Москве и Тюмени квартиры стоят дороже, то пусть здесь процедура получения согласований на строительство будет год длиться и более – инвестор вложит сюда средства, чем в ту же Самарскую область, где все процедуры занимают всего несколько дней, но спрос на жилье намного ниже».
Богатые скоро заплачут
По части инвестклимата в строительстве АСИ оценивает регионы по трем основным показателям (всего их более 50): количество процедур, необходимых для согласования всей строительной документации, сроки их прохождения и степень удовлетворенности профильных инвесторов условиями ведения бизнеса.
Например, в Татарстане, все процедуры выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) сосредоточены в одном управлении (архитектуры и градостроительства исполнительного комитета Казани). Эскизные проекты здесь рассматривают в режиме онлайн. Сроки выдачи ГПЗУ сокращены с 30 до 15 дней, а сроки прохождения процедуры Региональной экспертизы - с 60 до 23 рабочих дней. А что касается итогового разрешения на строительство, которое в большинстве регионов выдается годами, здесь застройщики получают его в течение месяца-двух в зависимости от того, насколько типовым является объект.
По словам Дмитрия Волкова, рейтинг позволяет стимулировать губернаторов «хлебных» регионов становиться эффективнее. Руководители регионов, в которых еще два года назад был сплошной бурьян, а теперь на его месте новостройки, займут в рейтинге лидирующие позиции. А вот в более благополучных регионах после наступления стагнации по разным (в том числе коррупционным и бюрократическим) причинам, может продолжиться рост за счет прежних заделов.
«Хороший пример – Калужская область, где еще десять лет назад ничего не было, а теперь действует автокластер и много других новых производств, - продолжает Дмитрий Волков. - И соседняя Самарская область, которая несмотря на Черноземье не сильно продвинулась в развитии. Эффективность власти следует сравнивать при сопоставимых рыночных условиях. Проще говоря, сегодня бедные регионы начнут бежать быстрее сытых и в итоге со временем обгонят их в развитии».
Если на всех поделить…
Для адекватности сравнения усилий властей Волков предлагает ориентироваться в том числе на исполнение регионами ориентира установленного президентом страны – вводить не менее одного квадратного метра в год на одного жителя области. К такому критерию пока приблизились только Ульяновская, Псковская и Архангельская, Саратовская области и несколько других областей. По этому показателю богатые регионы уже сильно уступают, а Москва и вовсе оказалась в самом «хвосте».
«Большой эффект и развитию области, и строительным компаниям дает именно комплексная жилая застройка, которая невозможная без прямого участия местных властей, - говорит генеральный директор корпорации «Кошелев» Владимир Кошелев. – Если где-то можно год-два получать разрешение на строительство одного дома и еще самому готовить площадку, то в некоторых регионах, как Самарская и особенно Калужская области – на согласование целого микрорайона уходит месяц-другой, да еще власть за счет госпрограмм готовит площадку и подводит к ней коммуникации. Таким образом и получается рост строительства – в область стягиваются инвесторы строительства из других регионов, где инвестклимат хуже и коррупция больше».
В целом по России исчерпывающий перечень процедур получения в сфере жилищного строительства (утвержден в мае этого года) сокращен на треть — с 220 до 134. Но каждый регион может установить и меньше административных процедур. Основная цель перечня – обеспечить выполнение программы «Жильё для российской семьи», которая предполагает, что свыше 460 тысяч семей смогут купить жилье экономкласса к 2017 году. Предполагается, что программа позволит построить в сжатые сроки до 70 млн квадратных метров жилья. Для строительства многоквартирных домов установлено предельное число согласований и разрешений – не более 65, а для индивидуального жилого дома ещё меньше – не более 25 разрешений.
Кризис покажет, кто прав
Но кризис внесет свои коррективы в эти планы правительства. По словам председателя совета директоров строительной компании «Джи Ти Проджект», члена президиума Ассоциации молодых предпринимателей Максима Жукова, многие строительные компании приостановили реализацию своих планов еще после ограничения доступа к рынкам капитала ввиду санкций.
«Прошлый год можно считать рекордным, поскольку завершались проекты, заложенные два-три года назад, что будет дальше – зависит от того, какие ставки смогут предложить коммерческие банки, сейчас они неподъемные во всяком случае для тех компаний, которые не имеют возможности строить за счет собственных средств. А таковых очень немного», - говорит Жуков.
Большинство застройщиков отмечают, что 60-80 процентов новостроек приобретают за счет ипотеки, ставки по которой выросли до 20% и выше вместе с ключевой ставкой Банка России (некоторые вовсе свернули ипотечные программы). И чтобы не заморозить строительство в этом и будущих годах, «Деловая Россия» предлагает Центробанку разработать механизм рефинансирования ипотечных кредитов по принципу Агентства ипотечного жилищного кредитования. В свое время этот механизм позволил достичь рекордных темпов роста строительства в середине 2000-х годов. Но пока Банк России не принял решение по этому поводу, многие проекты остаются в подвешенном состоянии.
«В этом году объемы строительства снизятся за счет сокращения спроса, но не существенно, – говорит заместитель директора ЗАО «Олимпик Сити» Дмитрий Рябов. – А вот 2016 год и последующие вызывают тревогу. Проблема в том, что девелопер готовит площадку два года. Сейчас многие приостановили свои планы по подготовке площадок. Если ситуация с кредитами и ипотекой стабилизируется только через год, то понадобится еще минимум год-два для подготовки новых площадок. Подготовка – это как раз период согласования и подведения инженерных сетей, многое другое. Вот этот период и будет провальным».
Таким образом, именно в кризисные и посткризисные времена сохранить темпы строительства смогут как раз те регионы, которые помогают готовить инвесторам площадки в сжатые сроки или уже сами подготовили их. А значит именно наиболее эффективные губернаторы в посткризисное время и обойдут по темпам, а возможно и по объемам ввода жилья своих избалованных большими деньгами и забюрократизированных коллег.