Полтора десятка турфирм обанкротились, десятки банков потеряли лицензии, автозаводы увольняют по 500 человек за раз. На фоне этих новостей столичный рынок новостроек выглядит удивительно бодро: нет ни банкротств, ни существенного падения цен. Впрочем, внутренние риски, связанные с рецессией в экономике и западными санкциями, и негативные ожидания нарастают. Кризис на рынке новостроек может разразиться уже этой осенью, триггером способно стать дальнейшее повышение ставок ипотеки.
Не опускать цены, стоять до последнего
«Растут цены или падают?» — с этого вечно актуального вопроса обычно начинаются статьи о рынке новостроек. Сейчас отвечать на него почти бессмысленно: достоверную информацию о рынке найти крайне трудно. Риелторы и девелоперы создают такой мощный и противоречивый информационный фон, что крупицы истины теряются. Одни застройщики сообщают, что за август цены уже выросли на 8%, другие — что в сентябре квартиры подорожают процентов на десять, кто-то пишет, что цены, наоборот, упали на 1%. Гораздо информативнее новости о количестве продаж.
С начала года рынок новостроек живет в импульсном режиме. В феврале-марте девелоперы зафиксировали рекордные продажи. Покупатели, напуганные валютными колебаниями, скупали все подряд, стремясь спасти сбережения. В марте рынок успокаивался, а с конца апреля впал в спячку. «Кажется, покупатели уехали в майские каникулы отдыхать, да так и не вернулись», — невесело шутили риелторы. Июнь-июль были настолько вялыми по продажам, что для стимулирования покупателей застройщики обрушивали на них целую серию специальных акций: появилась, к примеру, рассрочка платежей сроком до двух лет; машино-места стали преподносить в подарок при покупке жилья. В самое сложное положение по продажам попали те из девелоперов, кто в феврале-марте круче всех поднял цены, воспользовавшись ажиотажем.
Традиционно основная антикризисная стратегия столичных девелоперов — «не опускать цены». Что бы ни происходило, застройщик должен держаться до последнего. Легенда гласит, что в 2008 году всесильный руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин собирал девелоперов и запрещал снижать цены. Падения цен застройщики боятся, пожалуй, более всего. Если будет понятно, что цены снижаются, масса потенциальных покупателей отложат покупку — люди захотят сыграть на снижение. Коррекция цен будет ударом по представлению «недвижимость всегда в цене».
В августе продажи чуть ожили, но груз негативных ожиданий давит все сильнее. Рецессия в экономике рано или поздно даст о себе знать снижением спроса на жилье. Все сильнее ощущается кризис ликвидности: на строительном рынке нарастают неплатежи. Даже компании с деньгами с расчетами тянут сколько возможно. Но главная проблема — это удорожание ипотеки, являющейся основным драйвером рынка. На некоторых объектах до 70% сделок — это ипотечники. В России ипотека и так дорога: 12% годовых против, например, финских 2–3%. Однако из-за санкций и удорожания кредитов она подорожала еще на 0,5–1,5%. Генеральный ди