С рынка недвижимости последние года два новости приходят по большей части негативные. Однако многие частные инвесторы по-прежнему верят в недвижимость. На фоне общей нестабильности и скачков валюты она рассматривается как надежный актив, приносящий регулярный доход.

Появляются новые схемы инвестирования в недвижимость. Одну из них — гарантированный арендный бизнес — предложила российская компания NAI Becar. Схема позволяет купить лот размером от 13 квадратных метров в офисном центре, занятом арендатором. В «пакете» с помещением владелец получает гарантированную доходность в 10%. О новом инструменте и об особенностях инвестирования в недвижимость во время кризиса мы поговорили с вице-президентом компании NAI Becar Дмитрием Сороколетовым.

 — Какие возможности для инвестирования в недвижимость есть сегодня у физических лиц? На какую доходность можно рассчитывать?

— Самая простая операция — сдача квартиры в аренду. Доходность этой операции сейчас не самая высокая — в среднем 3–5 процентов годовых. Это пассивный доход: арендатор живет и платит деньги. Хотя, конечно, периодически надо делать ремонт, искать арендатора и так далее. В последнее время это стало сложнее: арендаторов меньше, ставки ниже. Доходность от владения апартаментами выше — 7–9 процентов, По крайней мере, в нашем комплексе апартаментов «Вертикаль» инвестор может рассчитывать на такие цифры.

— На протяжении двадцати лет наиболее популярной схемой инвестирования для частных лиц была покупка квартир в новостройке. Это схема сегодня работает?

— Инвестировать в новостройки можно, но надо очень тщательно выбирать проект. Схема «купил что угодно, и оно выросло в цене» больше не работает. Раньше покупка новостроек была очень выгодной за счет общего роста цен на рынке жилья и увеличения стоимости квартиры по мере строительства объекта. Первого фактора больше нет, поэтому резко вырастают риски.

— С чем связаны эти риски?

— На рынок вывалилось большое количество жилья. Значительно упала покупательская способность людей. Резко выросли риски недостроя: спрос уменьшился, а кредиты дороги и малодоступны девелоперам. Для частного инвестора сегодня резко вырастают сроки реализации проекта и падает доходность. Особенно это касается крупных строек. Как инвестор я бы избегал мегапроектов, где больше 500–600 тысяч квадратных метров. В таких проектах девелопер постоянно выводит на рынок всё новые корпуса, а чтобы держать высокие темпы продаж, цену приходится держать невысокой. Частный инвестор вынужден либо демпинговать, либо ждать, когда девелопер распродаст все квартиры.

— Сейчас многие частные инвесторы ищут помещения стрит-ритейла. В объявлениях так и пишут: «Магазин с арендатором, доходность 10 процентов годовых».

— Все хотят купить хорошие помещения, но есть очень много нюансов. Например, рынок торговой недвижимости крайне зависит от места: десять метров в сторону — и всё, магазин не будет успешным. Другой момент — арендатор. Я считаю, что хорошие арендаторы сегодня — продуктовые сети и аптеки. Они у