Рынок коммерческой недвижимости Москвы за два года полностью изменился, ускоренно пройдя путь от высокодоходного до проблемного. Драматически выросла вакантность: сегодня пустует почти 30% офисов класса А и 12% площадей в торговых центрах. Это произошло вследствие серьезной разбалансировки спроса и предложения. Спрос резко снизился из-за рецессии в экономике: компании освобождают офисы, закрываясь или сокращая персонал, а торговые центры страдают из-за уменьшения доходов населения и подорожания импорта. Предложение, напротив, в последние два года значительно выросло из-за инертности рынка: девелоперы в 2014–2015 годах активно достраивали начатые проекты, устанавливая рекорды по вводу новых площадей.
Сейчас начинается стадия инвестиционной паузы. На рынке переизбыток предложения, строить новые площади не нужно. К тому же доходность девелоперского бизнеса сегодня ниже банковских ставок. Аналитики предсказывают, что рынок строительства офисов погружается в спячку. По сравнению с пиковым 2008 годом он сократится в 20 раз: будут достраиваться лишь единичные объекты, которые расположены в лучших местах и которые невозможно заморозить. При нынешнем состоянии экономики пауза продлится не менее двух-трех лет. Инвестиционная пауза в строительстве торговых центров начнется через год, когда будут завершены текущие стройки, и она тоже может продлиться несколько лет.
На контрасте весьма активным выглядит рынок строительства жилья. После нескольких лет ограничений администрация Сергея Собянина вновь начала выдавать разрешения на жилые проекты. Резко выросло предложение новостроек, а цены на квартиры из-за конкуренции немного снизились. Накопленный неудовлетворенный спрос на жилье в Москве был поддержан субсидируемой государством ипотекой. В результате количество сделок с новостройками в апреле увеличилось, по данным Росреестра, на 23% по отношению к прошлому году. Стал оживать и вторичный рынок: например, количество ипотечных сделок в апреле выросло по отношению к прошлому году на 65%.
На дне
Офисная недвижимость Москвы по-прежнему в глубоком кризисе и устанавливает всё новые антирекорды. Этот сегмент рынка сильнее всего пострадал от рецессии в экономике, снизившей спрос на помещения для ведения бизнеса. Сейчас пустует уже более 3 млн квадратных метров. Уровень вакантности в сегменте офисов класса А, по данным компании Cushman & Wakefield, составил в первом квартале этого года 29%, в классе B — 16%.
Следствием столь печального состояния офисного рынка стало снижение ввода новых площадей: строить новые помещения крайне рискованно. В первом квартале введено немногим более 60 тыс. кв. м офисных площадей. Это на 30% меньше, чем в прошлом году, и это минимальное значение за всю историю развития московского рынка недвижимости. И среди этих помещений нет ни одного офисного здания класса А.
Благодаря сокращению нового строительства офисов показатель вакантности в первом квартале наконец-то прекратил расти. Эксперты считают, что дно рынка уже близко. Однако про