Доля заключенных частными инвесторами сделок на рынке новостроек Москвы и Подмосковья с начала 2000-х годов опустилась почти в три раза — с 25–35% до 9,4%. Об этом пишет РБК со ссылкой на исследование онлайн-сервиса объявлений ЦИАН. Под частным инвестором компания подразумевает физлицо, купившее от двух до десяти квартир или апартаментов в одном жилом комплексе.
С 2014 года доля оптовых закупок «первички» частными лицами практически не менялась и составила в среднем около 9,4%, посчитали аналитики ЦИАН. Однако стабильна она только в границах Старой Москвы (13,1% в 2014 году, 13,8% в 2017 году), в то время как в Новой Москве и Подмосковье доля инвесторов за четыре года снизилась (с 11,3% до 7,7% и с 8,6% до 6,5% соответственно).
Спрос упал, ликвидность снизилась
Происходящее на рынке новостроек – это закономерное явление для любого рынка, уверен первый вице-президент Опоры России Павел Сигал. С начала 2000х мы видели бурный рост, доходность инвестиций в строящиеся квартиры могла достигать в некоторых случаях 30-40% годовых, и закономерно, что люди вкладывали деньги, поскольку это было очень выгодно.
Сейчас ситуация поменялась кардинальным образом, спрос упал, ликвидность снизилась, покупательная способность населения упала, и найти объекты, по которым можно получить доходность даже 10% годовых, крайне проблематично, при этом риски ввода жилья с задержкой весьма значительны, констатирует эксперт. Поэтому сейчас даже те, кто привык покупать квартиры в новостройках, отказываются от этого, и девелоперам остается рассчитывать, прежде всего, на тех, кто покупает квартиры для улучшения жилищных условий.
Вложения в новостройки перестают быть привлекательными для инвесторов по очевидным причинам, объясняет ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман. В условиях кризиса с осени 2014 года цены недвижимости на первичном рынке неуклонно снижаются. По данным аналитической службы «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), средняя стоимость квадратного метра, например, в Москве, за три года уменьшилась в современных монолитно-кирпичных домах с 260 до 210 тыс. руб., то есть на 19%, а в панельных домах – с 200 до 155 тыс. руб., или на 23%. Это связано с высоким предложением новостроек при резком падении спроса из-за сокращения доходов населения четвёртый год подряд.
Инвестиции а арендное жилье
В таких условиях нельзя рассматривать возможности получения прибыли от вложений в недвижимость, они становятся просто убыточными. Даже в случае, если рынок достиг «дна», и цены в перспективе будут расти, их повышение вряд ли перекроет темп инфляции. Вложения на стадии начала строительства дома с расчётом на его удорожание, как это было ранее, также теряют смысл. Такого значимого повышения стоимости не происходит, а риски затягивания строительства, финансовых сложностей у застройщика слишком высоки.
Уменьшение спекулятивных покупок дополнительно сокращает возможности роста цен, но и забирает часть финансовых потоков из сферы строительства, ограничивая её развитие, считает Марк Гойхман. Одновременно это делает рынок более объективным, преодолевая признаки былого «пузыря» начала 2000-х. В то же время в ближайшей перспективе вероятно стремление инвесторов к вложениям в новостройки для сдачи в аренду, а не в расчёте на рост цен уверен эксперт.
Сейчас доходность аренды недвижимости составляет 5-7% в год, что сравнимо с процентами по вкладам в банках, защищённым страхованием АСВ. Но по мере уменьшения ключевой ставки ЦБ доходность банковских депозитов снижается и будет уменьшаться далее. Поэтому частично средства частных инвесторов станут вновь перераспределяться в недвижимость. Однако прежнего масштабного бума инвестиционных покупок, вероятно, в ближайшие годы не будет, полагает он.