Согласно предварительной оценке Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), темпы роста выданных ипотечных кредитов в мае в годовом сопоставлении выросли на 35%. Такие темпы прироста являются рекордными за всю историю развития ипотечного кредитования в России, пишут «Известия» со ссылкой на текст документа.
В то же время объем выданной ипотеки за январь-май 2017 года подрос на 11% и превысил 610 млрд рублей. В АИЖК объясняют растущий тренд значительным снижением ставок и улучшением основных макроэкономических параметров. По словам генерального директора агентства Александра Плутника, рост ставок сдержали Сбербанк и группа ВТБ, которые в ключевой момент завершения госпрограммы объявили о снижении ставок. Кроме того, на днях в очередной раз опустил ставку Центробанк (на 0,25 п.п., до 9%), и в АИЖК полагают, что это не последнее снижение в этом году.
Дело в том, что ипотека остается самым главным и почти единственным инструментом, позволяющим приобрести жилье в собственность, и, несмотря на то что программа господдержки закончилась, многие участники рынка продолжали выдавать кредиты по заниженной ставке, так как одобрили ее еще до окончания программы, указывает генеральный директор МФК «Мани Фанни» Александр Шустов. Получается, часть ипотечных кредиторов одобрили ее за свой счет, тем самым поддержав рынок. В результате средняя ставка сильно снизилась: в феврале-марте 2017 года она составляла 10.6%. Но в апреле - уже 11.45%, а далее банки вернули на рынок ипотеку без первоначального взноса, решив, видимо, рискнуть качеством своих кредитных портфелей — просрочка по ипотеке традиционно небольшая, залог в виде недвижимости отлично успокаивает кредитора.
Сейчас средняя ставка по ипотеке составляет примерно 10.4%-10.9%, а укреплявшийся последние месяцы курс рубля (и готовящийся к росту доллар) провоцируют покупателей тратить сбережения. По мнению аналитика, дальнейшее увеличение темпов выдачи маловероятно, это связано с сезонными факторами, а также с ограниченным потенциалом снижения ключевой ставки ЦБ в этом году — и так уже 9% годовых при официальной инфляции 4-5%, а этот уровень инфляции был ранее объявлен целевым, и регулятор будет его удерживать всеми возможными способами. Всегда можно попытаться провести аналогию, и взрывной рост выдачи ипотеки, конечно, напоминает кризис ипотечного кредитования в США, где ипотечный долг секьюритизировался, бумаги обращались на бирже, их котировки сформировали пузырь, который в итоге лопнул.
В России это невозможно, но остается фактом то, что выдача ипотеки без первоначального взноса привлекает самых слабых заемщиков, и качество кредитных портфелей банков будет резко падать. А это значит, что ставки снижаться не будут, потому что по законам функционирования таких займов, дисциплинированный заемщик платит и за себя, и за недисциплинированного, другими словами, говорит Александр Шустов, ставка должна быть такой, чтобы покрывать просрочку и давать банку заработать. Нужно осознавать, что любое субсидирование искажает рыночные сигналы, и разогревает те рынки, которые по естественным причинам должны были бы остыть и перераспределить ресурсы в другие сферы. Аналогичным образом обстоят дела с субсидированием ипотеки — эффект от ее отмены будет гораздо более сильным, чем эффект от ее наличия.
Но вообще повышение любых показателей в области кредитования населения – положительный сигнал для экономики, уверена вице-президент «Деловой России» Татьяна Минеева. Чем больше люди занимают, тем больше тратят – вливая деньги, как правило, во внутренний оборот товаров и услуг. Строительный рынок и все, что с ним связано самый яркий индикатор состояния экономики. Предыдущий всплеск роста ипотечных кредитов был зафиксирован в докризисном 2014 году. Однако тогда не было целевой госпрограммы да и ставки были выше.
Второй вопрос, который очень важен в данном контексте, это структура этих займов, продолжает эксперт. Какова, например, доля в выданных кредитах материнского капитала? Какова доля военной ипотеки? Или что больше интересует покупателя жилья в кредит - новостройки или вторичка? Это очень важный момент, который так же может объяснить потребительское поведение на этом рынке. Стремление ли это улучшить свои жилищные условия или инвестиции в самый, пожалуй, ликвидный актив отечественной экономики, с целью сбережения средств?
Но не стоит забывать о рисках, предупреждает Татьяна Минеева. Кредиты нужно отдавать. Все мы помним скандал с валютными ипотечниками, с которыми в итоге разбиралось государство. Или ипотечный кризис в США 2007, который обрушил многие банки и дал старт мировому финансовому кризису прошлого десятилетия.
И если представить ситуацию массовых невозвратов этих средств в нашей стране, то это теоретически может обернуться и банковским кризисом и социальным взрывом, так как неоплаченное жилье заберет банк. Но если отбросить негативный сценарий, то тренд на увеличение спроса на ипотеку безусловный фактор роста экономики страны.