Согласно данным, опубликованным Федеральной статистической службой (Росстат), в первом квартале 2017 года в Москве введено жилья на 59% меньше, чем в аналогичный период 2016 года. Так, показатель составил 322 900 кв. м. При этом объем завершенного строительства падает в Москве второй год, впервом квартале 2016 г. введено на 12% меньше жилья, чем в первом квартале 2015 г.
В основном снижение коснулось новой Москвы, где было введено всего 135 700 кв. м, Как пишут «Ведомости» со ссылкой на представителя стройкомплекса Москвы, в границах старой Москвы ввод упал только на 35%. Московские власти и заявляли о намерении ограничить жилищное строительство на присоединенных территориях.
При этом в целом по России ввод жилья также снижается, по данным Росстата, на 15,8% до 13,1 млн кв. м. Треть этой недвижимости приходится на индивидуальное жилищное строительство – 4,8 млн кв. м. Эксперты объясняют происходящее сезонным спадом – традиционно объемы ввода нового жилья растут в конце года.
Строительство новых домов замедлилось из-за кризиса, уверен первый вице-президент Опоры России Павел Сигал, но, констатирует он, произошло это с лагом в тригода потому, что мгновенно перестроиться девелоперы не могут. Спрос стал падать из-за снижения доходов, сначала застройщики реагировали различными акциями, чтобы снизить цену, затем просто стали меньше строить. В Подмосковье продаётся большое число квартир, многие стоят по несколько месяцев, рынок только начинает оживать по мере восстановления экономики. Именно поэтому то, что мы видим, – запоздалая реакция на кризис и ужесточение кредитных условий для заёмщиков. Одним из следствий кризиса стало укрупнение рынка и поглощение компаний, которые когда-то считались лидерами рынка.
Ситуация во многом объясняется эффектом высокой базы, отмечает, в свою очередь, руководитель отдела розничных продаж УК "Солид Менеджмент" Сергей Звенигородский. Два года подряд рынок бил все мыслимые исторические рекорды по уровню объемов вводимых в эксплуатацию площадей. Так, что в 2014 году российский рынок пополнился на 84 млн квадратов, в 2015 - на 85,3 млн. Да, все новостройки, введенные в эксплуатацию в первые два кризисных года были заложены до начала спада в экономике, что вызвало на рынке переизбыток предложения, нивелировать который удалось отчасти за счет снижения ипотечных ставок (на сегодняшний день минимальные ставки по жилищным займам составляют от 10,5%), но в основном нисходящая динамика предложения обусловлена спадом активности девелоперов, что логично - высокий уровень предложения приводит к снижению рыночных цен, при этом уровень кредитной нагрузки застройщиков, рост стоимости услуг и материалов растут. Рынок начинает искать равновесного положения, что в целом приводит с снижению предложения.
Еще одним важным фактором эксперт называет исчерпание взрывного эффекта развития Новой Москвы. Всего за несколько лет с момента присоединения новых территорий, строительный бум привел к тому, что новые районы стали развиваться стихийно, опережающими темпами по отношению к транспортной и социальной инфраструктуре, что начало приводить к формированию фактически изолированных районов, которые в прессе уже успели окрестить «гетто».
«По сути, – отмечает Сергей Звенигородский, – мы говорим о том, что, шагнув далеко за МКАД, Москва успела обзавестись новыми районами, но метро и дороги приходят в Новую Москву со значительным запозданием, таким образом сейчас власти города вынуждены искусственно оттормаживать процесс развития застройки новых территорий просто для того, чтобы не допустить дальнейшего ухудшения и без того непростого положения. Развивать же город в пределах МКАД с каждым годом становится все сложнее - плотность застройки сейчас находится на исторических максимумах, проще говоря, свободной земли в «старой» Москве попросту не осталось».
Спасти положение, уверен аналитик, может программа реновации и сноса объектов ранней индустриальной застройки, но этот проект оказался крайне спорным и не получил социальной поддержки, что сейчас поставило его на грань срыва или заморозки как минимум до завершения предвыборного периода, а это значит, что новых территорий для редевелопмента придется ждать еще как минимум год.
Объемы строительства начнут восстанавливаться в будущем году, прогнозирует Павел Сигал – когда банки будут более охотно выдавать кредиты на новостройки, но это также будет зависеть и от темпов восстановления экономики, пока что рынку надо переварить то, что есть. На рынке много относительно недорогого жилья, ставки по ипотеке на исторически низком уровне, поэтому застройщикам придется снижать рентабельность своих проектов и умерить аппетиты по ценам.