Если кто сейчсас и покупает новомосковские квартиры, то только вблизи запланированных веток метро. С удалением от будущих станций потребность в квадратных метрах экспоненциально снижается – общественный транспорт за МКАД развит плохо, и новомосковские территории не являются исключением.
Городские власти намерены «мотивировать всех застройщиков переориентироваться на коммерческую недвижимость», как об этом заявил руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Но офисные здания в «замкадье» не так уж востребованы, впрочем, остаются торгово-развлекательные центры.
«Реальность состоит в том, что и в старой, и в новой Москве строят очень много – объёмы заявленных проектов колоссальны, и сами участники рынка часто не понимают, к чему это может привести», – объясняет, отвечая на вопросы «Эксперт Online», руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Упомянутые заявленные проекты – это те, которые находятся на разной стадии утверждения городскими властями.
При этом, в отличие от новых территорий, в Москве пока что сохраняется отложенный спрос на доступное жильё хорошего качества, – говорит Татьяна Калюжнова. Дело в том, что с 2005-го по 2014 год такое жильё в Москве практически не строилось, а строился только бизнес-класс (расходы девелопера на получение участка надо было окупать). А за доступным жильём надо было ехать в Подмосковье, и теперь одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые раньше могли рассматривать только подмосковные варианты. Но этот отложенный спрос в какой-то момент насытится, потому что квартиры сегодня покупают те, у кого есть накопления. И тогда цены на московское жильё снизятся: по прогнозам эксперта, через три года они могут упасть почти вдвое (до 40%).
Это будет неизбежным следствием того, что объёмы строительства и предложения готового жилья в ближайшее время не сократятся, а, скорее всего, еще и вырастут. «За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от третьего транспортного кольца до МКАД увеличилось в 1,6 раза. И на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает Татьяна Калюжнова.
Этим, в частности, объясняется большое количество домов с пустующими квартирами, выставленными на продажу – спрос не успевает за предложением. И если не притормозить строительство, цены на квартиры быстро поползут вниз. А что будет с теми московскими домами, которые годами стоят с пустующими квартирами – из-за перепроизводства домов бизнес-класса в предыдущие годы? По словам Татьяны Калюжновой, квартиры в таких домах покупала определённая категория людей – это инвестиционные квартиры. Их в период роста цен покупали по 2-3 штуки, при этом сами хозяева жили в загородном доме.
В последнее время инвестиции в жильё потеряли смысл, и такие квартиры интенсивно распродаются. И у таких домов (особенно постройки до 2008 года) шансы очень малы. Квартиры в них покупать просто некому, потому что люди, имеющие средства, потратят их на современную, более совершенную бизнес-новостройку. А менее состоятельные – на московское жильё эконом-класса, которого становится всё больше и больше. Как считает эксперт, у пустующих домов «псевдо-бизнес-класса» в спальных московских районах – самый большой потенциал снижения цен: они упадут практически вдвое. Это – наиболее переоценённые дома, и при будущем снижении спроса они могут так и не заселиться.
Фактически переоценены сейчас и квартиры в Подмосковье и Новой Москве. Это связано с тем, что в Москве появилось жильё по сравнимым ценам и происходит переток спроса в пределы МКАД. В то вермя как до этого происходил переток спроса из не ближнего Подмосковья (более 15-20 км) в ближнее. «Москва и Новая Москва – это как сообщающиеся сосуды», – объясняет Татьяна Калюжнова. В ближайшие годы в Москве будет реализовываться отложенный спрос. А потом повторится то, что сейчас происходит в Новой Москве, и то, что происходило с удалёнными подмосковными стройками 2 -3 года назад, когда спрос на них резко упал.
При этом цены, вероятнее всего, будут снижаться ступеньками на 5-15% в год. После их очередного снижения продажи будут активизироваться, а потом сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне. За этим будет следовать новое снижение, возобновление на некоторое время продаж и т.д. В отсутствие заметного экономического роста и в условиях снижения реальных доходов граждан, такой сценарий представляется наиболее реалистичным.
По мнению Татьяны Калюжновой, избежать такого варианта развития событий возможно, но при условии сокращения объемов строительства жилья в московском регионе примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы. Аналитик считает, что сами застройщики начнут сдвигать сроки реализации проектов и замораживать запланированные стройки. То есть не все новостройки, которые были заявлены и на которые были получены разрешения, выйдут на рынок, и это сбалансирует спрос и предложение без заметного снижения цен на квартиры.
Если же подобной «самоорганизации» не произойдёт, то снижения цен на жильё не избежать и это вызовет уход с рынка недвижимости тех компаний, которые не смогут компенсировать снижение доходности большими объёмами строительства. В настоящий момент на московском рынке успешно работают крупные компании, у которых есть хороший «административный ресурс»,помогающий минимизировать цену «входного билета» на строительные площадки. По словам Татьяны Калюжновой, 20 крупнейших компаний занимают 70-80% рынка и они могут себе позволить невысокую маржу. Если же компания не имеет административного ресурса и хорошие площадки для неё недоступны, то при заметном снижении спроса ей нет смысла оставаться на рынке. Не исключено, поэтому что в ближайшие годы число строительных компаний заметно сократится.
Подробнее о о положение дел в строительной отрасли на рынке читайте в статье “Строительный цугцванг” журнала “Эксперт”.