Столичный рынок недвижимости демонстрирует разнонаправленные тренды. Жилье в Москве активно строится и даже дорожает. Строительство же офисов и торговых центров практически прекратилось, застыв на рекордно низких уровнях. При этом вакантность офисных и торговых центров за последние два года значительно снизилась.
Американские санкции, разговоры о дедолларизации экономики, падение цены на нефть и ожидаемое удорожание доллара — эти и другие факторы создают крайне неопределенную и нервную обстановку для частных инвесторов. Одна из реакций — вложения в недвижимость как в реальный, не финансовый актив. Тем более что она способна приносить доход. Какие варианты есть сегодня у частного инвестора, например, в московскую недвижимость и на какую доходность можно рассчитывать?
Офисный «парадокс»
На офисном рынке Москвы сложилась внешне парадоксальная ситуация. С одной стороны, показатели говорят о весьма позитивных тенденциях. Вакантность офисов класса A и B снижается уже третий год подряд. По расчетам компании CBRE, она в этом году снизилась более чем пятую часть - до 10,9%. По данным компании JLL, доля свободных офисов в центре Москвы достигла минимального уровня за десять лет. Брокеры отмечают довольно большое количество сделок и высокий уровень поглощения офисных площадей рынком. Это удивительно, потому что офисный рынок — важный индикатор развития экономики, а даже по официальной статистике российская экономика не радует высокими темпами роста. Кто же теперь арендует ранее не занятые офисы? Откуда взялся высокий спрос на них?
С другой стороны, статистика показывает резко сократившееся строительство новых офисов. По данным CBRE, в этом году будет построено порядка 170 тыс. кв. м офисов — почти в два с половиной раза меньше, чем в прошлом году. Ввод этого года — важный отрицательный рекорд: за последние пятнадцать лет так мало в Москве еще не строили. Впрочем, объяснение весьма простое: перед кризисом 2014 года было налицо перепроизводство офисов — их построили слишком много. В 2015 году пустующими оказались целых три миллиона квадратных метров офисов. Последние несколько лет бизнес заселял уже построенные бизнес-центры.
Объяснить высокий спрос на офисы при слабо растущей экономике сложнее. Здесь дело в методиках анализа рынка. Брокерские компании подробно исследуют лишь сегмент рынка высококлассный офисной недвижимости — здания класса A и B. Вакантность в них действительно резко снизилась. Офисные площади более низких классов (С и D) находятся в серой зоне: по ним достоверным данным нет. Так вот: последние пару лет идет активное переселение компаний из некачественных офисов в классы A и B. Это стало возможно благодаря резкому снижению офисных ставок и переводу их из долларов в рубли в 2014–2016 годах. Небольшие компании и госструктуры смогли арендовать площади в современных бизнес-центрах по умеренным ставкам. По данным Cushman & Wakefield, средние ставки аренды в классе A сегодня составляют 28,3 тыс. рублей за квадратный метр в год, а на офисы кл