Год назад президент Владимир Путин, устав от многочисленных скандалов с обманутыми дольщиками, распорядился прекратить практику долевого строительства жилья. С 1 июля текущего года вступил в силу первый блок поправок к закону № 214 «О долевом строительстве». В частности, теперь девелоперы обязаны работать через специальные счета, и банки таким образом должны контролировать целевое расходование средств. С 1 июля будущего года вступает в силу еще более радикальная новация: переход с системы долевого строительства к проектному финансированию. Девелоперы не смогут напрямую получать деньги от продажи новостроек, средства будут в обязательном порядке размещаться на эскроу-счетах избранных банков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после выполнения всех обязательств по возведению здания. Строить придется либо на собственные средства, либо на банковские кредиты.

Кардинальная реформа выглядела попыткой одним ударом разрубить гордиев узел долевого строительства. Государство передавало контроль над стройкой банкам, чтобы резко снизить риски для покупателей. Однако по мере реализации реформы все сильнее проявляются ее «темные» стороны. Так, ставки проектного финансирования девелоперов, неделю назад обнародованные Сбербанком на конференции MREF, позволяют говорить, что себестоимость строительства жилья существенно возрастет, и это создаст проблемы для большинства региональных игроков. А аналитическая записка, подготовленная экспертным центром бизнес-омбудсмена Бориса Титова и Институтом экономики роста (ИЭР), прямо говорит о негативных, едва ли не катастрофических последствиях радикальной реформы: объемы строительства упадут, а количество обманутых дольщиков резко вырастет.

От бесплатных денег к кредитам под 6–12%

Главный вопрос реформы для застройщиков — это стоимость проектного финансирования. Текущая модель рынка базировалась на привлечении средств дольщиков, для застройщика это, по сути, были деньги с нулевой ставкой. «Бесплатные» средства сочетались с высокими, двузначными, ставками банковского проектного финансирования: несколько лет назад они доходили до 18–20%. Год назад чиновники убеждали бизнесменов, что отход от долевого строительства будет компенсирован низкими ставками на кредиты — 5–6%.

Сбербанк, крупнейший игрок рынка, тестирует сегодня модель с плавающей ставкой проектного финансирования для застройщиков, которая в первую очередь зависит от темпов продаж недвижимости. Чем выше продажи и количество средств на эскроу-счетах, тем ниже ставка кредитования. По словам исполнительного директора управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка Дениса Ковриженко, ставка может снизиться вплоть до 0,01% годовых. Но если разобраться, то это возможно на крайне короткий период в самом начале строительства, в случае, когда средства покупателей на эскроу-счетах будут значительно превышать объем финансирования застройщика банком. Реальные ставки, по которым Сбербанк собирается кредитовать девелоперов, намного выше ожидаемы