Вступившие с 1 июля поправки в закон «О долевом строительстве» уж сейчас привели к рекордному за десять лет снижению предпринимательской уверенности в отрасли, а в скором времени эксперты ожидают череду банкротств стройкомпаний. Основные причины в том, что с начала будущего года девелоперам будет запрещено привлекать средства дольщиков напрямую (только через один банк и под процент) и брать кредиты в сторонних банках. Пока в этом есть один плюс: поправки в закон, безусловно, защитят права дольщиков, в том числе потому, что на рынке останутся только те девелоперы, которые заранее перестроились на работу по новым правилам.
Что защитит дольщиков
По данным Минстроя, в 2018 году объемы жилищного строительства после трехлетнего спада могут увеличиться ввиду повышения инвестиционной активности в отрасли. Тренд был задан в прошлом году, когда в эксплуатацию было сдано почти 45 млн квадратных метров индустриального жилья, что на 12,5% больше уровня 2016-го года (всего с учетом индивидуального жилья – 80 млн квадратных метров). Однако эксперты и участники рынка уже в следующем году ожидают снижения активности в строительстве по причине вступления в силу поправок в закон «О долевом строительстве», которые могут обернуться для застройщиков дополнительными издержками.
Ряд требований сами участники рынка оценивают положительно. Например, привлекать средства дольщиков теперь смогут лишь те компании, которые проработали в строительстве не менее трех лет. Это усложнит выход на рынок (придется один-два дома построить за свои или кредитные деньги), но и предотвратит появление на нем авантюристов. Разумным видится и новое правило «один застройщик – одно разрешение на строительство» (или несколько, если они выданы в рамках одного жилого комплекса). Позитивным можно считать и требование для заказчиков, застройщиков и подрядчиков открывать счета только в уполномоченном банке (таковыми назначены почти все крупные банки), поскольку это снизит риск того, что такой банк обанкротится вместе с деньгами дольщиков.
Что создаст проблемы застройщикам
Но главное, что беспокоит участников строительного рынка – это запрет с 1 июля 2019 года привлекать средства дольщиков напрямую. Средства покупателей будут аккумулированы на специальном банковском счете – эскроу. И получить их девелопер сможет только после сдачи новостройки в эксплуатацию, причем после того, когда как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру. А до этого сможет строить лишь за свой счет или за счет целевого кредита только от своего уполномоченного банка под рыночный процент (сейчас 10-12%). С учетом того, что сейчас в стране свыше 74% всех вложений в жилищное строительство в России составляют средства дольщиков, это может обернуться снижением инвестиционной активности и привести к подорожанию квартир ввиду сокращения предложения.
Руководитель аналитического центра «индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко прогнозирует и снижение притока средств дольщиков: «Когда рынок перейдет на схему со счетами-эскроу, покупать жилье на стадии строительства будет иметь смысл лишь в очень востребованных проектах, чтобы успеть выбрать подходящую квартиру». Впрочем, далеко не все застройщики настроены пессимистично. Наиболее опытные заведомо подготовились к новым правилам, или даже всегда работали по ним: «Еще до введения новых поправок в ФЗ-214 мы придерживались следующей тактики: под каждый проект в компании всегда создавалась проектная группа, которая отвечает за его реализацию и наполнение, а также – отдельное юрлицо, - пояснил «Эксперту» президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. – Кроме того, действующее законодательство требует работать по формуле: один застройщик вправе строить в рамках только одного проекта планировки, как мы всегда и делали. Поэтому можно сказать, что мы оказались готовы к введению новых правил». ФСК «Лидер» входит в десятку крупнейших застройщиков страны, при этом у компании низкая кредитная нагрузка, так как ее внутренняя политика – строить на свои.
«Датский квартал», или как меняется столичный рынок жилья
В целом новые поправки в закон «О долевом строительстве» привели сейчас к тому, что девелоперы в этом году стали массово получать разрешения на строительство, чтобы успеть привлечь средства дольщиков по прежним правилам. Эксперты рынка недвижимости ожидают, что в 2018 году в продажу в Москве застройщики выпустят 4,5 млн. квадратных метров жилья в многоквартирных домах, а в Московской области – около 3 млн. квадратных метров, примерно, как и в прошлом году. Рост предложения влечет за собой более доступные условия его реализации. Проще говоря, сегодня покупатель ориентирован в большей степени на Москву и Московской области в таких условиях непросто конкурировать. Девелоперы, которые реализуют свои проекты в области это понимают и начинают предлагать покупателю интересный и концептуальный продукт.
«Дело в том, что аудитория уже не готова мириться с неинтересной или устаревшей концепцией, скудной инфраструктурой, «никакой» архитектурой, - говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. – Сейчас покупатель требует концептуальных проектов, а не типовых решений. Также помимо обустроенной придомовой территории и фунциональных мест общего пользования (с консьержами, лапомойками, колясочными и т.д.) от застройщика они ждут возможностей для максимальной индивидуализации жилого пространства». Сейчас ФСК «Лидер» готовит в Московском регионе несколько новых проектов. В первом из них – «Датском квартале». Это жилой комплекс в 1 км от МКАД и в близкой доступности от трех станций метро. Он представляет собой 5 корпусов (от 9 до 22 этажей) переменной этажности на 4 389 квартир с подземным паркингом. Проект будет реализован в составе пяти очередей, общей жилой площадью 365 000 квадратных метров. «Проект продолжает линейку жилых комплексов от ФСК «Лидер» в скандинавском стиле, говорит Ольга Тумайкина. - Отличительная особенность комплекса - большая вариативность планировок - включая двухуровневые квартиры, компактные студии, квартиры евроформата, квартиры с панорамным остеклением, с окном в ванной комнате, увеличенной площадью кухни».
Вторая важная причина перетока девелоперов в столицу в том, что в Москве третий год подряд упрощаются процедуры получения разрешений на строительство. В частности, отменена необходимость получать сведения, которые имеются у самих органов власти, некоторые из них уже включены в градостроительный план земельного участка. «Теперь девелопер в Москве может с высокой степенью вероятности сказать, в какой момент будут получены все согласования, - говорит партнер консалтинговой компании АО «НЭО Центр» Владимир Ахапкин. – Это позволяет планировать инвестиции в проект, делает более предсказуемым получение дохода, снижает издержки». В итоге в этом году только в июне в Москве было выдано 132 разрешения на строительство, раньше выдавалось в среднем 13 разрешений. «Действительно, уже несколько лет на строительном рынке отмечается постепенное перетекание спроса из Московской области в Москву, подтверждает Ольга Тумайкина - Это обусловлено более доступным ценовым предложением. Ближайшее Подмосковье (в радиусе 5 км от МКАД) также предлагает интересное по цене жилье, которое по своим характеристикам не уступает столичному, а в некоторых случаях и превосходит его.»