Международное агентство недвижимости Gordon Rock в ходе очередного исследования рынка сформировало рейтинг с точки зрения привлекательности для россиян инвестиций в недвижимость зарубежных стран. Первое и второе места заняли Германия и Великобритания. На третьей позиции США, на четвертой – Швейцария. Также в ТОП-10 инвестиционно привлекательных для россиян государств вошли Франция, Австрия, Чехия, Израиль, Италия, Латвия.
Данные петербургских риэлторов аналогичны: Германия – безусловный лидер покупательского интереса, причем не только с целью инвестиций. Рейтинг стран, которые интересуют петербуржцев, не слишком отличается от общероссийских предпочтений. «Традиционно – и в последние годы, и сейчас – основные рынки для инвестиций стабильные и чаще всего дорогие: Германия, Швейцария, Франция, элитная Великобритания. В последние месяцы эти регионы вновь показали, что цены здесь стабильно растут. Да, ненамного – в большинстве регионов рост не превосходит 10%, зато надежно», – комментирует главный редактор портала prian.ru Филипп Березин. Другие эксперты называют эти же страны, добавляя в перечень Финляндию.
Моду диктует стабильность
Согласно исследованиям консалтинговой компании CBRE Group, оборот инвестиций на европейском рынке коммерческой недвижимости замедлился в начале 2012 года. Эксперты связывают это с сезонным спадом активности. В первом квартале 2012 года общая сумма инвестиций в коммерческую недвижимость Европы составила чуть меньше 24 млрд евро – минус 31% по сравнению с четвертым кварталом 2011-го.
Однако в некоторых регионах зафиксирован рост. В частности, инвестиции в Скандинавию в первом квартале выросли на 50% по отношению к четвертому. Репутацию самого ликвидного рынка имеет Швеция, однако с начала 2012 года наибольшая активность наблюдалась в Норвегии. Это регион для инвесторов, не желающих рисковать, отмечают консультанты. «По сравнению с остальными европейскими государствами Скандинавские страны находятся в более благоприятной финансовой ситуации и имеют хорошие перспективы экономического роста», – поясняет директор отдела рынка инвестиций, регион Европа, Ближний Восток и Африка компании CBRE Джонатан Халл.
В Центральной и Восточной Европе квалифицированных инвесторов интересуют Польша и Чехия. Это страны, недвижимость в которых приносит довольно стабильный доход при ограниченном финансировании. Управляющий партнер группы компаний «Аверс» в Германии Герман Мойжес подчеркивает: инвесторы выбирают государства со стабильной экономикой, политической и правовой системами, социальной уравновешенностью. По словам руководителя департамента «Страны Западной Европы» консалтинговой компании «Страна Плюс» Яны Добровольской, перечень стабильных стран меняется мало, «а вот в государствах с „искусственным подогревом“ ситуация меняется ежегодно и, к сожалению, чаще всего с неким опозданием для своевременного вложения частных инвесторов из России». По ее наблюдениям, иностранные инвесторы обычно успевают заработать, приобретая недвижимость на росте цен и продавая с началом спада. А покупателями на спаде нередко выступают как раз менее опытные российские инвесторы.
Разумная осторожность
Активность и предпочтения российских инвесторов, согласно выводам Gordon Rock, зиждутся на экономической и политической ситуации в стране. В частности, на процесс влияют повышенная волатильность на валютном рынке («качели» с курсом рубля по отношению к курсу евро и доллара), кризис в зоне евро (преддефолтное состояние в Греции, серьезные опасения в отношении экономик Испании, Италии, Португалии, Кипра), перманентное ожидание второй волны мирового финансового кризиса, предвыборный фактор. По мнению аналитиков, так называемый фактор-2012 влияет на активность российских инвесторов уже с июля прошлого года.
В настоящее время значение фактора-2012 сходит на нет и самая сильная движущая сила – опасения в отношении будущего евровалюты. «Пессимистические настроения экспертов передаются частным инвесторам и простым обывателям, имеющим сбережения. Причем этот вопрос волнует граждан не только Евросоюза, но и многих других стран, в том числе россиян, часть накоплений которых находится в евро – в валюте, за будущее которой еще полгода назад они были совершенно спокойны», – подтверждает президент Gordon Rock Станислав Зингель.
Соответственно, лидерами спроса оказываются государства, которые не только имеют сильную экономику, но и дают российским инвесторам возможность диверсифицировать свои валютные риски. «Наивысшие позиции в рейтинге привлекательности инвестиций в недвижимость, занимаемые Германией, Великобританией, США и Швейцарией, свидетельствуют, что отечественные инвесторы выбирают стабильность и следуют стратегии диверсификации инвестиций по валютному принципу – евро, фунт стерлингов, доллар и франк», – уверен Зингель.
Германия – для россиян
Германия лидирует в рейтингах инвестиционной привлекательности среди отечественных покупателей уже несколько лет. «Это неудивительно, поскольку именно в Германии российские инвесторы могут найти оптимальную комбинацию из невысокой по европейским меркам стоимости недвижимости, достаточного рентного дохода, гарантированного долгосрочными договорами аренды, возможности кредитования до 70% стоимости приобретаемого объекта недвижимости, возможности получения вида на жительство при инвестициях от 250 тыс. евро», – объясняют аналитики Gordon Rock.
Немецкий рынок, рассказывает Герман Мойжес, не претерпел значительных изменений: «Можно сказать, что восстановился спрос на офисы и гостиницы, хотя наиболее востребованным остается сегмент жилой недвижимости». Филипп Березин продолжает: «Плюсы Германии – прозрачное законодательство, возможность приобрести объект сразу с арендатором, стабильный рост цен на недвижимость (в 2011 году цены на новые дома выросли на 4,1%)». Законодательство Германии корректируется незначительно и принципиально не меняет ситуацию для инвестора, дополняет Мойжес. В частности, повышен налог на приобретение недвижимости с 3,5 до 5% для всех федеральных земель, усилен контроль происхождения средств.
В Германии можно приобрести недорогие жилые объекты для сдачи в аренду, рассказывает Березин. У него есть примеры, когда люди покупают квартиру дешевле 25-30 тыс. евро и она сразу приносит им небольшой доход. Известны случаи заключения сделок вслепую: клиенты приобретают объект, даже не видя его, – настолько велико доверие к стране.
Осознанный выбор
Интересы инвесторов разнообразны. Генеральный директор компании GFPI BECAR Валентина Нагиева отмечает интерес к объектам коммерческой недвижимости, преимущественно бизнес-центрам и помещениям для стрит-ритейла, а также доходным домам. Герман Мойжес утверждает, что, например, в Германии для частных инвесторов привлекательным сегментом остаются жилые объекты, хотя для профессионального инвестора интереснее торговая недвижимость с более высокой доходностью.
Однако риэлторы дружно указывают: в каждой стране есть зоны или отдельные проекты, в которые не имеет смысла инвестировать при любой ситуации на рынке. «Инвестиции в недвижимость – довольно специфический вид вложений, поэтому здесь в первую очередь важны как вероятность получения стабильного дохода при минимальных расходах на содержание и налоги, так и хорошая ликвидность объекта, – рассуждает Яна Добровольская. – Многолетняя практика показывает, что слишком радужные перспективы, которые обещают продавцы на отдельных рынках, – показатель очень больших рисков при сомнительной возможности заработать».
Вместе с тем надо принимать во внимание плюсы, характерные для той или иной страны. Например, Испания очень выгодна по условиям кредитования, во Франции рынок отлично отрегулирован для различных инвестиций с целью получения небольшого, но гарантированного дохода, а цены на новостройки в популярных зонах Северной Италии растут как грибы по мере готовности объекта, перечисляет Добровольская.
По словам Нагиевой, в Германии – одной из немногих стран, где не взлетели цены, – много доходных объектов (около 60% людей пользуются рентным жильем). Поэтому дома с 8-9% доходности – распространенная практика. Есть интересные проекты в США, например мультифемели, которые по тем же причинам, что и в Германии, приносят хороший доход. Падение стоимости недвижимости в США составило в среднем 20-30%, в то время как арендные ставки упали только на 10-15%. Манхеттен приносит 2,5% годового дохода, Иллинойс – 15-16%. Но в первом случае риски минимальны: если рухнет весь мир, то Манхеттен рухнет последним. А в Иллинойсе риски очень велики. Максимально лояльные законы для инвестора – в южных штатах США: здесь по закону арендатора могут выселить в течение месяца. А в Нью-Йорке – не смогут никогда.
С широко открытыми глазами
Прежде чем приобретать недвижимость за рубежом в инвестиционных целях, хорошо бы просчитать будущую доходность и риски. По законам экономики, чем выше доходность, тем больше риски. Однако эта закономерность все больше обрастает исключениями. Логично предположить, что стоит покупать объекты в тех странах, где произошло наибольшее падение цен. «Это могут быть, к примеру, Греция, Испания. Но это только предположение, – предостерегает Герман Мойжес, – и тот, кто готов рисковать, может попробовать. В стабильной ситуации серьезного роста не наблюдается: для Германии его предсказывают постоянно, но рынок все равно в среднем растет на уровне инфляции».
Однако Валентина Нагиева приводит примеры высокой доходности при небольших рисках: «В штате Аризона у нас есть, например, проект, который приносит 12% годовых от сдачи в аренду, плюс рост капитализации. Таким образом, доход инвестора может достигать 23% при минимальных рисках». Или проект в Черногории, где, согласно расчетам, инвестор получает 50% прибыли от вложений.
И все же риэлторы рекомендуют во избежание стрессов сосредоточиться на стабильных рынках. «Покупайте в кредит коммерческие объекты, сданные в аренду, и строящиеся объекты на ранней стадии в курортных, туристических или студенческих зонах, – советует Яна Добровольская. – И не стоит забывать, что объекты с хорошим инвестиционным потенциалом вряд ли широко рекламируются – приходится прикладывать усилия, чтобы их найти».
Санкт-Петербург
Таблица 1 Страны, пользующиеся наибольшим спросом со стороны россиян в апреле 2012 года, % Таблица 2 ТОП-10 стран по привлекательности инвестиций в недвижимость