В течение июля несколько международных консалтинговых компаний опубликовали сведения об объемах инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в первом полугодии 2012-го. Наиболее оптимистичными оказались аналитики компании Cushman & Wakefield. По их оценке, совокупный размер инвестиций составил 4,2 млрд долларов, что на 7% меньше, чем за аналогичный период 2011-го. Хотя цифры Cushman & Wakefield в полной мере нельзя считать справедливыми: компания отнесла к первому полугодию сделку по покупке американским фондом Morgan Stanley Real Estate питерского ТЦ «Галерея» за 1,1 млрд долларов, которая прошла в декабре 2011-го. Без нее объем инвестиций составил 3,1 млрд долларов, что на 45% меньше, чем в первом полугодии 2011-го.
Несколько пессимистичнее эксперты Jones Lang LaSalle. По их подсчетам, за первые шесть месяцев инвесторы вложили в рынок коммерческой недвижимости 2,4 млрд долларов, что на 40% меньше, чем за тот же период в 2011-м.
Несмотря на спад, все агентства считают итоги первой половины 2012 года позитивными. 2011-й был годом максимальной «оттепели» после кризиса 2008-го. Инвесторы заканчивали объекты, которые были заложены еще до кризиса. Общий объем вложений в коммерческую недвижимость по его итогам составил по разным оценкам от 8,2 до 10,3 млрд долларов (в 2008-м было 4,6 миллиарда, в 2010-м — 4,1 миллиарда).
Доля условно иностранных инвестиций («условно», потому что некоторые зарубежные компании принадлежат россиянам), по данным Cushman & Wakefield, почти сравнялась с отечественными. Jones Lang LaSalle отдает иностранцам 37% (в 2009 — 2010 годах на их долю приходилось всего 16% вложений).
И две самые важные цифры. Первая — соотношение инвестиций по сегментам. У Cushman & Wakefield 49% приходится на торговую недвижимость, 26% — на офисы, остальное — склады и гостиницы. У Jones Lang LaSalle офисы и торговля взяли по 42%.
Вторая цифра — распределение инвестиций по регионам. У оптимистов — на Москву пришлось 72% денег, у пессимистов — 91%.
В любом случае из приведенных цифр можно сделать два вывода: инвестиции в региональные рынки коммерческой недвижимости мизерны, а подавляющий объем средств уходит в торговый сегмент.
Регионы не существуют
Перейдем к причинам сложившейся ситуации. Начнем с места регионов на российском рынке коммерческой недвижимости.
— Ситуация не плохая и не хорошая, она реальная, — считает полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Свердловской области Андрей Бриль. — Для международных инвесторов никакой региональной недвижимости в принципе не существует (если мы не говорим о прямых операторах вроде «Ашана», Metro или IKEA, для которых недвижимость является сопутствующим бизнесом). Здесь соотношение Москвы и Санкт-Петербурга с другими субъектами федерации примерно 100% к 0%. Причина, по сути, одна. У иностранцев наблюдаются проблемы с ликвидностью, и они ни при каких условиях не станут вкладываться в непонятные для них рынки. Риски слишком велики. Федеральные инвесторы тоже не особо стремятся в регионы. Москва — очень крупный рынок, там выше доходность, меньше сроки окупаемости, больше денег и высококвалифицированных кадров в сфере недвижимости.
По срокам окупаемости Москва в мире действительно занимает неплохое положение. По данным CB Richard Ellis, ставки капитализации (отношение чистого операционного дохода к рыночной стоимости актива) для офисов составляют 8,75%, для ритейла — 9,5%, для складов — 11%. Для сравнения: в США средний показатель равен 7%, в Европе — 6,5%. Потому интерес иностранных инвесторов к столице понятен. Из уральских городов с Москвой по выгодности вложений могут соревноваться разве что Екатеринбург и Уфа, да и то только в торговом сегменте.
Исключение — одно, но очень яркое. Это Bashkortostan world centre Canada (BWCC). Пока о проекте известно крайне мало. По официальной информации, BWCC должен стать крупнейшим торговым центром в России (площадь сопоставима с 48 городскими кварталами). В составе — аквапарк, парк аттракционов, искусственное озеро, каток, два мини-гольфа, около двадцати кинотеатров, более ста брендовых бутиков, несколько отелей различных категорий, парковку на 20 тыс. машиномест и многое другое. Инвесторы — пул неких канадских фирм, стоимость космическая — 4,5 млрд долларов. Предположительный срок реализации — 2015 год.
Логика стабильности
Торговая недвижимость вышла не передовую интересов инвесторов по нескольким причинам. Первая — высокая доходность. В среднем ставка капитализации по торговой недвижимости на Урале на 2 — 5 п.п. выше, чем у офисной или гостиничной. С этой точки зрения наиболее благоприятным сегментом для инвесторов должны были стать склады (ставка капитализации выше, чем у торговой недвижимости в среднем на 2 — 3 п.п.). Но здесь на сцену выходит вторая причина — относительная устойчивость торгового сегмента. Опыт 2008-го показал, что в условиях спада экономики качественные торговые объекты сохранили поток покупателей и доходность. Объем вакантных площадей не превышал 10%, а срок экспозиции даже в самые худшие времена составлял не больше трех месяцев.
Кроме того, 2011 год показал, что этот сегмент полностью восстановился после кризиса. В Екатеринбурге вакантных площадей было не более 1,5%, в Тюмени и Уфе этот показатель был примерно на том же уровне. Ставки аренды в крупнейших городах Урала практически достигли докризисных показателей (подробнее см. «Торговаться будем», «Э-У» № 11 от 19.03.12).
В 2012 году потребительская активность продолжает расти. В целом по Уралу оборот розничной торговли в первом полугодии 2012-го увеличился на 11,7% по сравнению с аналогичным периодом 2011-го. Лидеры роста — Тюменская область и Удмуртия (плюс 16,7% и 15,3% соответственно). Поэтому кажется совершенно логичным, что в условиях негативных ожиданий инвесторы сохраняют активный интерес именно к ТЦ различных категорий.
В сегменте офисной недвижимости интерес инвесторов сосредоточен в основном в качественном сегменте (класс А и В+). Как и в секторе, он подогревается стабильным спросом на помещения, относительно высокой арендной ставкой (в среднем по Уралу 1000 — 1500 рублей за кв. метр, лидер по ставкам — Екатеринбург) и высокой активностью арендаторов. Объем площадей в качественных офисных центрах не превышает 5%. Главное ограничение — небольшой объем рынка. Екатеринбург поглощает в среднем около 80 — 90 тыс. кв. метров за год. Это ни в какое сравнение не идет с Москвой, где эта цифра находится на уровне 2,5 — 2,7 млн кв. метров.
Кроме того, барьер для инвесторов — опыт 2008-го. Не рассчитав спрос, поглощающую способность сегмента девелоперы, по выражению Андрея Бриля, понастроили огромных «коров», которые по своим объемам значительно превышали потребности в единицу времени.
— Теперь инвесторы должны перейти на новую модель, закладывать объекты, адекватные спросу, — считает Андрей Бриль. — Но на это нужно время. Рынок ищет новое окно. Я что-то не вижу очереди из крупных строительных компаний. Которые бы наперебой заявляли новые проекты. Скорее всего, в ближайшей перспективе это приведет к дефициту качественных площадей. Он наблюдается уже сейчас. Например, в Екатеринбурге все офисы класса А и В+ заполнены на 100%, лист ожиданий достаточно велик.
Эффект популярности
Задача перетягивания средств со столичного рынка недвижимости крайне сложная и многогранная. На наш взгляд, ее можно разделить как минимум на четыре аспекта (мы не будем их располагать в порядке важности).
Первый — пиар территории. Для иностранных и крупных федеральных инвесторов крайне важно знать, что в том или ином регионе созданы наилучшие условия для строительства коммерческих объектов. Конкуренция крайне острая. Например, Уфа борется за BWCC с олимпийским Сочи и Приморским краем, где пройдет саммит АТЭС.
Отсюда вытекает второй аспект — крупные международные события, которые привлекают внимание к городу и региону в целом. Из уральских городов в этом направлении активнее всего работает Екатеринбург: саммиты ШОС и БРИК, форум «Петербургский диалог» и российско-германские консультации, чемпионат мира по футболу и программированию, Экспо-2020. Неплохо на международной и российской арене выглядит Пермь, благодаря новому генплану и культурным проектам.
Глобальные проекты прежде всего оказывают положительное влияние на развитие инфраструктуры города в целом, привлекают к нему внимание и направляют в него финансовые потоки.
Третий аспект — денежный. Рецепт привлекательности рынка недвижимости для инвестора на удивление прост — наличие длинных (десять лет и более) кредитов и проектное финансирование. Пока в регионах нет ни того, ни другого.
И последний аспект — максимально низкие административные и бюрократические барьеры для инвесторов в целом и в сфере недвижимости в частности. Анализ показывает, что в России в среднем в рамках получения разрешений на строительство необходимо пройти 53 процедуры, что занимает 580 дней. Для сравнения: в Индии и Китае это 37 процедур и 195 — 336 дней.
Рынок коммерческой недвижимости замер в ожидании. Его дальнейшее развитие во многом зависит от ситуации в Европе. Однако проблемы на Западе могут стать для России конкурентным преимуществом. «Россия сегодня кажется сравнительно менее рискованным и доходным местом для инвестиций», — уверен директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Матиаш Сержак. Большинство аналитиков считают, что уровень доходности в Москве и регионах сегодня равен или чуть выше странового риска. Это поддерживает интерес инвесторов. Следовательно, уральским территориям необходимо активизироваться в борьбе за деньги.
График Объем розничной торговли растет на всех территориях Урало-Западносибирского региона