В первой декаде февраля глава Минстроя России Михаил Мень сообщил, что программа льготной ипотеки будет продлена до конца 2016 года. Предполагается, что на неё будет выделено 16,5 млрд рублей. Это меньше, чем год назад, когда на субсидирование кредитов на покупку жилья было направлено 20 млрд рублей, к тому же часть новой суммы будет направлена и на обслуживание льготных займов, выданных в прошлом году. Южные застройщики в последние несколько месяцев с нетерпением ждали решения по этой программе: без неё, по их мнению, до 90% игроков могли бы покинуть рынок.
Уровень продаж в новостройках по результатам 2015 года упал: по мнению участников «Рождественского саммита», прошедшего в Краснодаре, рынок продаж на Юге «просел» минимум в два раза. И это при том, что объёмы ввода жилья в ключевых регионах округа сохранились на уровне 2014 года. По данным региональных органов статистики, в 2015 году предприятия, организации и индивидуальные застройщики Ростовской области ввели в эксплуатацию около 30,3 тысячи квартир общей площадью 2,4 млн кв. м, что на 3,6% больше аналогичного показателя в 2014 году. В Краснодарском крае ввод жилья несколько (на 2,9% ) сократился по сравнению с предыдущим годом — до 4,619 миллиона квадратных метров, но с учётом ударных темпов строительства в предыдущие годы следовало ожидать, что их замедление было бы неизбежным в любом случае. В Волгоградской области за прошедший год сданы в эксплуатацию более 425 тысяч квадратных метров жилья в многоквартирных домах, что соответствует уровню 2014 года. Такие объёмы ввода были обеспечены проектами, заложенными в докризисные времена.
Пессимистичный прогноз одного из крупнейшего застройщиков Юга, компании «Девелопмент-Юг», закладывает на продажи в 2016 году всего 90 тысяч кв.м: в стабильном 2014 году этот показатель приближался к 200 тысячам кв. м.
Среди негативных факторов, повлиявших на застройщиков, Мария Шаровка, заместитель генерального директора группы компаний «Наш Город» из Ростова, упоминает и глубокую стагнацию рынка вторичного жилья. Многие люди продавали квартиры, доставшиеся в наследство, полученные в дар, улучшая собственные жилищные условия или приобретая инвестиционное жильё. И доля покупок, завязанная на продажу вторичного жилья, могла доходить у застройщика до 20 процентов, а в прошлом году эта категория покупателей полностью исчезла.
Возможностей развиваться или даже поддерживать прежние темпы ввода за счёт привлечения крупных инвестиций у отрасли практически нет. Строительство при первых признаках кризиса попадает в стоп-лист кредитных комитетов в банках. По данным Сергея Иванова, президента ООО «СИК “Девелопмент-Юг”», в настоящее время единственный банк, который работает в рамках проектного финансирования со строительным комплексом, это Сбербанк. В его портфеле, как сказал на саммите г-н Иванов, 16 компаний-представителей отрасли из 600, работающих на Юге. Отсутствие поддержки или, тем более, закручивание гаек приведёт к тому, что 90% участников рынка в лучшем случае достроят объекты и прекратят работу, в худшем — прекратят её до сдачи домов в эксплуатацию.
Застройщики молятся на льготную ипотеку
Льготная ипотека, по некоторым оценкам, обеспечила до половины всех продаж в новостройках в 2015 году — и это при том, что программа фактически заработала лишь в апреле прошлого года. Всего государство выделило на цели субсидирования ставки 20 млрд рублей. Марина Караулова, заместитель руководителя объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки», отметила, что доля ипотечных сделок при приобретении объектов недвижимости в объединении превышает 40%. Мария Шаровка рассказывает, что в последнем квартале прошлого года доля ипотечных сделок в компании «Наш Город» выросла до 85%. «И это с учётом того, что предлагаемые нами квартиры — площадью от 25 квадратных метров, стоимостью от миллиона ста тысяч рублей! — подчёркивает г-жа Шаровка. — Это говорит о том, что у людей почти не осталось на руках наличных средств».
Сергей Иванов подчеркнул, что отмена льготной ипотеки привела бы к сокращению объёмов ввода жилья, а это неизбежно сказалось бы на благосостоянии: «При вводе 100 тысяч квадратных метров жилья платится минимум 450 миллионов рублей налогов. Упали бы продажи — сократилась бы налогооблагаемая база. А сколько человек потеряли бы рабочие места? Государство ничего бы не выиграло, отмени оно льготную ипотеку».
Десять тысяч с метра
Очевидно, что выделенной на поддержку продаж суммы не хватит, чтобы строители могли закладывать в планы новые крупные проекты. Для многих под вопросом будет даже завершение заявленного: представители отрасли в крупнейших городах Юга в последние годы жалуются, что их доходность оставляет желать много лучшего. Они сетуют на то, что с сегодняшним уровнем рентабельности у них не будет средств на развитие социальной инфраструктуры, дорог — всего того, чего ждут от них региональные власти. По данным аналитического агентства «Росриэлт», средняя стоимость квадратного метра в новостройке Ростова в 2015 году составила 52 тысячи рублей, упав за год на 16%. В Краснодаре квадратный метр в новостройке продавался в среднем за 42 тысячи рублей — падение цены за год составило 3,4%.
Самый простой способ повысить доходность — поднять цены. Сергей Иванов заявляет, что компания в 2016 году планирует повышать цены даже в ущерб объёмам продаж: «У нас принципиальная позиция — мы не станем работать с маржой ниже 15 процентов. Этим нельзя поступаться, потому что цена риска очень высока, объекты же нужно достраивать. Здесь же даже в ноль нельзя уходить, не то что в минус. И те компании, которые вели высокорискованную ценовую политику, думая, что это кратковременно, сейчас столкнулись с огромными проблемами».
Алексей Тодоренко, заместитель генерального директора ООО «Кристалл-Комфорт» из Краснодара, тоже убеждён, что общий уровень цен на рынке будет расти: «Наша рентабельность сегодня — всего несколько процентов, до 10 не доходит. При этом в компании огромный штат, своё архитектурное бюро, но поднять цену искусственно мы не рискуем. Мы планируем поднять цену, дополнительно взяв на себе социальную нагрузку. Сегодня квадратный метр у нас продаётся по 42 тысячи, а мы хотим продавать по 55-60 тысяч рублей».
По мнению Бориса Юнанова, генерального директора ГК «Неометрия» (Краснодар), комфортный уровень доходности, который позволит застройщику планировать развитие и комплексное освоение территорий, — порядка 10 тысяч рублей с квадратного метра. Однако он считает, что сегодня не самое подходящее время для повышения стоимости цены квадратного метра, как бы этого ни хотелось. «Я не уверен, что мы увидим рост цен в нынешнем году, потому что одно дело, чего хотим мы, другое — условия, в которых мы сегодня существуем, — поясняет г-н Юнанов. — Я не вижу предпосылок для увеличения стоимости жилья. Платёжеспособность населения катастрофически падает. Если она не будет поддерживаться должным образом государством, то мы можем увидеть даже какое-то падение цен, но ничего хорошего тут нет. Вместе с этим мы увидим и недостроенные объекты, и обманутых дольщиков, и потерю рабочих мест в строительстве».
Игорь Мазурок, глава департамента архитектуры и градостроительства Краснодара, посетовал, что в Краснодарском крае низкая стоимость жилья стала следствием переизбытка строительных компаний на рынке, добавив, что некоторое повышение цены позволило бы девелоперам активнее зарабатывать на строительство дорог и прочей инфраструктуры. Но Борис Юнанов призвал муниципалитет не перекладывать вину за стоимость метра исключительно на застройщиков: «Я согласен, что необходимость изменений в строительной отрасли возникла давно. 150 строительных компаний для региона — это ненормально, это ведёт к демпингу, обманутым дольщикам. Но у меня в связи с этим вопрос: а разрешения на строительство сами себе рисовали? Конечно, строители в чём-то неправы, но и власть ведь самоустранялась от регулирования ситуации, наплодив такое количество строительных объектов, которые никогда достроены не будут. Потому что, выдавая разрешение, никто не смотрел, а есть ли у этой компании бизнес-план, экскаватор, люди в штате, деньги на счетах?»
Эконом-класс становится всё экономнее
Ещё один способ сохранить своё место на рынке и поддержать доходность — предлагать жильё, спрос на который сохранится, а именно жильё эконом-класса. В нём заинтересовано в том числе и государство, которому необходимо обеспечивать квартирами льготные категории граждан, военных, жильцов аварийных домов и т. д. По словам Марии Шаровки, сегодня для многих семей, особенно молодых, квартира стоимостью более полутора миллионов уже стала неподъёмным вложением, даже с использованием ипотечного кредита. «Очень жаль, но сегодня — не время домов с хорошим видом, улучшенных планировок, квартир бизнес-класса», — констатировала г-жа Шаровка. Вместо повышения цен застройщику приходится изыскивать внутренние ресурсы для повышения рентабельности. «Речь идёт о решениях по планировке, о работе с поставщиками: сейчас это исключительно продавцы внутреннего рынка, — перечисляет Мария Шаровка. — Кроме того, если в прошлом на этапе 30-процентной готовности дома у нас могло быть продано около 70 процентов площадей, то сегодня из-за снижения спроса, чтобы продолжать строительство, мы вынуждены договариваться с поставщиками — либо об отсрочке платежей, либо о работе по бартеру. Естественно, мы не экономим на фасадных материалах, они соответствуют требованиям ГОСТов и СНИПов».
По мнению Андрея Шумеева, генерального директора компании «ЮИТ Дон», именно повышение рентабельности строительного бизнеса должно стать одним из основных инструментов поддержки застройщиков: «Власти могут в этом существенно помочь путём снижения стоимости подключения к энергоресурсам и повышения прозрачности рынка земельных участков».
Проблема взаимодействия с сетями преследует отрасль уже много лет, став хроническим заболеванием и индульгенцией для тех строителей, которые не хотят браться за формат микрорайонов. «Если говорить о комплексном развитии территории в целях жилищного строительства, особенно на начальной стадии, когда требуются значительные финансовые ресурсы для обеспечения большой территории инженерной и транспортной инфраструктурой, в нынешней экономической ситуации для застройщика это делать экономически нецелесообразно, — констатирует г-н Шумеев. — Для развития жилищного строительства в регионе требуются прозрачные правила игры на рынке, в том числе и по стоимости подключения к коммунальной инфраструктуре». По его мнению, стоимость подключений в настоящее время остаётся высокой по двум причинам. Во-первых, программы развития предприятий коммунального комплекса включают в себя объекты и территории, целесообразность строительства и развития которых вызывает сомнение, при этом плата за подключение предусматривает и их эксплуатацию. Во-вторых, фактическое потребление коммунальных услуг в построенных и длительное время эксплуатируемых жилых домах, подтверждаемое приборами учёта, в 2,5–3 раза меньше, чем расчётное потребление по действующим десятилетия федеральным нормативам, по которым, умножая на завышенный тариф, коммунальные предприятия рассчитывают полную стоимость присоединения к коммунальным сетям. «Для снижения себестоимости квадратного метра жилья необходимо более тщательно проводить экспертизу программ развития предприятий коммунального комплекса до утверждения их в Думе, — убеждён Андрей Шумеев. — Возможно — с привлечением сообщества крупных застройщиков. Кроме того, необходимо пересмотреть действующие нормативы по расчётному потреблению коммунальных услуг».
Борис Юнанов добавил, что с каждым годом ситуация с подключением к коммунальной инфраструктуре пока только ухудшается. «Цены подключения к коммуникациям растут. Существующие в этих организациях расчёты, на наш взгляд, непрозрачны. Они взяты из воздуха и не соответствуют экономическим реалиям. Никакого диалога с этими компаниями нет. Контроля над этими компаниями ни со стороны государства, ни со стороны общества тоже нет. Они работают не по рыночным условиям», — вынес свой вердикт г-н Юнанов.
В подготовке материала принимала участие Олеся Меркулова