В 2018 году с московскими девелоперами случилось все самое замечательное, что только могло случиться. Санкции и нестабильность рубля, неуверенность в банковской системе и слухи о «запрете» доллара — все эти факторы подталкивали россиян к покупке жилья как главного актива-убежища. Дешевая ипотека и грядущая отмена долевого строительства заставляли не откладывать покупку на будущее. Все это позволило девелоперам жилых новостроек выйти на рекордные показатели.
2019 год будет намного жестче. Хаотичная реформа долевого строительства в сочетании с дорожающей ипотекой создают огромные риски для застройщиков и покупателей в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Рынок входит в зону турбулентности и неопределенности.
Московские рекорды
По данным Росреестра, в 2018 году на столичном рынке было продано 79,6 тыс. новостроек — на 47% больше, чем в прошлом году, и в три с половиной раза больше, чем три года назад. Еще один рекорд: по данным компании ЦИАН, впервые в истории девелоперы столичного региона смогли за год продать новостроек более чем на триллион рублей — на 30% больше, чем в 2017-м. Крупные застройщики бодро рапортовали о росте продаж. ГК ПИК продала жилья на 221 млрд рублей, что на 17% больше, чем год назад. Группа ЛСР за год увеличила продажи на 38% — до 93 млрд рублей. О больших продажах отчитались компании «Донстрой», А101, «Гранель».
Высокий спрос на новостройки позволил поднять цены. «В декабре 2018 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента в Москве составила 162 тысячи рублей. За прошлый год “квадрат” прибавил в цене 7,5 процента. Причем положительная динамика цены наблюдалась почти весь прошлый год. По динамике роста и абсолютному значению цены в массовых новостройках столицы поставили рекорд», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Цена квадратного метпа в новостройках Новой Москвы увеличилась за год на 12 процентов и достигла 111 тысяч рублей. В Московской области новостройки массового спроса подорожали с 78,3 тысячи до 79,5 тысячи рублей за квадратный метр», — добавляет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Параллельно дорожала и «вторичка»: по подсчетам «Инкома», в Москве она за год выросла в цене на 14,1% — до 203,2 тыс. рублей за квадратный метр.
Рост цен привел к тому, что в Москве в пределах МКАД не осталось новостроек, где квартиры стоила бы меньше трех миллионов рублей. По данным «БЕСТ-Новострой», в наиболее дешевых комплексах столицы («Мякинино парк», «Люблинский парк» и «Домашний») стоимость лота начинается с 3,2 млн рублей при средних ценах 125–134 тыс. рублей за метр.
Рост количества сделок и цен во многом стал следствием рекордов в области ипотеки. По данным Росреестра, в Москве в прошлом году было заключено 90,6 тыс. ипотечных сделок — на 66% больше, чем годом ранее. В масштабе страны ипотека тоже побила рекорды. По данным компании «Дом.РФ», в прошлом году было выдано полтора миллиона кредитов на общую сумму три триллиона