Когда семь лет назад я работала менеджером в провинциальном агентстве недвижимости, риэлтеры запомнились мне как «люди с газетой». Почти в любое время, когда сотрудники агентства были в офисе, они сидели за столом, пролистывая «Из рук в руки» с карандашом в руках. Это называлось «работать с базой данных». Главной задачей агента было перехватить объявления от хозяев квартир раньше, чем это сделает возможный покупатель или другой риэлтер.
Несмотря на то что прошел довольно долгий срок, бумажная версия «Из рук в руки» (ИРР) остается наиболее популярным ресурсом среди тех, кто занимается поиском и продажей жилья. Даже обращаясь к риэлтерам, люди часто параллельно размещают объявления в ИРР. Этот же ресурс многие используют для того, чтобы сориентироваться по ценам. «Когда я в прошлом году продавал квартиру, я постоянно мониторил ИРР и поднимал стоимость квартиры по мере того, как менялись цены на аналогичные предложения», — рассказывает один из пользователей.
Личный опыт
В отличие от времен семилетней давности, чтобы продать или купить квартиру, ежедневно покупать газету не обязательно. Можно воспользоваться электронной версией «Из рук в руки». Покупатель может обращаться к ней бесплатно, а продавцу, чтобы подать объявление, придется раскошелиться на 75 руб. За эту сумму ваше объявление будет висеть на сайте газеты всего неделю. Если вы хотите, чтобы объявление выделялось на фоне других, стоит доплатить 30 руб. Поднять его на верхнюю строчку списка — еще столько же. При этом оплата принимается через SMS, что весьма удобно.
Но у ИРР есть и существенный минус: он часто используется покупателями исключительно с целью получения информации. «Реальных покупателей с него приходит очень мало, — отмечает частный риэлтер Юрий Богданович. — Звонят многие, но в основном любопытствующие — те, кто задают несколько вопросов и исчезают. Это такой народный источник новостей о рынке». Точно так же и продавцы зачастую используют ИРР не для того, чтобы на самом деле сбыть свою недвижимость, а лишь чтобы убедиться в ее реальной стоимости. «Они выставляют квартиру по определенной цене и наблюдают за реакцией: пойдут звонки или нет. Если квартирой активно интересуются, они убеждаются, что оценили ее адекватно. И, успокоенные, снимают с продажи», — рассказывает Юрий Богданович.
Этой зимой, когда мне самой пришлось продавать квартиру, я воспользовалась тремя источниками для подачи объявлений: корпоративной рассылкой, риэлтерской базой WinNER и сайтом «Из рук в руки». После размещения в ИРР у меня было четыре звонка в первую неделю, но пришел посмотреть квартиру только… риэлтер, предложивший свои услуги. Основная часть потенциальных покупателей появилась благодаря корпоративной рассылке — сработало сарафанное радио, которое из всех информационных каналов по-прежнему является наиболее эффективным.
Впрочем, обретению реального покупателя я все-таки обязана WinNER — электронной базе данных, которой пользуются многие риэлтеры. Здесь практически не бывает случайных посетителей и экскурсантов, а также «пробных» продавцов. WinNER предлагает два вида подписки: бесплатную и платную. Бесплатная обеспечивает доступ ко всему объему информации, однако при этом телефоны и другие контактные данные будут открыты только у тех объявлений, которые были оплачены. Платная же подписка дает гораздо более широкие возможности: позволяет смотреть все предложения базы, открывает всю контактную информацию, дает право размещать собственные предложения о продаваемых и сдаваемых в аренду объектах недвижимости. Это далеко не единственная база данных, которую можно использовать при покупке-продаже жилья. Они мало чем отличаются друг от друга: разнятся лишь стоимость обслуживания и количество объявлений (см. таблицу).
Из других ресурсов можно выделить сайт gdeetotdom.ru. Его база включает около 70 тыс. объявлений. Правда, продаже жилья посвящена из них только треть, остальное — это аренда. Зато в каждом объявлении дается не только детальное описание квартиры, но и подробные сведения о районе с указанием на карте всех ближайших объектов инфраструктуры: детских садов, школ, поликлиник, салонов красоты, магазинов и т. п. Местоположение дома также отмечается на карте, что позволяет более реально сориентироваться, например в расстоянии от метро или удобстве подъезда. Одно из важных достоинств ресурса — наличие такой редкости, как объявления от хозяев. Не доверяя пометке «частное лицо», я позвонила по трем таким объявлениям. И во всех трех случаях попала действительно на хозяев или их родственников, а не посредников.
При всем богатстве выбора…
Еще один популярный ресурс, который никак нельзя обойти стороной, — cian.ru (ЦИАН). Это своего рода альтернатива того же WinNER, только находящаяся в открытом доступе. Как написано на самом сайте, ресурс создан для риэлтеров, поэтому объявлений о продаже-покупке жилья от частных лиц вы здесь не найдете: все предложения исходят от агентств недвижимости или частных брокеров. Но главная направленность ЦИАНа — это аренда.
Несмотря на непрезентабельный интерфейс, сайт уже несколько лет является бессменным лидером у тех, кто ищет съемное жилье. Привлекает он тем, что в базе действительно встречаются редкие варианты квартир, сочетающие приемлемое качество и низкую цену.
Ирина и Александр в прошлом году искали квартиру для аренды с достаточно жесткими ограничениями: однокомнатную, не дороже 25 тыс. руб., но главное условие — квартира должна была располагаться в нескольких домах на ул. Земляной Вал, так как поблизости проживали родители. В течение недели они смогли найти по базе ЦИАНа несколько подходящих вариантов. А через две — въехать в съемную квартиру, которая их устроила по всем параметрам.
Другой случай: Николай К. дважды снимал квартиру, и оба раза через ЦИАН. «Каждый раз мне удавалось находить квартиру по цене ниже рыночной», — рассказывает он. Пять лет назад Николай арендовал очень качественную «двушку» в районе Дегунино за 11 тыс. руб., а три года назад ему посчастливилось снять просторную двухкомнатную квартиру на «Пролетарской» в «сталинском» доме за 20 тыс. руб. И это в то время, когда стандартная цена «однушки» даже в удаленном районе была уже 15–18 тыс.
Но, как уже отмечалось, на ЦИАНе нет объявлений от непосредственных владельцев. Арендатору придется иметь дело с агентами и платить комиссионные. Правда, более скромные, чем те, что просят именитые агентства. Сейчас появляется все больше объявлений, где риэлтеры оценивают свои услуги в 70–50% месячного платежа. И даже если в объявлении стоит цифра 100%, по отзывам арендаторов, в сегодняшней кризисной ситуации брокеры довольно легко ее снижают.
Искать аренду можно также и через ИРР. Но средняя ценовая планка на ЦИАНе ниже. В ИРР предложение аренды однокомнатных квартир в основном начинается от 20 тыс. руб., а средний уровень — 25 тыс. На ЦИАНе довольно большой выбор вариантов за 18–20 тыс. руб., но можно найти и дешевле. Бесплатно здесь публикуются только объявления о продаже недвижимости. За размещение всей прочей информации (покупка жилья, аренда) придется платить. Пользователь регистрируется как риэлтер и вносит стартовый платеж — 3 тыс. руб. Вся эта сумма зачисляется на лицевой счет и может использоваться для публикации платных объявлений без ограничения по времени.
Если поиск съемного жилья ведется в режиме жесткой экономии, то целесообразно будет воспользоваться блогами, посвященными аренде квартир, которых довольно много (community.livejournal.com/zhilploshchad, community.livejournal.com/msk_kvartira, community.livejournal.com/msk_rent). Здесь достаточно много вариантов, за которые не придется платить комиссионные, так как объявления вешают или сами хозяева, или квартиранты, ищущие соседей. Удобство блогов и в том, что у пользователей есть возможность не только заниматься поиском, но и задавать интересующие их вопросы об аренде, репутации тех или иных агентств и т. п. Две трети объявлений дублируются во всех ресурсах, однако в каждом отдельно взятом находится и свой «эксклюзив». Так что при серьезном поиске не стоит пренебрегать ни одним сообществом.
Главное достоинство таких ресурсов — широкий выбор «экономных» вариантов для тех, кому не по карману отдельная квартира. Предлагаются комнаты, койко-места, дешевые квартиры на короткий срок, пока хозяева в отъезде. Через блоги, как правило, можно без проблем найти квартиру для съема «гуртом», то есть компанией из нескольких человек. В крупных агентствах таких клиентов не особо любят.
Если у вас нет ни нужной суммы, ни подходящей компании, с которой вы могли бы разделить расходы на квартиру, через блоги вы можете найти жилье одновременно с «готовыми» соседями. Есть даже сообщество, посвященное именно поиску напарников для совместного съема жилья, — community.livejournal.com/msk_neighbors. Другой ресурс — flatmates.ru — предназначен исключительно для поиска компаньонов по аренде квартир. Использование сайта абсолютно бесплатное. Пользователи размещают здесь довольно подробные анкеты и фотографии. Таким образом, можно предварительно сориентироваться, какие у вас шансы ужиться с этим человеком. Аналогичные возможности по поиску напарников предоставляет и сайт sosed.zhivem.ru.
Недостатки подобных ресурсов являются продолжением их достоинств. Свобода доступа, возможность бесплатных объявлений предоставляют хорошие возможности для действий мошенников или просто не обремененных порядочностью людей. Если вы искали жилье через проверенного агента, то в случае неурядиц он будет вас выручать: договариваться с хозяевами, подбирать новый вариант. Во всяком случае, с такими примерами мне приходилось сталкиваться. Когда после заселения моей знакомой у нее начались конфликты с хозяевами квартиры, риэлтер бесплатно нашел ей другой вариант. Поэтому, снимая квартиру через неизвестного агента или напрямую у хозяев, никогда не стоит пренебрегать договором аренды. Более того, на этом необходимо настаивать. Ведь при любых конфликтах эта бумага будет единственной защитой ваших прав.
Таблица: Электронные базы данных по недвижимости
Техника безопасности
Какие меры безопасности принять при поиске съемного жилья через интернет?
Мария Жукова, первый замдиректора компании «Миэль-аренда»: «Никогда не платите деньги вперед. Расплачивайтесь только после того, как получили ключи от квартиры и заселились в нее. Если вы вынуждены внести предоплату за понравившуюся квартиру с отсрочкой заселения, то необходимо составить предварительный договор или соглашение о внесении аванса. В нем прописываются сумма и условия возврата аванса, сроки предоставления квартиры, имя получателя и его паспортные данные. При вручении денег не забудьте взять с него расписку о получении. И обязательно перед внесением аванса необходимо проверить, является ли арендодатель собственником квартиры».
Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate: «Владелец квартиры может быть в сговоре с риэлтером и сдавать одну и ту же квартиру каждый месяц (расторгая договор с арендатором раньше срока), зарабатывая на оплате риэлтерских услуг. Чтобы этого избежать, можно прописать в договоре, что в случае его досрочного расторжения вам обязаны компенсировать все затраты, связанные с оплатой риэлтерских услуг, переезда и пр.».
Антон Гололобов, представитель компании «Инком-недвижимость»: «Стоит завести отдельный телефонный номер, который после подбора квартиры выбросить. Иначе не избежать ситуации, когда телефон попадает в бесплатные базы, которыми обмениваются маклеры, и массы ночных звонков еще полгода после снятия квартиры».