В мае, выступая в качестве консультанта на выставке зарубежной недвижимости Inforeal в Санкт-Петербурге, одним из самых популярных вопросов, который мне задавали посетители, был «поможет ли покупка жилья за границей обосноваться в облюбованной стране на постоянной основе?». К сожалению, сегодня покупка квартиры или даже виллы мало в каких странах гарантирует собственнику-нерезиденту второй паспорт. А если гарантирует, то не тот, за который стоит платить.

Без права на паспорт

Купить недвижимость россиянин сегодня может практически в любой стране мира — при наличии достаточных средств и подтверждении легальности своих доходов. Однако в большинстве стран приобретение недвижимости не является ни основанием, ни даже первой ступенькой к получению гражданства или хотя бы вида на жительство (ВНЖ). Так, в странах Евросоюза основанием для получения ВНЖ является брак с гражданином страны или разрешение на ведение бизнеса, но никак не наличие собственной квартиры или виллы. Получить гражданство, как правило, можно через определенное количество лет, прожитых в стране.

Раньше возможность получить так называемое экономическое гражданство (через инвестиции в экономику, к которым в отдельных случаях приравнивается и покупка недвижимости) существовала в Испании, где приобретение недвижимости на определенную сумму давало право получить ВНЖ. «Это привело к гигантским махинациям и различным неприятным историям. Поэтому правительство прекратило такую практику», — объясняет руководитель регионального направления отдела продаж зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Петр Коваленко.

В целом страны Евросоюза практикуют почти унифицированный подход в вопросах предоставления гражданства, ВНЖ и виз. Иностранец, владеющий жильем, получает годовую мультивизу со сроком пребывания в стране не более 180 дней в году. Такое же право дается прямым родственникам — жене, мужу, детям, родителям. Другим родственникам и знакомым собственник может сделать приглашение от своего лица, что заменяет бронь отеля.

Как правило, странам, претендующим на вступление в Евросоюз, приходится несколько ужесточать условия въезда. Так, Черногория, где в последние годы россияне активно покупали недвижимость, стремясь к вступлению, также ввела ограничения по пребыванию иностранцев. Визы на въезд для россиян здесь по-прежнему не требуется, но срок пребывания в стране не может превышать трех месяцев — вне зависимости от наличия собственности на территории страны.

Правда, в законодательстве некоторых европейских стран еще остались лазейки, которыми можно воспользоваться для получения гражданства. Например, в Болгарии гражданин другой страны может получить паспорт за особые заслуги перед государством. Под «особыми заслугами» понимаются также инвестиции в болгарскую экономику на сумму от €500 тыс. За такое благодеяние президентским указом инвестору присваивается гражданство. «Однако этот вариант не пользуется большой популярностью. Все-таки сумма довольно большая, а экономика Болгарии сегодня не в лучшем состоянии и не внушает доверия», — признается Петр Коваленко. Кроме того, следует учитывать, что в большинстве стран Европы, получая местный паспорт, вы должны будете отказаться от российского гражданства.

Из широких штанин

Тем не менее Евросоюзом мир не заканчивается. Есть страны, где покупка недвижимости действительно может являться первым шагом к получению гражданства. Правда, на сегодня это не самые популярные государства среди российских покупателей недвижимости: Панама, Доминиканская Республика, Коста-Рика, а также государство в Карибском бассейне — Сент-Киттс и Невис.

Практически во всех странах речь идет об инвестициях в экономику страны на определенную сумму. И эти инвестиции могут быть сделаны в том числе через покупку жилой недвижимости, естественно, с оговоренным минимум по сумме. При покупке недвижимости в Панаме на $300 тыс. иностранец получает пятилетний вид на жительство, а после пяти лет можно просить и гражданство при условии, что недвижимость не продана. В Доминиканской Республике на получение гражданства можно подавать уже через шесть месяцев постоянного проживания (ускоренная натурализация), если вы приобрели недвижимость стоимостью от $200 тыс. Еще один плюс: здесь признается институт двойного гражданства, и не нужно отказываться от своего российского паспорта. Правда, учтите, что весь срок оформления гражданства нужно находиться в стране, а это семь-восемь месяцев. В то же время Доминикана выгодна тем, что является круглогодичным курортом, соответственно, есть все возможности получать доход от сдачи в аренду своей виллы все 12 месяцев в году.

Еще один вариант — Сент-Киттс и Невис. Это островное государство получило независимость 25 лет назад, и с тех пор его правительство разрешает предоставлять экономическое гражданство лицам, не проживающим на его территории. Шансы на него имеет любой, обладающий двумя добродетелями — отсутствием судимости и возможностью инвестировать в экономику страны более $350 тыс., в том числе и через покупку жилья. На Сент-Киттс за $350 тыс. можно приобрести студию площадью 73 кв. м в элитном охраняемом комплексе с видом на океан, песчаным пляжем, фитнес-центром и детской площадкой. Процедура получения паспорта состоит из трех ступеней (как и в большинстве вышеперечисленных стран): вид на жительство сроком на год, ПМЖ и, наконец, паспорт. Но присутствовать при этом совершенно необязательно: все процедуры совершаются заочно. Более того, от гражданина Сент-Киттс и Невис даже не требуется проживать в стране. Единственное условие получения гражданства — владеть купленной недвижимостью нужно не менее пяти лет, затем ее можно спокойно продавать: паспорт у вас уже никто не отберет.

Программа экономического гражданства покрывает всю семью заявителя. «При этом с мая нынешнего года обладатели местного паспорта могут свободно перемещаться по Шенгенской зоне, имеют возможность безвизового въезда в Великобританию, Канаду, Новую Зеландию, ЮАР, Швейцарию, Японию и Южную Корею. И почти беспрепятственно могут въезжать в США», — рассказывает Петр Коваленко. Кстати, остров Сент-Киттс и Невис — одно из немногих мест, где недвижимость фактически не пострадала от кризиса, — цены на нее остаются достаточно стабильными.

Залог постоянства

Для получения ВНЖ и ПМЖ возможностей у нерезидента несколько больше. А разница с гражданством не так уж велика: обладатель ПМЖ в большинстве стран мира пользуется всеми возможностями граждан, кроме права избираться и быть избранным. Хотя есть исключения, предполагающие больше ограничений. Так, на Кипре при покупке недвижимости иностранец сразу получает вид на жительство сроком на год, который можно продлить. Но без права работы. «Собственник-иностранец может жить на острове круглогодично (обучать детей, проводить время на пенсии), но он не должен отбирать рабочие места у местных граждан», — объясняет директор департамента зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость» Юлия Титова.

Через покупку недвижимости можно получить резидентскую визу, а потом уже ВНЖ в Турции, Египте и Арабских Эмиратах. Здесь покупатель также проходит три этапа. Сначала, купив жилье, вы получаете годовую визу, потом трехлетнюю, далее — вид на жительство на пять лет, который можно продлевать. «Но гражданство в этих странах иностранцу получить нереально», — рассказывает гендиректор компании Greenfield Property International Валентина Нагиева.

В Германском законодательстве также есть свой «черный ход» для нерезидентов. Согласно закону разрешение на длительное пребывание здесь может получить иностранец, создавший на территории страны бизнес, который местные власти сочтут интересным и перспективным для региона. «При этом если при организации бизнеса инвестиции в экономику страны составляют не менее €250 тыс. и инвестор трудоустраивает не менее пяти немцев, одобрения местных властей не требуется. Такой инвестор априори получает разрешение на длительное пребывание в стране — сроком на один год. Потом его можно продлить еще на год или три, после чего можно получить разрешение на бессрочное пребывание», — поясняет управляющий немецким подразделением группы компаний «Аверс» Герман Мойжес. Но покупка жилой недвижимости такими инвестициями считаться не будет, а вот приобретение мини-отеля — легко. «Это сейчас достаточно популярная схема. Востребованность немецкой недвижимости растет, поскольку в кризисное время она показывает завидную стабильность. А мини-отели довольно привлекательный вид бизнеса», — рассказывает Петр Коваленко.

Пенсионная эмиграция

В некоторых европейских странах законами предусмотрена возможность получения ВНЖ, а затем и статуса постоянного жителя для обеспеченных иностранцев-пенсионеров. Потребуются лишь две вещи: определенная сумма на счету в банке и жилье. Причем жилье не обязательно собственное, вполне подойдет и долгосрочная аренда. Такая программа действует в Испании, где необходимо иметь на счету €250 тыс., и Италии.

Наиболее доступна для российских граждан «пенсионная эмиграция» в Болгарию. По закону «О чужденцах» пенсионер-иностранец может довольно легко получить иммиграционную визу «Д», которая дает право на длительное пребывание в стране. Этот статус нужно продлевать в течение пяти лет, а потом получить и возможность бессрочного проживания. Переезжающий в Болгарию пенсионер для получения визы «Д» должен представить в консульство следующие документы: загранпаспорт, договор о владении или договор найма квартиры или дома в Болгарии, где он будет жить, а также открытый в местном банке счет на свое имя. По словам журналиста-международника Игоря Ушакова, который уже более пяти лет живет в Болгарии, на счете достаточно иметь сумму €1–3 тыс. Нужны также договор о переводе пенсии из России в Болгарию на тот же счет в банке и справка из российских органов, подтверждающая статус пенсионера. Ее необходимо перевести на болгарский язык и заверить нотариально.

Для некоторых российских пенсионеров этот вариант выглядит довольно соблазнительно. Так, Зоя Иванова из Санкт-Петербурга пришла на уже упомянутую выставку Inforeal именно с этой целью. В каких-то журналах по недвижимости она вычитала, что по цене своей комнаты в питерской коммуналке она может приобрести отдельную квартиру в новом доме на побережье. Теперь ее интересовала только одна мысль: как же перебраться в Болгарию на ПМЖ.

У «пенсионной эмиграции» есть и свои минусы. Основной — если вы переезжаете в страну как обеспеченный пенсионер, то вы не имеете права там работать. Кроме того, дабы исключить неприятности, следует тщательно изучить местный рынок недвижимости. «Год назад одна российская семья захотела перебраться в Болгарию на ПМЖ. Продали свою недвижимость в России и купили здесь — но не в готовом, а в строящемся доме: мол, подешевле и метров побольше. Польстились на обещания риэлтеров, хотя я предупреждал, что это не лучший вариант, — рассказывает Игорь Ушаков. — Стали готовить документы на получение визы “Д” как обеспеченные пенсионеры. Это для них был самый оптимальный вариант. Но им отказали в визе с мотивацией, что в недострое жить нельзя по местным законам».

Неожиданный поворот

В большинстве стран владение собственным жильем хотя и не дает права на постоянное проживание, но заметно облегчает получение визы. «Так, в Европе это, безусловно, положительный фактор», — рассказывает Валентина Нагиева. В компании «Бест-недвижимость» также подтвердили, что к собственникам жилья, не претендующим на рабочие места, отношение более лояльное, «поскольку, имея недвижимость, люди часто и надолго выезжают на отдых, тратят деньги на развлечения, покупки, поднимая тем самым местную экономику». Но так обстоит дело не везде.

Например, обладание виллой в Майями ни в малейшей степени не облегчит ваш въезд в США. «Согласно законодательству США, каждый въезжающий в страну рассматривается как потенциальный иммигрант. Поэтому вам нужно стремиться всеми силами доказать, что не собираетесь там остаться. Как вы понимаете, в этом контексте наличие собственной недвижимости в США положительной роли не играет, и о ней при возможности лучше вообще умолчать», — рассказывает Петр Коваленко. Например, супруги К., обладатели квартиры во Флориде, весной так и не смогли выехать к себе на отдых — визу им не дали. В этом случае ничего сделать невозможно, уверяют эксперты. Остается ждать, пока истечет срок отказа, и подавать документы заново.

Второй паспорт

• Панама
  Условие получения гражданства: покупка недвижимости на сумму $300 тыс. обеспечивает пятилетний вид на жительство. Гражданство Панамы можно запрашивать через пять лет (если не продана недвижимость).
  Преимущества обладания: можно посещать почти все страны Латинской Америки, а также все страны, входящие в Шенгенскую зону.
• Доминиканская республика
  Условие получения гражданства: на получение гражданства можно подавать после двух лет постоянной резиденции (стандартный срок натурализации) или после шести месяцев (ускоренная натурализация). Для этого нужно приобрести недвижимость стоимостью от $200 тыс.
  Преимущества обладания: государство признает институт двойного гражданства и не требует отказываться от своего предыдущего паспорта при натурализации. Паспорт дает право безвизового въезда в Швейцарию, Великобританию, Израиль, Южную Корею, Исландию, Аргентину, Бразилию и другие страны Южной Америки, Японию, Лихтенштейн.
• Сент-Киттс и Невис
  Условие получения гражданства: отсутствие судимости, инвестиции в экономику страны $350 тыс., в том числе через покупку недвижимости. Получить паспорт можно спустя пять лет после приобретения жилья.
  Преимущества обладания: безвизовый въезд в Великобританию, Канаду, Новую Зеландию, ЮАР, Швейцарию, страны Шенгенской зоны, Японию и Южную Корею.
• Коста-Рика
  Условие получения гражданства: открытие предприятия или покупка недвижимости на сумму более $200 тыс. Инвестор-нерезидент получает ВНЖ, и лишь спустя десять лет может рассчитывать на паспорт.
  Преимущества обладания: безвизовый въезд во все страны ЕС, страны Азии (Южную Корею, Японию), Латинской Америки, Новую Зеландию, ЮАР. Коста-Рика — бывшая колония Испании, и гражданам страны предоставляют статус постоянного жителя Испании (ПМЖ) всего за четыре-пять месяцев, а спустя два года и гражданство.

Будущие эмигранты

Чуть более половины россиян предпочли бы, чтобы их дети имели гражданство своей родной страны, — такие данные, полученные в ходе опроса, приводит портал superjob.ru. «Где родился, там и пригодился», «Россия — большая страна с большими возможностями. Если у человека есть мозги, то он найдет себе неплохое применение и в России», уверены респонденты, предпочитающие, чтобы у их детей было гражданство России. Каждый пятый участник опроса предпочел бы для своих детей гражданство любой из западноевропейских стран ЕС. Основные причины, по которым они хотели бы сделать такой выбор, — социальные гарантии и стабильность, с которыми прочно ассоциируются эти государства. В числе стран, гражданство которых расценивается как наиболее предпочтительное, респонденты называли Австрию, Германию, Швецию. Любое государство ЕС выбрали бы для своих детей 6% россиян, еще меньше (4%) — США.