Главное событие последних месяцев на рынке недвижимости — решение о расширении российской столицы. Инициированный президентом процесс меняет не только форму города, но и географию будущих строительных проектов. Стройка в пределах МКАД завершается, зато на присоединенных к городу территориях она обещает быть в ближайшие десятилетия весьма бурной.
Пылесос «большая Москва»
Масштаб будущего изменения столицы поражает: к Москве присоединяется гигантская территория в 160 тыс. га. То есть столица вырастет почти в два с половиной раза. С градостроительной точки зрения конфигурация присоединяемых территорий выглядит весьма случайной. Новую форму столицы называют «юбкой», «замочной скважиной», «кометой». Город гигантским протуберанцем вырвался за пределы МКАД и смог затормозить только на границе с Калужской областью.
Откуда взялась именно такая форма новой Москвы? Есть несколько версий. По одной из них эта конфигурация просто результат действия лоббистских групп, представляющих интересы крупных землевладельцев. Зная размеры коррупции в стране, отрицать влияние этого фактора невозможно.
По второй версии московское правительство сначала хотело присоединить к городу сегмент наиболее престижной западной части вокруг столицы, от Ленинградского шоссе до юга. Губернатор Борис Громов активно сопротивлялся тому, что наиболее сладкая часть «бублика» от него уйдет. И в результате остановились на компромиссе: присоединяется не полкольца, а значительно более узкий сегмент. Зато новая территория вытянется на 60 километров, дойдя до соседней области.
Наконец, власти объясняют свой выбор и так: «юго-запад — это слабоурбанизированная территория», «рядом располагается правительственный аэропорт Внуково» и проч. Скорее всего, странная итоговая форма новой Москвы — результат действия всех перечисленных факторов. Но независимо от формы главным в этом проекте является слово «инвестиции».
Дело в том, что Москва и в новой форме остается огромным пылесосом, засасывающим финансы и людей со всей России. Это порочная ситуация, но с ней власти смирились. Так вот, «пылесос Москва» близок к коллапсу, он потерял способность переваривать инвестиции. Удобных площадок для застройки не осталось, по городу невозможно двигаться на машине, есть проблемы с водой и энергетикой. Новые территории позволят включить «инвестиционный пылесос» заново. На юго-западе много незастроенной земли, и люди со всей страны будут по-прежнему покупать квартиры в столице, пусть и в 40 километрах от МКАД. Есть еще один нюанс. Обилие незастроенной земли на юго-западе не случайно. Отсутствие резерва по инженерной инфраструктуре не позволяло частным застройщикам развивать эти территории. На контрасте: большой советский задел по инженерии был, допустим, в Балашихе и некоторых других городах, что и спровоцировало там строительный бум. Так вот, столичный статус территории приведет к массовым государственным инвестициям в дороги, транспорт и инженерную инфраструктуру.
«Москву уже испортили. Инфраструктуру и дорожную сеть в последние 15 лет слабо развивали, только зарабатывали деньги на строительстве торговых центров и жилья. Лечить существующий город — это сложно и дорого. Гораздо легче присоединить новую территорию и на ней продолжить стройку, — говорят эксперты. — Эта экспансия в духе российского этноса: захват новой территории, ее освоение и по мере истощения легко используемых ресурсов захват следующих земель».
Наценка за столичность
Плана освоения новой столичной территории пока нет. Некоторые информационные утечки, допустим о строительстве правительственных зданий на окраинах существующих деревень, выглядят как провокация. Однако, несмотря на полную неопределенность, застройщики юго-запада, конечно, попытались использовать ситуацию, сыграв на повышении.
Стоимость квадратного метра в квартирах жилого комплекса «Коммунарка» была увеличена за август на 20%. Застройщик, Московский ипотечный центр, объяснил этот скачок именно тем, что участок, на котором возводится жилой комплекс, вошел в территорию Москвы. При этом в компании предсказывают еще один крупный рывок цен через 2–2,5 года, когда расширение Москвы будет оформлено юридически.
Ряд застройщиков юго-запада увеличил цены на 5–7%. Так, в частности, поступила компания «Мортон», возводящая комплексы «Бутово-парк» и «Солнцево-парк». Цены в этих комплексах были подняты на 5 и 7% соответственно. Сейчас цены на квартиры в комплексе «Солнцево-парк» начинаются от 61,2 тыс. рублей за квадратный метр, а в комплексе «Бутово-парк» — от 62,3 тыс.
Спрос на недорогие новостройки на землях, которые будут присоединены к столице, увеличился. Среди покупателей таких квартир много иногородних, которых заинтересовала возможность стать новыми москвичами по невысокой цене и тем самым получить социальные льготы. А вот в сегменте коттеджного строительства цены не выросли и спрос практически не изменился. «Мы ожидали, что на наши дома после решения о расширении Москвы вырастет спрос и мы проведем повышение цен. Однако на деле получилось наоборот, — говорит один из застройщиков. — Даже созревшие покупатели стали задавать новые вопросы. Например, как на них отразится расширение? Сможем ли быстро оформить участки и дома в собственность?»
Другой эффект расширения Москвы — резко возросшие риски при реализации новых проектов. «Мой знакомый девелопер купил 100 гектаров на Калужском шоссе под коттеджный поселок. Сейчас все согласования были остановлены. Во властных кабинетах ему сказали: “Подожди год-другой, пока мы не определимся с тем, что будет на всей присоединенной территории”. У него заморожена сумма в несколько десятков миллионов долларов», — рассказывает один из риэлтеров.
Смена девелоперского караула
Летом и в начале осени продолжился процесс смены элиты столичных застройщиков, начавшийся в 2008 году. Главное событие: Елена Батурина договорилась о продаже своей компании «Интеко». «Интеко» — одна из крупнейших девелоперских компаний Москвы. Кроме многочисленных стройплощадок у девелопера был и уникальный актив — муж Батуриной столичный мэр Юрий Лужков. За счет административного ресурса застройщица получала отличные площадки и эффективно проходила согласование. После увольнения мужа с поста мэра дальше эффективно заниматься девелопментом стало невозможно. Учитывая многочисленные вопросы к Лужкову, вопрос об «Интеко» стоял так: позволят ли супруге мирно выйти из бизнеса через его продажу или незащищенную компанию постараются просто забрать?
Батуриной дали выйти из бизнеса по-хорошему. «Интеко» покупает президент Бинбанка Микаил Шишханов. В течение сентября предприниматель должен купить 95% ЗАО «Интеко», а 5% компании достанутся «дочке» Сбербанка — ООО «Сбербанк Инвестиции». Новым владельцам отойдут сама «Интеко», компания «Патриот» со строительными площадками по России, а также производственные и проектные структуры. По оценке ВТБ, портфель проектов компании на начало 2011 года составлял 6,5 млн кв. м.
Остается вопросом, сколько получит за «Интеко» Батурина. Дело в том, что совокупные долги компании оцениваются примерно в 1 млрд долларов. При этом саму компанию аналитики оценивали в 1,2–2 млрд долларов. Так что, возможно, суть сделки в том, что Батурина получит разницу между нынешней рыночной стоимостью и долгами, а обслуживание кредитов ляжет при этом на нового владельца.
Еще одно событие, тоже связываемое с семьей Лужкова, — отмена столичной градостроительно-земельной комиссией Москвы проекта по застройке трамвайного депо им. Апакова на Шаболовке. На этом участке застройщик «Столица-Групп» хотел возвести многофункциональный комплекс площадью в 190 тыс. кв. м, но комиссия, возглавляемая новым мэром, посчитала этот проект «экономически нецелесообразным». Дело в том, что право застройки на участок площадью в 3 га девелопер получил без конкурса и на весьма льготных условиях. При этом город на себя брал обязательства почти на 2 млрд рублей по перебазированию депо. «При чем здесь Лужков?» — восклицал в таких случаях Сергей Доренко. При том, что компанию «Столица-Групп» участники рынка связывают с младшим сыном Юрия Лужкова от первого брака Александром.
Завершается смена собственников и в компании ПИК: из нее практически ушли ее основатели Юрий Жуков и Кирилл Писарев. В июне 2011 года они не вошли в новый совет директоров ПИК. Летом же представляющие Жукова и Писарева компании либо вышли из состава акционеров, либо сократили свою долю почти до нуля.
Еще одна девелоперская история завершилась в суде. По делу обанкротившейся компании «Социальная инициатива» признаны потерпевшими более 9 тыс. граждан и юридических лиц, на фирму было подано свыше 1600 исков на сумму, превышающую 1 млрд рублей. Следствие установило, что руководители как организованная преступная группа по обману вкладчиков заключали договоры на основе фиктивной документации, а полученные от граждан деньги расходовали на личные цели. В результате организатор группы Алексей Быковский и главбух товарищества «Социальная инициатива и компания» Сергей Литовченко получили по семь лет лишения свободы, а вице-президент компании Владимир Головачев — три. Основатель «Социальной инициативы» Николай Карасев еще в 2009 году был осужден к десяти годам колонии строгого режима.
Подмосковье против Москвы
Параллельно с расширением столицы происходит дальнейшая разбалансировка развития Москвы и Московской области. Если столичный градоначальник Сергей Собянин смог остановить «убивающий город» маховик строительства, то в Подмосковье продолжается и даже усиливается хаотичная застройка многоэтажными комплексами на всех мало-мальски пригодных для этого участков.
В Москве годовые объемы строительства с 2007-го по 2010 год упали в несколько раз — с 5,4 до 1,7 млн кв. м. В то же время в Подмосковье стройка выросла более чем в два раза: с 3,4 до 7,7 млн кв. м. Рост строительства можно было бы приветствовать, если бы не три момента. Во-первых, транспортная инфраструктура Подмосковья драматически не соответствует новым объемам строительства. «Пробки в центрах есть во многих городах мира. Москва — чуть ли не единственная столица в мире, где сумасшедшие пробки есть и на окраинах, и за пределами города», — говорит эксперт по транспорту Михаил Блинкин.
Во-вторых, структура распределения рабочих мест в Московском регионе такова, что люди, проживающие в области, в значительной степени работают в центре столицы. От массированного строительства на окраинах дисбалансы и пробки увеличиваются.
В-третьих, сам характер застройки Подмосковья огромными многоэтажными жилыми комплексами абсолютно не соответствует элементарным критериям качества жизни. Сложилась парадоксальная ситуация: в столице новый мэр начал исправление градостроительных ошибок, а в то же время в Подмосковье порочная практика продолжается. Летом подмосковные власти сделали первый шаг, чтобы как-то упорядочить градостроительную деятельность. Заместитель председателя правительства Московской области Владимир Жидкин объявил, что власти Подмосковья намерены ограничить многоэтажное строительство. Должны быть приняты регламенты, которые ограничат многоэтажное строительство в небольших муниципальных образованиях региона. Можно было бы приветствовать этот шаг, если бы не одно но: ситуация так быстро ухудшается, что такая локальная мера не способна не только вылечить, но и притормозить болезнь.
Кроме ухудшения качества жизни массированные объемы строительства в Подмосковье создают и рыночную проблему: строящиеся квартиры трудно сбыть. Все новые и новые жилые комплексы выходят на рынок, соответственно, резко возрастает и конкуренция между застройщиками. Некоторые аналитики уже отметили, что средние цены на новостройки в Подмосковье начали снижаться. По крайней мере это относится к проектам на уровне котлована.
Карта Москва