Финский строительный концерн YIT вышел на российский рынок пятьдесят лет назад. Сегодня это чуть ли не единственная западная девелоперская компания, которая успешно строит жилье в России. Причем строит сразу в шести регионах: в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Казани, Ростове-на-Дону и Екатеринбурге.

Кари Каунискангас, первый вице-президент концерна YIT и президент компании «ЮИТ Ракеннус», входящей в концерн и занимающейся строительством за пределами Финляндии, в эксклюзивном интервью рассказал о модели построения бизнеса в России, особенностях местных строительных норм и домов от финского застройщика.

— В России многие десятилетия финский концерн ЮИТ был известен как крупный подрядчик. Однако в последние годы ваша компания активно действует как девелопер, строящий жилье. Почему была изменена стратегия развития?

— Да, первые 40 лет мы работали в России как подрядчик. На заключительном этапе того периода мы много строили для иностранных компаний, которые инвестировали в Россию. Часто это были сложные проекты, за которые не брались местные компании. Однако в девяностые ситуация начала постепенно меняться. Местные подрядчики стали нарабатывать опыт, росли их возможности и мощности. И иностранные компании все чаще стали нанимать в качестве подрядчиков местные компании. Мы тоже выигрывали тендеры, но этот бизнес перестал приносить прежние доходы. В общем, в какой-то момент мы решили сменить модель развития и сконцентрироваться на девелопменте.

— На российском рынке иностранные девелоперы практически не присутствуют. Почему вы все-таки решили заняться строительством жилья здесь?

— Решение развернуть бизнес по строительству жилья в России мы приняли в 2000 году. Мы подумали: «В Финляндии у нас накоплен большой опыт по строительству жилья. Почему его не применить на российском рынке?» В этой сфере у нас много конкурентных преимуществ. Мы западная компания, надежная и с хорошими клиентами. Мы можем получать дешевое финансирование в Европе.

В России мы пошли по пути создания совместных предприятий с местными компаниями. Обычно наши партнеры — это региональные девелоперские или строительные компании, имеющие успешный опыт работы в конкретных городах. По нашей модели мы не выкупаем эти компании, а создаем новое совместное предприятие вместе с руководством старой местной фирмы. Она обычно закрывается, а сотрудники переводятся в новую совместную компанию.

Первый шаг в деятельности на местном уровне был сделан в 1997 году, когда мы купили петербургскую компанию «Лентек» и продолжили деятельность в качестве собственников вместе с действующим руководством. После 2000 года мы создали новые компании еще в пяти регионах: в Москве и Московской области, в Екатеринбурге, в Казани, в Ростове-на-Дону.

— В последнее время ЮИТ купил в России земельные площадки, где будут построены семь тысяч квартир. Вы считаете, что сейчас удобный момент для расширения бизнеса?

— Да, возможности для развития есть. Мы хорошо представляем ситуацию на российском рынке, знаем его потенциал и риски. В России в кризис падение цен составило 15–25 процентов в зависимости от города, но уже в конце 2009 года они стали снова повышаться.

Россия является для нашей компании ключевой точкой роста. Здесь колоссальная потребность в новом жилье. И при этом отсутствует достаточное количество местных игроков, которые могли бы этот спрос удовлетворить. Здесь есть место и для нас, и для всех остальных участников рынка.

— Сегодня много разговоров о второй волне кризиса. Готова ли ваша компания к возможному кризису? Как ваша стратегия изменилась за последние три года?

— Последний кризис нас многому научил. Мы проанализировали ситуацию и извлекли уроки. Главное, что мы увидели: наша структура бизнеса достаточно устойчива. Она позволила уверенно пройти через фазу спада. Секрет в том, что 60 процентов наших доходов связаны с бизнесом по эксплуатации и инженерному обслуживанию недвижимости. Оборот этой деятельности составляет примерно два миллиарда евро в год. Этот сегмент даже в кризис дает стабильный положительный денежный поток, который позволяет, в частности, достраивать жилые объекты в рамках изначальных планов и сроков, даже если спрос на жилье временно снижается на рынке из-за неуверенности потребителей.

Оставшиеся 40 процентов дохода дает девелопмент. Эта часть бизнеса в кризис, конечно, пострадала серьезнее. Но, как ни удивительно, даже в кризис наша компания ежемесячно смогла в целом получать положительный денежный поток.

Конечно, в последнее время мы скорректировали наш бизнес в России. К примеру, сейчас мы продаем больше квартир на этапе строительства. Сейчас ежеквартально начинаем строительство примерно одного и того же количества квартир. Это важно для стабилизации денежного потока. Сейчас у нас есть проекты на всех этапах строительства, и мы можем достаточно успешно финансировать строительство практически без внешнего заимствования. Ну, а на крайний случай всегда можем рассчитывать, что российский девелоперский блок получит внешнее финансирование из штаб-квартиры в Хельсинки.

— У ЮИТ большой опыт работы в Европе. А в чем главные особенности строительства в России?

— Вообще, строительство — странный вид бизнеса. В любой стране это всегда местный бизнес, так же и в России. Сильно по сравнению с Западной Европой отличаются законодательные нормы. Отличаются процедуры, в том числе связанные со строительством инфраструктуры. Когда вы получаете участок под строительство в Западной Европе, то там уже есть инженерная инфраструктура или же ее получение само собой разумеющийся вопрос. В России либо вы долго ждете, когда произойдет строительство и подключение коммуникаций, либо вы сами это делаете.

— Можно ли сказать, что иностранной компании работать в России намного сложнее, чем в Европе?

— Во всех странах надо знать местное законодательство и нормы и действовать точно в их рамках. Может быть, в России регулирующих норм несколько больше, чем в других странах. Но это не мешает нам вполне успешно работать в России.

— Французские архитекторы жалуются, что если они берут свой проект и начинают привязывать его к российским СНИПам, то в процессе согласования теряется вся фишка проекта...

— Раньше мы тоже пытались применить это подход: взять финский проект по жилищному строительству и адаптировать его в России. Это не очень хорошо работает. Сегодня мы работаем с российскими проектировщиками, которые с самого начала знают все нормы. У нас имеется опыт и ноу-хау в области управления проектированием. Результаты получаются достаточно хорошие: так мы соединяем наше понимание эффективных решений со знанием местных норм.

— Сейчас в России много говорят о возможном изменении строительных норм. В Финляндии есть требования по инсоляции? Насколько российские СНИПы «вредны» хорошей архитектуре?

— В Финляндии другое представление об инсоляции. Есть правило, что площадь окна не должна быть меньше 10–15 процентов от площади жилой комнаты. В целом российские нормы, конечно, отличаются от финских. Но для этого есть основания. Мы должны учитывать местные нормы. Если честно, особых проблем здесь не вижу.

Основное отличие — в подходе к энергоэффективности. В Финляндии нормы намного жестче. Именно поэтому у нас во всех квартирах существует механическая вентиляция с рекуперацией, через которую тепло «собирается» из выходящего воздуха. В России такие системы пока нечто исключительное. Но, надеюсь, что это скоро изменится: правительство в своих речах выражает заинтересованность в энергоэффективности. То есть нормы будут ужесточаться.

— Чем дома от ЮИТ в России отличаются от средних российских? Какие инновации приносит финский концерн?

— Мы очень много внимания уделяем проекту. Считаем, что наши проекты эффективны, квартиры функциональны. Наши дома имеют хорошие показатели по энергоэффективности. Мы их проектируем как минимум по классу энергоэффективности B. Большая часть зданий, которые строятся в России, насколько я знаю, имеют класс энергоэффективности C.

Мы много внимания уделяем качеству. Сдерживаем обещания, то есть завершаем стройки в запланированные сроки. Наши квартиры как минимум уже наполовину готовы с точки зрения отделки. По крайней мере сделаны все штукатурные работы. И мы предлагаем нашим клиентам за дополнительную оплату сделать работы по финишной отделке. В целом, как нам видится, наши квартиры здесь, на местном рынке, являются квартирами высокого качества.

— Значительная часть новостроек ЮИТ в России — это панельные дома. В последнее время у нас эта технология критикуется...

— Я понимаю отрицательное отношение к панелям в России, которое накопилось за многие годы. Стройка таких домов часто велась слишком быстро, с недостаточной отделкой самих панелей. Вопросы изоляции тоже не соблюдались, ветер гулял по квартирам. Но если мы будем сравнивать наше панельное строительство с тем, что было тогда, то мы увидим абсолютно другой продукт.

В Финляндии строится много панельного жилья. И мы считаем, что у такого способа строительства есть два существенных преимущества. На заводах по производству панелей мы можем добиваться более высокого качества поверхности. И конечно, обеспечивается скорость строительства. В России примерно половина нашего строительства — монолитное, а половина — панель.

— В Санкт-Петербурге сейчас сложилась крайне неприятная ситуация с квартирами в новостройках с запахом аммиака. Это произошло с новостройками нескольких застройщиков, ЮИТ — единственная компания, которая открыто признала проблему. Расскажите, что все-таки произошло.

— Похоже, что использованный нами бетон был изготовлен с нарушением норм и договора, заключенного нами с поставщиком. С нашей точки зрения, производитель бетона не выполнил свои обязательства. Это произошло по не зависящей от нас причине, но ответственность перед клиентами однозначно наша. Как ответственная компания мы должны решить проблемы покупателей жилья.

Сейчас у нас около 50 заявлений. Мы согласовываем наши шаги с клиентами. Проводим замеры в квартирах и ищем технические решения проблемы, связанные с вентиляцией, воздухоочисткой и различными методами блокирования эмиссии аммиака. Я уверен, что мы сможем окончательно выбрать технические решения, которые будут использованы для исправления ситуации, еще в течение этого года.

— Вернемся к теме кризиса. Ваша компания работает в 14 странах Европы. Рынки жилья каких стран сильнее всего в 2008–2009 годах пострадали от кризиса?

— Сильнее всего пострадали Восточная Европа и страны Балтии. Россия переживала шок на протяжении шести-восьми месяцев, но затем ситуация стала быстро улучшаться. Наименьшее негативное воздействие кризиса можно было видеть в Финляндии, Швеции и Норвегии. Спад там продолжался два-четыре месяца. В Германии, по существу, спада не наблюдалось вообще. В странах Балтии падение цен составило 50–60 процентов. Но в этом регионе, следует признать, был очевидный пузырь на рынке жилья и до начала кризиса.