Генеральный директор новосибирской компании «Ситех-Жилстрой» Александр Семенов считает, что многих проблем на строительном рынке можно избежать, если нормы и законы станут более четкими. Особенно в части проведения аукционов и технологического присоединения.
— С какими проблемами приходится сталкиваться компаниям-застройщикам на этапах строительства жилых домов в Новосибирске? Существует ли дефицит свободных земель под застройку?
— Ситуация с землей в городе сегодня неутешительная. Подготовленных площадок в соответствии с федеральными нормативами нет в принципе. Есть просто земли, удаленные или приближенные к городским коммуникациям. При этом действует городская инвестиционная программа, которая подразумевает, что к перспективным крупным территориям застройки должны быть подведены магистральные коммуникации. Эта программа городом планомерно выполняется. Но потребности Новосибирска в жилье, а значит, и потребности застройщиков выше, чем способность городских властей обеспечить этот спрос коммуникациями. В связи с этим цена земли, предлагаемая под застройку на условиях аукциона, часто в разы превышает ее реальную стоимость. Это сразу и непосредственно влияет на конечную стоимость квадратного метра. В то же время многие компании имеют достаточно жесткую вилку между конечной себестоимостью строительства и ценой рынка, по которой он в состоянии купить жилье. Эта вилка, к сожалению, не велика.
— А насколько прозрачны аукционы?
— Площадок точечной застройки по линии метро и в центре города осталось очень мало. Продаются они на аукционах по баснословным ценам. У меня есть информация по одному из последних аукционов, на котором маленький участок под точечную застройку, причем даже не в центре, был продан за 75 миллионов рублей! Все известные компании, которые имеют реальный опыт в строительстве, отошли, не дойдя и до 35 миллионов рублей. Тем не менее кто-то этот аукцион выиграл, предложив 75 миллионов. Сегодня при такой стоимости маленького земельного участка невозможно продать ни одной квартиры, потому что еще надо понести затраты, связанные с подготовкой земли, строительством, технологическим присоединением и так далее. Думаю, мы очень скоро увидим, как этот участок будет выведен из системы арендных платежей в директорию частной собственности. При этом, скорее всего, случится «замораживание» объекта строительства на самом раннем этапе. Если закон сегодня позволяет переводить землю на каком-то этапе из аренды в собственность, следовательно, мэрия не получит заявленных денег. И этот случай, скорее всего, не первый. Я вижу в этом тенденцию.
— Город может себя застраховать от подобных вещей?
— В данном случае мы видим наличие хитрых юридических схем, не исключена ситуация определенного сговора с какой-то материальной выгодой. Хотя коррупционная составляющая вовсе не обязательна. Зачем кому-то взятки давать, если федеральный закон позволяет устраивать подобные вещи? Но город, конечно, может что-то делать в этом направлении. Правда, не я должен об этом говорить, это дело депутатского корпуса. Замечу, что Земельный кодекс предусматривает форму не только прямого аукциона по продаже тому, кто заявит большую цену, но также и конкурса, где на подготовленную землю придет застройщик, который предложит городу лучшие условия застройки, некую фиксированную стоимость продажи и определенную социальность процесса. Это предусмотрено федеральным законодательством, но абсолютно не практикуется в нашем городе… Возможно, муниципалитету это просто невыгодно. Поэтому система, которая существует сегодня, будет работать и в ближайшие годы.
— А что с этой землей могут сделать потом, когда переведут в собственность?
— Прекратят выплату аренды, перейдут на земельный налог. При этом, в связи с незначительной площадью земельного участка, налоговые платежи будут мизерные. Когда же земля достигнет реальной стоимости, на ней с успехом будет построен дом и квартиры в нем продадут за адекватную цену.
— А при комплексной застройке подобные схемы возможны?
— Надеюсь, что нет. Комплексная застройка подразумевает многолетний труд, сложные финансовые схемы, участие круга инвесторов. Это нелегкий бизнес, можно даже сказать, более социальный. Здесь борьба за земли будет вестись в ограниченном кругу застройщиков, среди которых вряд ли окажутся случайные фирмы. Рынок в этом смысле у нас достаточно прозрачен и диверсифицирован. Большая часть населения не шикует по уровню доходов, поэтому эта часть рынка недвижимости, где стоимость квадратного метра недалека от 40 тысяч рублей, будет развиваться. Хотя, конечно, продолжится строительство более дорогих домов в центре и по линии метро. На десятки лет стоит и проблема сноса ветхого жилья в Центральном, Октябрьском и других районах города. Но до тех пор пока федеральное законодательство не ограничит аппетиты собственников ветхого и аварийного жилья разумными пределами, проблема сноса не примет массовый характер. Какой-то гражданин говорит — мне за мою развалюшку заплатите 25 миллионов, а его сосед требует все 30. Подобного рода практика сводит на нет все благие намерения. По другому сценарию Новосибирск можно было бы застраивать просто способом коврового сноса ветхого и аварийного жилья.
— Неужели до сих пор не существует оценочных норм, принятых на федеральном уровне?
— Не существует. Проблема решается на уровне личной договоренности застройщиков с собственниками проблемного жилья. В то же время все наши города, за исключением столиц, переполнены ветхими развалюшками. Почему бы их не сносить? Зачем мы идем в стороны, когда можно качество жизни улучшать просто не выезжая из центральной части города?!
— В мэрии заявили, что границы города будут расширять в 2012 году…
— Да, и одновременно мы будем иметь увеличение количества ветхого жилья, ухудшение качества жизни и самих жителей. Потому что ветхое жилье, по большому счету, это рассадник наркомании, пьянства и криминала. Если человек живет в грязи, вряд ли он сможет вырасти полноценным членом общества.
— Давайте еще обсудим вопрос подключения к сетям. Стоимость этих услуг — самая значительная статья затрат?
— Да нет, большая часть средств все-таки уходит на приобретение земли и арендные платежи. Ничего мы с этим сделать не можем опять же из-за федеральных законов. Вместе с тем технологическое подключение как таковое стоит очень дорого. Если сложить вместе стоимость технологического подключения по воде, по электрической и тепловой энергии, мы получим очень приличную сумму. У нас на «Акатуйском», если мы возьмем все 11 домов, наверное, общая сумма всех технологических подключений составит около 200 миллионов рублей. Это ощутимо. Считаю, что сумма технологического подсоединения сегодня не отвечает самой идее, объявленной государством, о массовом строительстве и обеспечении населения доступным жильем. Мне кажется, что это в какой-то степени является, по факту, запретительной мерой.
Мы не можем получить жилье, которое Минэкономразвития хочет купить у нас за 30 тыс. рублей за квадратный метр, потому что уже близко к этой цене приближается стоимость собственно строительства объекта. А дальше мы начинаем тратить деньги на инженерные сети, технологическое присоединение, аренду земли и выходим далеко за уровень в 30 тысяч рублей. Идея удержаться на этой психологической планке становится профанацией. Нам невыгодно продавать государству наше жилье. И сегодня, если оно продается кем-то за такие деньги, там есть экономия за счет качества. За исключением всего лишь двух заводов крупнопанельного домостроения, которые сами являются застройщиками.
— Собственную генерацию выгодно строить?
— Существует понятие безопасности проживания на данной территории. Эта норма находится в руках жесткого государственного регулирования, что абсолютно правильно. Если в каждом дворе мы будем ставить собственные электрическую и тепловую генерации, то возрастут риски аварий и необходимость контроля. Вот возьмем на Затулинке кировскую котельную, она загружена менее чем на 50%. Там предусмотрено четыре котла, а работают только два. Это говорит о том, что у этой генерации есть потенциал, она не используется на полную мощность. Давайте, мы еще 10 локальных котельных построим, возникает вопрос — зачем тогда нужна городская генерация? Она в итоге станет абсолютно нерентабельной. И что тогда делать? Поднимать ставки?
На мой взгляд, собственная генерация нужна только там, куда невозможно либо безумно дорого дотянуть сети. Известен пример жилмассива «Березовый». Насколько мы знаем, дотянуть туда сети стоило баснословных денег. Поэтому «Сибирь» сделала там собственную генерацию.
По электричеству система другая. Там стоимость технологического присоединения завышена просто в разы, и она заставляет людей мучиться, искать деньги. По сути, электроэнергия становится у нас непонятно каким рынком. Энергетики говорят нам, что такие тарифы существуют для модернизации системы. Хочешь построить дом, пожалуйста, перекладывай линию электропередачи от ТЭЦ-5 до ТЭЦ-4 или меняй трансформаторы. Просто потрать 300 миллионов рублей. А тебе дом нужно поставить, который тоже 300 миллионов рублей стоит! Энергосистема, которая превратилась в частную структуру, нацелена на получение прибыли и не очень-то на вкладывание инвестиций в модернизацию. Если бы было более жесткое государственное регулирование с определением нормы прибыли или нормы обновления, наверное, это можно было бы сделать в рамках цивилизованного рынка, сильно не ущемляя право собственника. Но в нашей стране на это не идут, а значит, за все должны платить потребители. Вместе с тем в нашем городе, несмотря на общую сложнейшую ситуацию, мэрии и застройщикам в большинстве случаев удается договориться с энергетиками о том, чтобы и энергосистема модернизировалась, и город планомерно застраивался. Это в итоге внушает оптимизм.