Краснодарский край сегодня — это один из немногих регионов страны, где катализаторами развития строительной отрасли выступают три мощных фактора, каждого из которых хватило бы и самого по себе. Во-первых, рост объёмов строительства питает подготовка к грядущим спортивным событиям мирового масштаба. Во-вторых, создаются региональные программы, расширяющие число клиентов строительных компаний, — самой известной из таких программ стала запущенная в прошлом году «народная ипотека». В-третьих (и это, пожалуй, главное), власти активно содействуют предоставлению застройщикам новой земли. Для этого краевая администрация наладила взаимодействие с новым институциональным игроком российского строительного рынка — Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Фондом РЖС), который был создан в 2008 году с целью предоставления регионам земель для жилищного строительства из федерального земельного фонда. Многие наблюдатели говорят, что работать с этой структурой очень непросто, но у кубанских властей это уже получилось. По словам главы краевого департамента архитектуры и градостроительства Юрия Рысина, устранение земельной проблемы за счёт федеральной помощи даст новый импульс развитию кубанской строительной отрасли и в совокупности со спецпрограммами позволит вплотную приблизиться к решению в регионе жилищного вопроса.
Экономный приоритет
— В 2010 году в Краснодарском крае построили более 3,5 миллиона квадратных метров жилья, показатель в расчёте на жителя — примерно 0,7 квадратного метра. Но при этом в Краснодаре удельный показатель почти вдвое выше — около 1,3 квадратного метра. Иными словами, в краевой столице строится значительно больше жилья, чем в других городах. Не является ли эта диспропорция определённым риском для рынка жилой недвижимости?
— Это совершенно естественная диспропорция — в Краснодаре и спрос на жильё большой, и строительных возможностей больше, чем на периферии. Но нельзя говорить, что высокие показатели по вводу жилья на душу населения — только в Краснодаре. Если в 2011 году средний краевой показатель составил 0,71 квадратного метра на человека, то в Анапе он был равен 1,61, в Геленджике — 1,25, в Сочи — 1,1. Выше средних краевых показателей ввод жилья в Горячем Ключе, Новороссийске, Тихорецком и Туапсинском районах. Но есть и явно отстающие от средних показателей территории — например, в Брюховецком, Отрадненском и Калининском районах было построено не более 0,2 квадратного метра на человека.
— С чем связан такой разрыв?
— Строительство жилья в отдалённой от центра сельской местности подвержено определённым рискам. Например, есть фактор оттока населения в крупные города — он будет продолжаться и даже усиливаться, поскольку большие города не так зависят от экономических спадов, они более устойчивы благодаря более диверсифицированной экономике. В своём докладе на Московском международном форуме по урбанистике министр экономического развития России Эльвира Набиуллина отметила, что сохранить жизнеспособность всех малых и средних городов России вряд ли удастся, но выразила надежду, что большинство небольших городов всё же найдут свою нишу и сохранят конкурентоспособность. Это полностью относится к Кубани.
— Какие меры сейчас предпринимаются администрацией края, чтобы больше строили на периферии?
— Сейчас принципиально важно определить единые правила игры, чтобы вся территория края была готова для развития строительной отрасли. В этом году завершается обеспечение муниципальных образований документами территориального планирования, без которых развиваться невозможно. Генпланы включают инвестиционные площадки и проекты, наиболее выгодные для экономики населённых пунктов, поэтому обеспечение территорий современными генпланами позволит привлечь инвесторов к информационным ресурсам и повлияет на перспективы территориального развития. Кроме того, территории с ограниченными ресурсами планируется обеспечить магистральными инженерными системами, на автомагистралях разместить объекты придорожного сервиса и рекреационно-туристского назначения. Через пять-десять лет эти мероприятия должны выровнять жизненный уровень городского и сельского населения на Кубани и ликвидировать диспропорцию в жилищном строительстве.
— Какие основные тенденции будут определять развитие этого сегмента в ближайшие годы?
— Общая тенденция к увеличению объёмов строительства сохранится. Но приоритетом в жилищном строительстве сейчас является строительство недорогого социального жилья и жилья эконом-класса, потребность в котором оценивается примерно в пять миллионов квадратных метров. Мы подошли к ситуации, когда так называемый коэффициент доступности жилья становится всё более призрачным, а большое количество построенного элитного жилья и жилья бизнес-класса остаётся невостребованным. Крупнейшая в Краснодарском крае строительная корпорация «Девелопмент-Юг», сделавшая в свое время ставку на такое жильё, понесла убытки и была вынуждена экстренно корректировать проекты, запускать серию маломерных квартир эконом-класса. Думаю, что это — показательный пример. Да и зашкаливающие цены в бизнес-классе и элитном жилье не говорят о том, что цена отражает качество — это была в основном спекулятивная цена, которая определялась престижем, а не потребительскими свойствами жилья. Действительно элитного жилья, отражающего мировые требования к качеству, у нас единицы — несколько домов в Сочи и Краснодаре.
— В прошлом году в Краснодарском крае был запущен пилотный проект «народной» ипотеки под рекордно низкие проценты. Однако некоторые эксперты отметили, что у него существует ряд рисков, в том числе градостроительного характера. Речь шла о том, что подобные программы стимулируют застройщиков строить массовое жильё самых дешёвых серий, которое вряд ли будет давать его обитателям высокое качество жизни. Каково ваше мнение?
— Это совершенно неочевидный вывод. Качество жизни в таких районах может быть приемлемым за счёт грамотных архитектурно-планировочных решений домов и квартир, благоустройства придомовых территорий, профессиональной организации сферы обслуживания, создания безбарьерной среды обитания и сокращения радиусов доступности общественного транспорта. Качество жизни также обеспечивается включением в жилую застройку спортивных и детских площадок, парковок, зелёных прогулочных пространств и других территорий общего пользования. Иными словами, доступное жильё — не значит плохое, дешёвое — не значит убогое. Просто это жильё по разумной цене. Мировая практика тоже говорит в пользу массового строительства недорогого жилья — в спальных районах европейских столиц появляются приличные панельные и монолитные многоквартирные дома. Те дома, которые строятся сегодня, — это совсем не то, чем было массовое домостроение в Советском Союзе. Например, если взять массовую серию компании «ОБД» в Краснодаре, то она строится и для военных, и для коммерческой продажи, и это жильё пользуется спросом. Поэтому другого пути, кроме строительства недорогих домов массовых серий, связанных с «народной» ипотекой, нет.
Разноэтажный КОТ
— Краснодарский край является одним из немногих регионов России, где последовательно осуществляется комплексное освоение территорий (КОТ). Какова сегодняшняя идеология реализации проектов в этой сфере?
— В последние годы по объёмам жилищного строительства Краснодарский край действительно входит в тройку лидирующих регионов России, и комплексная застройка — это сегодня единственная возможность удержать городское пространство в цивилизованных рамках. Если говорить о Краснодаре, то сейчас земельные ресурсы самого города исчерпаны, поэтому единственный выход, который позволит обеспечить территории для комплексного освоения, — это выделение новых земель. Важнейшим импульсом для этого стало соглашение, подписанное в 2009 году администрацией Краснодарского края с Фондом РЖС, которое позволяет использовать для застройки земли сельхозназначения, находящиеся в федеральной собственности. Это огромные территории, речь идёт о сотнях гектаров земли. Кроме того, по инициативе органов местного самоуправления в краевую целевую программу «Жилище» на 2011–2015 годы было включено 54 инвестпроекта на земельных участках общей площадью почти 1,2 тысячи гектаров. Стоимость реализации этих проектов составит около 80 миллиардов рублей, объём планируемого ввода жилья — 2,3 миллиона квадратных метров.
— И всё же Краснодарский край традиционно относится к регионам малоэтажной жилой застройки, а проектов организованных коттеджных посёлков, которые сейчас в тренде, сравнительно немного. Среди факторов, препятствующих их массовому появлению, называются прежде всего высокие инфраструктурные ограничения и отсутствие стимулов для крупных девелоперов в виде механизмов частно-государственного партнёрства. Вы согласны с этой точкой зрения?
— Действительно, организованные коттеджные посёлки могут быть построены только на незастроенных земельных участках, как правило, удалённых от существующей инженерной и социальной инфраструктуры. К таким посёлкам нужно подвести дороги. Если место для строительства посёлка выбрано на землях сельхозназначения, необходимо провести процедуры по переводу земель из одной категории в другую, что существенно увеличивает сроки строительства. В коммерческую стоимость жилья включается стоимость земельного участка, который в крупных городах может быть дороже самого строительства. Все эти факторы накладывают высокие инфраструктурные обременения на девелоперов, и с подобными проблемами уже столкнулась компания «Европа-Инвест» при строительстве коттеджного посёлка «Немецкая деревня» на 70 гектарах в пригородной зоне Краснодара.
— Какие действия сегодня предпринимаются администрацией края для преодоления этой ситуации?
— Та же «Немецкая деревня» — хороший пример комплексного освоения территории по принципу государственно-частного партнёрства, поскольку город и край оказали застройщику помощь в обеспечении проекта инженерными сетями, а далее предполагается обеспечение посёлка детским садом и школой по краевой программе. В результате проект жив, хотя по понятным причинам он оказался не так ликвиден, как предполагалось до 2008 года. Неважно, что этот проект позиционируется как элитная застройка — по такому же принципу можно делать новые проекты, но в другом классе. И так будет. Сейчас государство вплотную занялось мерами, позволяющими снизить себестоимость квадратного метра. Прежде всего это происходит там, где удаётся возвести коммуникации за счёт местного бюджета или субсидировать расходы на инфраструктуру. При такой поддержке стоимость квадратного метра жилья может быть снижена на 15–20 процентов. По краевой программе «Жилище» на развитие инженерной инфраструктуры за счёт средств сетевых компаний будет направлено 55 миллиардов рублей, а на обеспечение земельных участков инженерной и социальной инфраструктурой из федерального и краевого бюджетов — 2,2 миллиарда. В том числе с использованием этих средств будет осваиваться новый район рядом с «Немецкой деревней» площадью более 70 гектаров. На этой территории появится смешанная застройка — многоэтажная, средней этажности и индивидуальная.
Коррекция «Транзита»
— В ближайшие годы в Краснодаре начнётся активная стадия реализации проекта «Краснодарский транзит», инициированного администрацией города. Какие, на ваш взгляд, в этом проекте сегодня существуют «узкие места»?
— Этот проект связан с реализацией генерального плана Краснодара, который совсем недавно был утверждён гордумой после согласования в Москве в профильных министерствах. Сказать, что реализовать этот проект будет просто, я не могу. Наш город разрезан железными дорогами, как некоторые города разрезаны реками, и через эту «реку» есть только три переправы. Так что «Краснодарский транзит» — это глобальнейший проект, и его главный минус — это очень высокая цена. Поэтому, согласно проекту генерального плана городского округа Краснодар, реализация проекта предусматривается только после 2030 года.
— Ещё прошлым летом говорилось, что этот проект будет иметь смысл только в том случае, если его уложить в десять лет.
— «Краснодарский транзит» напрямую и практически полностью связан с инвестпрограммой РЖД, а земля, на которой будет реализован проект, принадлежит железной дороге. Если удастся синхронизировать «Транзит» с инвестпрограммой ОАО «РЖД», то и город, и край заинтересованы, чтобы он был реализован как можно быстрее. На данный момент «Краснодарский транзит» — это экономически обоснованная программа, но к ней есть масса технических вопросов. Поэтому сроки прогнозировать трудно. Первая и главная трудность, препятствующая реализации проекта, — нельзя перекрыть железнодорожную ветку такой важности. Нужно строить обход, а в него необходимо вложить огромные средства— это станции, линейное хозяйство, короче говоря, вся инфраструктура, а ещё учтите, каковы сегодня требования к перевозке пассажиров и грузов.
— А как же грядущий Чемпионат мира по футболу? При нынешней транспортной инфраструктуре Краснодар может просто не справиться с наплывом гостей.
— Проектом «Краснодарский транзит» действительно предусматривается транспортное обеспечение строящихся спортивных объектов, расположенных вдоль улицы Дзержинского, в том числе многофункционального спортивного комплекса и планируемого стадиона на 50 тысяч зрителей, где предполагается проведение матчей чемпионата. Обсуждается и возможность разместить в полосе отвода железной дороги скоростной трамвай, который мог бы связать центр города с северными районами. Это был бы важный элемент реализации проекта.
— Согласны ли вы с позицией мэрии Краснодара, что «Транзит» более эффективно решит транспортные проблемы города, чем, например, строительство метро?
— На эту тему можно спорить, но метро не перестанет быть самым дорогим видом транспорта. В обозримом будущем метро в Краснодаре точно не будет, в том числе и потому, что экономические расчёты показывают его нерентабельность.
— Как вообще сегодня строится взаимодействие краевой и муниципальной администраций в градостроительной сфере? Есть ли зоны, в которых возникают разногласия?
— Думаю, наши интересы совпадают на все сто процентов. Краснодар и Краснодарский край — это, наверное, тот редкий случай, когда у региона и регионального центра есть полное взаимопонимание. Вы знаете, что в прежние годы трения были — сегодня никаких принципиальных разногласий и противоречий нет. Например, краевая программа благоустройства города «Краснодару — столичный облик» родилась только благодаря тому, что цели, которые ставит край, совпали с целями городской администрации. Генеральный план Краснодара тоже рождался во взаимной сложной работе, программа взаимодействия с Фондом РЖС реализуется в полном контакте. Эти примеры я считаю знаковым прецедентом в современной истории России. То, что Краснодар признан журналом «Форбс» лучшим городом для ведения бизнеса, было бы невозможно без взаимодействия муниципалитета с краевой властью. И в этом главная заслуга губернатора Александра Ткачёва.
Структура рисков
— Краснодар является одним из российских лидеров по темпам прироста объёмов коммерческой недвижимости. Какими вам видятся пределы и сроки насыщения этого рынка крупными объектами?
— По-видимому, рынок торговой недвижимости Краснодара можно признать близким к насыщению, и в ближайшее время по показателю обеспеченности населения торговыми площадями мы, похоже, будем иметь самый высокий в стране показатель. Сейчас он составляет 876 квадратных метров на тысячу жителей. Большое количество торговых объектов в Краснодаре находится на стадии планирования, и если все они будут реализованы, то обеспеченность торговыми площадями вырастет до баснословной цифры — 2,34 тысячи квадратных метров на тысячу человек. Это много даже для европейских и американских мегаполисов. Поскольку Краснодар по уровню развития и уровню жизни населения ещё очень далек от европейских городов, будущее новых торговых объектов представляется достаточно туманным. Риски новых проектов станут высокими, а наиболее неудачные торговые центры будут вынуждены закрыться. При этом мы понимаем, что объекты торговли Краснодара обслуживают не только жителей города, но и его многочисленных гостей. Посмотрите, что творится в городе накануне праздников, хотя тут не обходится без транспортного коллапса — конечно, транспортная инфраструктура не успевает за происходящими изменениями.
— Многие участники логистического рынка говорят, что можно было бы построить как минимум пять крупных распределительных центров, чтобы избежать транспортных проблем.
— В городе действительно практически отсутствуют качественные складские помещения. Но уже сейчас строятся три огромных логистических центра — на выезде в направлении Ростова, на Западном и Восточном обходах Краснодара. Кроме того, генеральным планом Краснодара запланировано строительство новой Восточной промышленной зоны, где тоже, скорее всего, появятся логистические объекты.
— Насколько адекватным вам видится соотношение объёма проектов в жилой и коммерческой недвижимости, заявленных на «олимпийской» волне в Сочи и Красной Поляне, с реальными возможностями рынка? Нет ли здесь опасности возникновения спекулятивного пузыря?
— Думаю, что этого риска мы избежим — возможно, цены на жильё в Сочи в связи с ростом предложения к 2014 году даже снизятся. Уже сегодня Сочи находится среди краевых лидеров по объёмам жилищного строительства, а после проведения основных олимпийских мероприятий территория Имеретинской низменности будет реорганизована в полноценный жилой район приблизительно на 70 тысяч жителей с развитой социальной инфраструктурой. Предложение явно превысит спрос, и я уверен, что будет борьба за потребителя.
— В связи с Олимпийскими играми особую актуальность приобрёл вопрос сохранения и развития архитектурно-градостроительного наследия Большого Сочи. По вашему мнению, каковы основные плюсы и минусы, привнесённые Олимпиадой в градостроительную сферу?
— Подготовка к Олимпиаде локализована на сравнительно небольших участках — в Красной Поляне и Имеретинской низменности, в центре Сочи идёт скорее модернизация, чем новое строительство. Поэтому опасаться, что город вдруг потеряет свой облик, вряд ли стоит. Более того, в Сочи взяты на учёт свыше 200 уникальных памятников историко-культурного наследия. Проведены реставрационные работы на ряде знаковых зданий города — реставрированы железнодорожный вокзал, морской вокзал, корпуса на территории санаториев «Заполярье» и «Наука». Да, олимпийская стройка доставляет временные неудобства, но в случае с Сочи им надо не пугаться, а радоваться. Тем более что в ближайшие два года стройка завершится. Олимпиада вообще стала огромным катализатором и стимулом для строительной отрасли — посмотрите, какие налоги платят в бюджеты строительные организации, какие пришли технологии и техника, какие объекты построены — и не только в Сочи. И я как профессионал рад, что мне пришлось принимать участие в этом проекте.
— А такой шедевр, как проект насыпного острова «Федерация», так и останется на бумаге?
— Работы по этому проекту приостановлены — по многим причинам. Во-первых, он появился в неудачное время — в разгар кризиса. Во-вторых, поскольку он не имеет прямого отношения к Олимпиаде, его строительство осложнилось непростой транспортной и инфраструктурной обстановкой. Хотя идея сама по себе очень интересная — 35 километров новых пляжей были бы благом для Сочи. Насколько я знаю, проектные работы заказчик продолжает, но уже получил от администрации края уведомление, что все действия по реализации проекта должны быть перенесены на период после 2014 года.