За последние несколько лет наметившаяся ещё до недавнего кризиса тенденция отставания Ростова-на-Дону от Краснодара превратилась в существенную разницу качества жизни в двух главных городах Юга. По данным краснодарской администрации, в 2010 году кубанская столица лидировала среди региональных центров ЮФО по 16 параметрам социально-экономического развития из 26. Один из наиболее впечатляющих разрывов сложился в сфере жилищного строительства. Если Краснодар с его 1,283 кв. м жилья на душу населения в 2010 году уже далеко перешагнул оптимальный для федерального центра показатель ввода жилья в один квадратный метр на человека в год, то в Ростове в душевом выражении построили всего 0,811 кв. м.
В отличие от Краснодара, где осуществляются массовые проекты комплексной застройки на новых территориях, в донской столице, по сути, сейчас налицо только один подобный проект, реализуемый компанией «Патриот» (региональное подразделение «Интеко») на западном выезде из города. А в центре Ростова, как и в прошлом десятилетии, ведётся точечная застройка, нередко принимающая варварские формы, в то время как в Краснодаре администрация предлагает девелоперам проекты комплексной реконструкции центральных кварталов. В результате выбор первичного жилья в Ростове невелик, цены уже заметно выше краснодарских, а строительная отрасль — некогда один из флагманов экономики донской столицы — тихо стагнирует.
Корень зла, убеждены ростовские застройщики,— в крайне слабом предложении новых земель для жилищного строительства со стороны администрации города. В своём недавнем интервью один из заместителей ростовского мэра наличие земельной проблемы признал, но дал понять, что особых прорывов ждать неоткуда. Результатом такой позиции городских властей стало то, что в последние годы в Ростове расцвела спекуляция земельными участками — образ «ничего не предпринимающего предпринимателя», живущего на ренту от своей недвижимости, всё больше определяет лицо местного бизнеса.
Выходом из сложившегося тупика могут стать лишь массовые земельные интервенции, и заниматься этим, похоже, придётся администрации региона, а не города. В конце прошлого года правительство Ростовской области в расчёте на привлечение инвестиций в развитие инфраструктуры, в том числе для массового жилищного строительства, создало ОАО «Управление коммунальными ресурсами» с уставным капиталом 10 млрд рублей, которое планирует привлекать кредитные средства таких институциональных игроков, как Внешэкономбанк. По-хорошему, такую структуру надо было создавать ещё до кризиса, но лучше поздно, чем никогда.
Сложившуюся на ростовском строительном рынке непростую ситуацию «Эксперту ЮГ» согласился прокомментировать глава компании «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев. По его мнению, сейчас доля стоимости земли в себестоимости строительства в Ростове завышена на порядок. Но в случае массового вброса земли в Ростове найдётся 15–20 строительных компаний, готовых обеспечить рынку новый виток роста.
Земля толкает цену
— В сентябре 2010 года вы комментировали для нашего журнала ситуацию на ростовском рынке жилищного строительства и предсказывали, исходя из слабой динамики выделения новых земельных участков под застройку, что в 2011 году объём ввода многоквартирного жилья будет ещё ниже, а цены к концу года могут достичь докризисных показателей. Насколько сбылись эти прогнозы?
— Прогнозы по росту цен оправдались — цены действительно росли, и думаю, что сегодня они догнали докризисный уровень. Наши внутренние прогнозы на 2011 год оказались даже недостаточными — фактически цены на квартиры сейчас выше процентов на 10–12, чем мы предполагали на момент начала строительства новых объектов. Если мы планировали 40 тысяч рублей за квадратный метр, то реальная цена сегодня — 45. Хотя в центре Ростова порядок цен очень разнится — от 45 до 75 тысяч рублей за квадратный метр жилья комфорт-класса.
— Цены тянет вверх прежде всего недостаток предложения?
— Думаю, да — это единственный сегодня фактор. Даже ипотечные программы, несмотря на сильную их активизацию, не так заметно влияют на цены, как нехватка предложения. В 2010 году я говорил, что следующий год для отрасли станет ещё сложнее и, по сути, наверное, не ошибся. В декабре 2011 года в Ростове было введено 125 тысяч квадратных метров жилья, а за 11 месяцев до этого было введено 228 тысяч квадратных метров, то есть более 35 процентов вводимого жилья пришлось на декабрь. Причём если посмотреть, о каких именно объектах идёт речь, то мы увидим среди них дома, годами ждавшие ввода в эксплуатацию, имевшие проблемы с экспертизой или другими документами, то есть, скорее всего, по ряду объектов состоялись волевые решения. Надеюсь, что эти дома завтра смогут принять новосёлов, но волевые решения по вводу в эксплуатацию нередко влекут за собой те или иные проблемы для будущих жильцов.
— Основная причина того, что в Ростове мало строят — это именно нехватка земли, или уже можно говорить про «букет болезней»?
— Конечно, отсутствие нормального рынка земельных участков — это самая большая проблема. Недавно областной министр строительства на одной из встреч в рамках СРО заявил, что строители необоснованно завышают цены на жильё, делая квартиры недоступными, и поэтому рынок жилья не развивается. Застройщики говорят, что огромные деньги идут на подключение к сетям, на аренду земли — наверное, это так. Но когда наша компания покупает земельный участок за достаточно большую сумму, которая на порядок, а то и два превышает стоимость аренды, и строит на этой земле, это совсем другое дело. Доля земли в себестоимости наших квартир составляет от 9 до 21 процента — соответственно, себестоимость строительства жилья оказывается всего на 10–15 процентов ниже той стоимости, по которой мы реализуем квартиры. Где тут необоснованное завышение цен?
— Какой, на ваш взгляд, должна быть оптимальная доля земли в себестоимости?
— Полтора-два процента. Без этого не приходится ждать принципиального снижения себестоимости строительства. Область готова покупать жильё по 28–30 тысяч рублей за квадратный метр, но при нынешней стоимости земли это нереальная цена. Она значительно ниже себестоимости.
Диагностика проблемы
— В чём основные причины нынешней ситуации с землёй?
— Есть несколько проблем. Во-первых, Ростов по сравнению с тем же Краснодаром занимает меньшую территорию. Во-вторых, у нас долго не решался вопрос водоснабжения. Территория Ливенцовки — достаточно большая, но она не может развиваться, поскольку нет воды. В-третьих, что реально стоит за разговорами о комплексном освоении территорий? Чтобы приступить к освоению части крупного земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, должно пройти не менее двух, а то и двух с половиной лет. Это минимальное время, которое инвестор должен потратить на разработку и согласование проекта планировки и межевания, публичные слушания, утверждение проекта, прокладку всех инженерных сетей и дорог к размежёванным участкам. И только потом можно получить градостроительный план на самостоятельные земельные участки, начинать проектировать объект, а после прохождения экспертизы получать разрешение на строительство и строить. Выходит, если инвестор сегодня покупает право комплексного освоения земельного участка, то только через три года он сможет получить первые деньги от клиентов. Причём для комплексного освоения нужны весьма значительные первоначальные инвестиции — для больших участков затраты инвестора в первые два-три года могут составить более миллиарда рублей. Я уверен, что среди ростовских застройщиков нет таких, которые сегодня готовы вложить миллиард, даже взяв кредит, чтобы через три года начать понемногу получать деньги обратно. Тем более что, в соответствии с нормативными документами, стоимость затрат на комплексное освоение большого земельного участка должна быть распределена между всеми объектами, которые планируется возвести на осваиваемой территории, а вложенные средства или кредит можно возвращать только из средств, заработанных заказчиком-застройщиком. А это как раз те 10–15 процентов, добавленные к себестоимости строительства.
— А почему в Краснодаре научились делать проекты комплексной застройки? Потому, что там наладили взаимодействие с Фондом РЖС по земле и есть строительные компании, аффилированные с банковскими структурами?
— У нас, я думаю, тоже существуют связи застройщиков с банками — проблема не в этом, а в экономике и в соблюдении интересов города: не может один застройщик реализовывать в Ростове все масштабные проекты. Да, крупный федеральный застройщик в 2007 году купил право комплексного освоения в Ростове большого участка земли, но на сегодняшний день на нём за два года введено около 170 тысяч квадратных метров жилья и далее планируется строить и вводить около 100 тысяч метров в год. Но, во-первых, застройщику неинтересно строить большой объём квартир в одном месте — они так просто не покупаются, а во-вторых, при такой схеме, из-за отсутствия конкуренции, застройщик сам диктует цену, а значит, о доступности жилья мы вообще можем не говорить. Кроме того, планами города предусмотрено вводить в год по одному квадратному метру жилья на жителя. С таким развитием жилищного строительства потребуется комплексное освоение десяти земельных участков и, как минимум, для поддержания конкуренции, пять серьёзных застройщиков федерального уровня. Возникает вопрос: а что делать и где строить тем 25–30 ростовским застройщикам, которые без особых затруднений в 2007 году ввели более 500 тысяч квадратных метров многоквартирного жилья? Я вижу здесь единственный выход — руководство области должно поручить городским властям подготовить земельные участки для жилищного строительства, обеспечив их инженерной и транспортной инфраструктурой, а затем выставить на аукцион.
— А как вы оцениваете создание правительством Ростовской области ОАО «Управление коммунальными ресурсами» в расчёте на привлечение средств крупных госбанков? Это будет эффективный шаг?
— Это верное решение, но для его реализации нужно время, потому что первые два-три года деньги будут тратиться на строительство инфраструктуры. Но после этого не на один большой участок в 10 гектаров придёт один застройщик, а на каждый из 20 участков по полгектара придёт 25-30 застройщиков, которые за один день купят эту землю и будут одновременно возводить 20 домов. Городу это выгодно и интересно — за два-три месяца он может продать все участки и не только компенсировать затраты на освоение территории, но и заработать деньги в бюджет. А пока будет один крупный игрок, городу от этого пользы не ждать не приходится.
Экономика против архитектуры
— Каково качество имеющейся в Ростове комплексной застройки? Она не воспроизводит устаревшие градостроительные идеи с акцентом на многоэтажность?
— Я уверен, что в городе нельзя строить малоэтажное жильё — это просто нерациональное использование территории и отсутствие экономики. Проблема скорее не в высотности домов, а в том, что в соответствии с недавними корректировками правил землепользования и застройки на территории многоэтажных кварталов теперь разрешено малоэтажное строительство. При такой застройке о градостроительной политике в городе лучше не упоминать. Думаю, что в ближайшее десятилетие мы вряд ли придём к малоэтажным малоквартирным домам на больших земельных участках. К сожалению, социальная ситуация такова, что большинство людей не готовы покупать дорогое жильё в малоэтажных, пусть и многоквартирных, домах. Так что, по сути, при комплексной застройке в Ливенцовке возводится именно социальное жильё.
— Сегодня правительство Ростовской области реанимирует проект развития агломерации Большого Ростова. Может ли работа в этом направлении повлиять на динамику жилищного строительства?
— Это нормальный путь, и первый этап развития агломерации уже идёт — строятся дома севернее улицы Орбитальной, находящиеся за чертой города. Но здесь возникает такое затруднение: формально люди будут жить не в Ростове, но смогут пользоваться городскими коммуникациями и социальной инфраструктурой, что для города не совсем хорошо. Причём ни город, ни область пока не участвуют в решении этой проблемы. Да, можно строить жильё для ростовчан в Мясниковском, Азовском или Аксайском районах. Но где для этого инженерная и, самое главное, социальная инфраструктура? Как областной бюджет будет участвовать в строительстве социальных объектов в этих микрорайонах? Те же самые коттеджные посёлки, которые строят за 20–30 километров от города, — это, по сути, дачи, второе жильё на лето, а живут люди большую часть времени в городе, поскольку рядом с этими посёлками нет школы, детского сада, магазинов и, что существенно, рабочих мест.
— ЮИТ ДОН в прошлом году начал строительство многоквартирного дома в центре Ростова, хотя другие дома вы строите в спальных районах. Из каких соображений вы исходили?
— Мы выкупили у собственников 18 квартир, расположенных на ранее сформированном земельном участке. Градостроительный план, выданный прежним собственникам квартир, был подготовлен в соответствии с ранее разработанным и согласованным в установленном порядке проектом планировки и межевания квартала. У нас изначально существовало понимание экономического результата, который можно получить при строительстве жилого дома заданных в градостроительном плане параметров, несмотря на очень высокую стоимость участка.
— А не пора ли Ростову наконец уходить от сложившихся практик точечной застройки центра?
— Совсем недавно заместитель мэра Ростова Ананьев сообщил в прессе, что в центре города больше не будет точечной застройки, а вместо этого готовится несколько предложений для поквартальной застройки в порядке развития застроенных территорий. Бывший главный архитектор Ростовской области Бояринов говорит, что разработан проект реконструкции центра города в виде амфитеатра — по периметру квартала шесть-семь этажей, а в глубине — три-четыре. С точки зрения архитектуры это, наверное, хорошее и красивое решение, но в нём нет никакой экономики. Чтобы сегодня расселить трёхэтажный дом в центральной части города, необходимо построить для его жителей в другом месте дом в пять этажей. О какой экономике для инвестора можно говорить, если на месте расселённого и снесённого дома по утверждённому градостроительному решению можно построить от трёх до семи этажей? А в себестоимость построенного дома включить ещё и затраты на расселение (строительство пятиэтажного дома), и затраты на снос расселённого дома. Для реализации такого расселения необходимо привлекать бюджетные средства, чтобы экономика инвестора, как минимум, не была отрицательной.
Спекулянтам здесь не место
— Как вы в целом оцениваете прозрачность взаимодействия администрации Ростова со строительным комплексом?
— В законе чётко прописано: если у тебя есть участок, получай градостроительный план в рамках регламентов, определённых правил землепользования и застройки и строй. Но эти правила часто «по-тихому» корректируются. Например, недавно я узнал, что в конце прошлого года, 20 декабря, в городе была утверждена новая редакция правил землепользования и застройки и по большинству районов города были внесены изменения в регламенты. Сегодня восьмое февраля, а эта информация до сих пор не опубликована на официальном портале городской думы и администрации города. Ещё один пример. Год назад мы отправили заявку в администрацию города о выставлении на аукцион ранее сформированного земельного участка в Западном жилом массиве. Его уже дважды выставляли на торги, но никто не купил — это было в период кризиса, к тому же цена в этом районе сложилась достаточно серьёзная из-за того, что один застройщик купил здесь землю по очень высокой цене. Я предложил снова выставить участок на аукцион, но до сих пор этого не произошло. Не так давно нашёл ещё один участок, также сформированный три года назад, опять написал заявку в администрацию города. Моим исполнителям устно сказали: извините, этот участок город планирует предоставить для муниципальных нужд, и мы вам готовим соответствующий ответ. Но для этого в городском бюджете на текущий год должны быть заложены деньги как минимум на изыскания и проектирование, а получается, что участок, сформированный без каких-то ограничений, три-четыре года стоит и никак не используется. В то же время застройщики вынуждены покупать землю по баснословной цене, а администрация города мучительно пытается выполнить программу ввода жилья. Я надеюсь, что публикация в вашем журнале поможет разрубить этот гордиев узел.
— Может быть, Ростову стоит поучиться у Краснодара эффективности во взаимодействии властей со строительным комплексом? Иначе нынешний разрыв между двумя городами по количеству вводимого жилья станет просто непреодолимым.
— Думаю, да, у Краснодара есть чему учиться. Учитывая, что в столице Кубани вводится многоквартирного жилья, наверное, в три раза больше, чем в Ростове, у меня даже сомнений нет, что там более понятные правила игры. Что говорить, если отдельные краснодарские застройщики в первом полугодии прошлого года ввели жилья больше, чем все застройщики Ростова вместе взятые. Отсюда и привлекательность города для инвестиций. А для ростовского строительного комплекса нынешняя ситуация влечёт за собой другую проблему. Недавно я читал в блоге областного прокурора про то, как один из известных в городе застройщиков подделывал документы, чтобы строить на земельном участке, принадлежащем существующему жилому дому, многоквартирный «коттедж». За последние десять лет этот застройщик возвёл в городе пять-шесть больших многоквартирных домов, у него есть силы, знания, опыт, люди, но отсутствие земельных предложений со стороны города заставляет его прибегать к каким-то «серым» схемам — ничего больше не остаётся, чтобы как-то зарабатывать на жизнь. Это не оправдывает незаконные действия, но администрация города может и должна помочь застройщикам в рамках закона реализовать свои планы по строительству жилья.
— Вы сами не планируете осваивать краснодарский рынок?
— Нет, нам ещё есть что строить в Ростове. В конце прошлого года мы приобрели участок в центре, к концу этого года планируем начать его осваивать. По плану на год дополнительно к четырём уже строящимся жилым домам у нас есть ещё два жилых дома на Сельмаше в комплексе из четырёх домов. Активно ищем новые участки в Ростове, и не только в центре, но и в спальных районах города.
— Насколько значимо для нынешних проблем с землёй в Ростове наличие большого количества спекулянтов?
— Собственники действительно недопонимают рыночную стоимость участков земли. Я как-то вёл переговоры с одним из таких владельцев, который говорил: мне не нужны деньги — дайте мне 20 процентов от того, что вы построите. Сегодня можно рассматривать такие предложения, в этом есть определённая экономика. Я говорю в ответ, что мне это интересно и на вашем участке можно построить по нормам 25 тысяч квадратных метров жилья. А мне отвечают: нам тут картинку нарисовали — 120 тысяч метров с очень плотной застройкой, и мы хотим 20 процентов от этой площади. Очень много проблем создают талантливые, но юридически неграмотные архитекторы. Однажды я увидел объявление о продаже участка под строительство здания в месте, которое под это не предполагалось. Звоню по указанному номеру — мне называют цену, весьма приличную, а площадь участка — 15–20 соток. Встречаюсь с собственником — выясняется, что землю предоставляли под строительство кафе с дополнительным участком для благоустройства и парковки. Кафе построили, землю разделили, сформировали самостоятельный земельный участок. Собственник участка идёт к известному архитектору, тот ему рисует на этих 20 сотках картинку с двадцатиэтажной «стрелой», а другой архитектор — уверен, оценивая архитектуру объекта, — на картинке ставит подпись «согласовано». И это согласование «на картинке» цену участка, по мнению собственника, поднимает на три порядка — до 200 миллионов рублей вместо 200 тысяч. И ещё одна проблема. Мы стараемся максимально проверить чистоту предшествующих сделок с земельным участком, который планируем купить, потому что здесь мы должны дать абсолютные гарантии нашим клиентам — покупателям квартир. Но, к сожалению, значительное количество сделок с землёй, правовые документы которых анализируют наши юристы, имеют нарушения, способные привести к расторжению предыдущих сделок.
— То есть единственный выход из нынешней ситуации — это большая интервенция на рынок земли со стороны города или области?
— Я просто уверен в этом. В городе сегодня есть 15–20 застройщиков, которые готовы строить жильё на этой земле — кто потянет пять домов, кто два, кто один. А ростовчане готовы это жильё покупать и ждут решительных действий от руководства области и города.