Томский домостроительный комбинат начал систематично застраивать Томск с 1972 года. Когда говорят, что почти половина населения города живет в домах, построенных комбинатом, то это не шутка — за 40 лет теперь уже Томская домостроительная компания (ТДСК) сдала в эксплуатацию почти 5 млн кв. м жилья. История комбината могла бы оказаться в два раза короче, если бы в 1990 году на должность начальника ДСК не был назначен Александр Шпетер. Новый руководитель принял стратегическое решение о создании на базе комбината акционерного общества, а немногим позже — целого холдинга. Уже тогда сделали ставку на модернизацию конечного продукта, то есть квартир, которые должны были стать полноценным качественным товаром. Создали маркетинговую службу, чтобы выяснить, что именно хотят покупать люди. Дальше — больше. В Томске появились пять новых микрорайонов, первый арендный дом, детские сады.
Сегодня ТДСК трудно назвать просто строительной компанией. Это целый хозяйственный блок со своим R&D-центром, инновационными разработками и научной базой. Подразделение ТДСК работает в томской особой экономической зоне. Также компания начала трехлетний проект с Томским государственным архитектурно-строительным университетом (ТГАСУ) по разработке систем и решений, которые обеспечат снижение материалоемкости производства на 10–15% и энергопотребления — до 40%. К проекту подключаются московский институт строительной физики и германский институт строительной физики имени Фраунгофера. Так что понятие «стройка» у томичей тоже теперь неотделимо от высоких технологий.
В историческом смысле Томской области повезло, что такая компания прописалась на ее территории. Во многом благодаря этому стратегические задачи — от строительства детских садов и жилья до возведения нового здания международного аэропорта Томска решаются без проблем.
— В советские времена существовала государственная строительная политика, и это были неплохие годы для тогдашнего Томского домостроительного комбината, — говорит генеральный директор ОАО «ТДСК» Александр Шпетер. — С 1990-го по 2000 годы стоял вопрос — быть или не быть предприятию. Тогда комбинат был приватизирован в принудительном порядке указом президента. Был момент, когда мне пришлось уволить половину персонала компании — более двух тысяч человек — целые династии строителей. С содроганием вспоминаю эти времена. Но в новом веке началось возрождение компании. И сегодня мы переживаем серьезный рост. Кризис, конечно, сильно ударил тем, что люди перестали покупать квартиры, потому что просто испугались. Нам пришлось вновь завоевывать доверие клиентов. Собственно весь смысл нашей работы — в доверии.
Сейчас начинается стратегический рост. И начинается он благодаря людям, которые все это вытянули — менеджеры, рабочий класс, рабочая аристократия. Все те, кто начинал в ТДСК много лет назад. Предприятие вообще изменилось кардинально. Оно родилось, потом чуть не погибло, теперь возродилось и сегодня является ведущим предприятием города. Да и не только Томcка… Итоги 2012 года говорят, что по городу и области мы занимаем 42 процента рынка, при этом около 30 процентов наших объемов — это Кемерово и Новосибирск. Мы начинали сорок лет назад с пятиэтажек-хрущевок, затем перешли на девятиэтажные дома широко известной 75-й серии. В годы перестройки серьезно модернизировали производство. Дело в том, что когда завершалась советская эпоха, то все очень сильно критиковали наши дома как неэффективные, затратные, холодные, некрасивые. А в рыночные времена за квартиру люди начали платить живые деньги, заработанные. И продавать такого рода продукцию стало просто невозможно. Поэтому нам пришлось глубоко переработать эту самую 75-ю серию. Сегодня это совершенно новый дом, с широкой гаммой квартир — их там примерно 56 разных видов. Затем настала пора и высотных домов — появились семнадцатиэтажные, монолитные, каркасные, комбинированные. Сегодня мы строим все типы домов, начиная с малоэтажных и заканчивая высотными монолитными.
— Александр Карлович, ТДСК выгодно отличает от других застройщиков сдача квартир под ключ, то есть уже с ремонтом. Это влияет на спрос?
— Безусловно. Многие томичи и по этой причине выбирают наши квартиры, продукция востребована. Если человек хочет, чтобы отделка была не экономкласса, а повыше уровнем, то наша дочерняя фирма «Профи ТДСК» по его заказу занимается улучшенной отделкой. В общем, мы не только продаем квартиры под ключ, но и помогаем новым владельцам с оформлением, что по нынешним временам очень не просто. И потом еще пять лет в рамках гарантии мы следим за всеми квартирами на случай, если что-то вдруг будет нуждаться в доработке. В составе наших девятнадцати дочерних фирм есть две дочерние управляющие компании, так что мы, кроме того что строим, еще и управляем этим жилым фондом, помогаем жильцам в вопросах управления.
Вообще надо понимать, что под ключ — это не только квартира с ремонтом. Это комплексная застройка и места общего пользования, детские площадки, газоны, гаражные комплексы. За последнее время серьезно изменились нормы градостроительства, и теперь каждому дому нужна очень большая территория. Но проблема текущего момента в том, что она заполняется автомобилями, а мы не строим достаточное количество гаражей и стоянок в городе.
— Насколько холдинговая структура и определенная диверсификация помогли выжить бизнесу?
— Конечно, это оказалось серьезным фактором. Сегодня девятнадцать дочерних фирм соединены единой технологической нитью и так или иначе связаны. Но безусловно, в конце 90-х никто еще толком не знал, что такое холдинг. Тогда эта находка действительно помогла нам выжить. Есть еще один нюанс. Сам наш бизнес очень тесно связан с деятельностью власти, поскольку вся городская земля находится в собственности муниципалитета. Поэтому мы не можем работать без взаимодействия с властью, и мы взаимодействуем, и в большинстве случаев всегда находим отклик. И в том, что сегодня в Томске есть такая компания — это заслуга и областных, и городских властей. Самое тяжелое время было, когда мэром Томска был Александр Макаров. Уж очень сильно он нас... Ну, считал, что мы должны уйти со сцены.
— Конкуренция в строительной отрасли действительно сильна?
— Конкуренция была и есть. Сейчас рыночная экономика — это конкурентная экономика. Мы строим в Новосибирске и Новосибирской области, в Кемерове и Кемеровской области. Мы испытываем естественную конкуренцию со стороны местных строительных организаций. Но тем не менее в Кемерове есть построенные нами микрорайоны. Например, в Рудничном районе. И мы продолжаем там застройку следующего микрорайона. Есть микрорайон «Снегири» в Новосибирске. Он лет двадцать как застраивается, и из них лет десять уже мы там работаем вместе с нашими коллегами. Он не на 100 процентов наш, но на 30–40 процентов там наше строительство. Мы там работаем, завоевываем позиции на новосибирском рынке.
Генеральные планы, конечно, готовят разные мастерские, разные проектировщики, и они отличаются планировкой в первую очередь. В Новосибирске уклон больше в сторону комбинированной застройки — там есть и кирпичные, и панельные дома, дома разных серий. Там строят широкие и очень хорошие микрорайоны. Хотя планировки в панельных домах, скажем так, не лучше наших. В Кемерове тоже применяются разные домостроительные системы, и там микрорайоны имеют свое лицо. Но мы там не самые главные. Нам достается кусочек работы, и мы его выполняем. Вообще, рынки даже соседних городов отличаются очень сильно. Новосибирск — это как другое государство. Это мегаполис, и там просто огромная конкуренция. Здесь только панельными системами занимаются девять предприятий. И каждое из них предлагает серьезную продукцию и достойно работать на рынке. В Кемерове чуть поскромнее, там на определенном этапе власти посчитали, что панельное домостроение должно умереть. Теперь снова восстанавливают кемеровский ДСК, но время-то ушло. Теперь очень тяжело догонять. И без нас обойтись не могут.
— В Новосибирске вы теперь начали работать на собственных участках?
— Да, мы впервые за всю историю компании приобрели в Новосибирске участок в семь гектар на улице Петухова. Здесь планируем построить пять жилых домов. До этого работали с партнерами, у которых была земля, но мы выступали у них либо генподрядчиком, либо субподрядчиком. Они сами решали основные вопросы, мы строили. Но эта модель страдает одной деталью — наши коллеги не давали возможности нам добраться до добавочной стоимости. Они продавали квартиры, а нам работу оплачивали. Так что мы впервые получили участок и сейчас приступили к забивке свай. В настоящее время все конструкции для строительства жилых домов в Новосибирске изготавливаются в Томске и доставляются к месту строительства. Пока это рентабельно, если объемы будут больше, то, конечно, встанет вопрос о размещении там производственных подразделений. Что касается внутренней отделки квартир, в некоторых случаях, когда ТДСК осуществляет отделочные работы своими силами, стройматериалы приобретаются в Новосибирске.
— А какие перспективы сегодня у застройки Томска? Как будет развиваться строительство?
— Каков будет генеральный план развития города, так и будут работать строители. Время высотного домостроения еще не закончилось, хотя наши политики разных уровней делают уклон на малоэтажную застройку вокруг больших городов. Я считаю, что это направление, конечно, имеет перспективу, но очень уж сегодня слаба инфраструктура. Мы пытались построить несколько поселков в чистом поле, очень тяжело все продается. Сейчас в работе поселок Озерки — ну, суперэкономкласс, все сделано прекрасно, дома по 80–90 квадратных метров. Но не покупают! Нет инфраструктуры. Нет дороги рядом, большого магазина, детского сада. Это направление, конечно, получит свое развитие, но чуточку позже.
Поэтому пока мы в своей стратегии делаем упор на развитие среднеэтажной и высотной застройки. Что касается районов, где будет вестись строительство — пока сложно сказать, поскольку здесь решаем не только мы. Ситуация выглядит примерно так. В конце прошлого года мы презентовали в мэрии Томска свою стратегию и предложили на ближайшие пять лет построить миллион квадратных метров жилья. Для этого попросили дать нам ориентир — в каком направлении двигаться. Нам сказали, что, скорее всего, это будет площадка между городами Томском и Северском — Кузовлевский тракт, район «Томскнефтехима». Так что здесь очень многое зависит от власти, от того как власть видит развитие города в перспективе. Пока у нас строится «Солнечная долина», в микрорайоне «Радужный» ввели последний дом, а дальше уже грядет застройка Черемошников, но на это надо решиться. Там необходимо строить большие сети. Но в целом мы считаем, что через два года компания уйдет из «Солнечной долины» и миллион квадратных метров жилья будет построен.
— Заметно, что ТДСК старается разнообразить планировку районов, придать им какую-то индивидуальность…
— Да, районы отличаются системами домов и планировками. У нас есть свой проектный институт, где работают 120 человек — самый крупный в Томске. И ребята там, конечно, стараются. Работает креативная молодежь, которая не хочет все «чемоданами» застраивать. Поэтому каждый микрорайон получает свое лицо. Плюс к этому в рамках мониторинга потенциальных покупателей мы узнаем, чего люди хотят. Люди хотят жить нормально — с современными системами коммуникаций, с широкополосным Интернетом. В микрорайоне «Заречный», например, видеосистема охраны выведена на пульт МВД. Там много нового. Детские сады мы освоили полностью — строили и строим. Сейчас в работе два детских сада. Со школами сложнее. Если детский сад стоит 100 миллионов рублей, можно взять в банке кредит и понимать, что власти потом этот садик у компании выкупят, то школа — совсем другой вариант. Это сотни миллионов рублей. Должна быть сначала воля местных властей, проекты. Мы готовы их проектировать, готовы строить, но заказчиком мы пока не готовы выступить.
— Насколько сегодня сочетаются инновации и современное строительство?
— В мировой практике применяется очень широкий спектр строительных инноваций. Вообще стройка — это такое дело, где просто необходимо использовать все новое. Именно поэтому наше подразделение ООО «Стройтехинновации ТДСК» стало резидентом томской особой экономической зоны. Это, по сути, R&D-центр ТДСК. Кстати, строителей больше нет ни в одной экономической зоне. Основной задачей НИОКР компании является создание каркасной архитектурно-конструктивной системы из сборного железобетона под названием «Каскад». Кроме этого сейчас мы реализуем широкую программу модернизации нашей технологии, над которой работаем совместно с германской фирмой Weckenmann. Идет строительство новой промышленной площадки завода крупнопанельного домостроения, где сейчас ведется запуск двух линий самого современного оборудования германского производства. Его мощности позволят в два раза увеличить объем выпуска железобетонных изделий (в 2012 году ТДСК произвела 360 тыс. кубометров железобетона, что составляет 70 процентов всего объема, произведенного в Томске. — Ред.). Это новейшая современная технология с высокой степенью автоматизации и очень серьезным усилением качественных параметров.
Сама категория качества — это вовсе не соответствие какому-то стандарту, как всем кажется. Это совокупность соответствий потребностям потребителя. А потребители все время меняются. И качество двигается параллельно потребностям людей. Именно таков подход международной системы качества ISO-9000, в которой мы работаем уже семь лет. Для нас качество и технологии — вещи одного порядка, это политика. Качество не должно подвергаться сомнению. Мы втянулись в почти миллиардный проект по модернизации компании, из которых 12 миллионов евро заплатили за оборудование. Конечная цель модернизации — увеличение нашей мощности до 600 тысяч квадратных метров жилья в год. Достигнуть этой отметки мы планируем к 2017 году.
— Проблема энергоэффективности домов, наверное, самая актуальная в строительном комплексе Сибири. Удалось ли ее решить в ТДСК?
— Энергосбережение в Сибири, конечно, самое главное. Когда я говорил, что мы переделали свои дома, то имел в виду в первую очередь изменения с точки зрения энергоэффективности. Мы сделали очень теплые стены, переработали все узлы. Панель — это стык, самое слабое место, поэтому мы добились того, что никакого отличия между стеной и стыкованной стеной нет. Треть поверхности фасада — это окна. У нас это пластиковые стеклопакеты с улучшенной характеристикой и так далее. Поэтому дома очень теплые. Сама система отопления в домах автоматическая — температура носителя меняется в зависимости от температуры на улице. Поэтому за ЖКУ в наших домах платят примерно на 40 процентов меньше, чем в аналогичных домах старой постройки. Это очень серьезный вопрос.
— Недавнее подписание соглашения между ТДСК и Сбербанком вызвано необходимостью достижения новых стратегических целей? Миллион квадратных метров — это все-таки довольно много.
— Чтобы делать огромные объемы, нужны огромные деньги. Поэтому ТДСК и Сбербанк подписали соглашение на инвестирование инфраструктуры на 50 миллиардов рублей в рамках реализации нашей стратегической линии. Во всем мире никто за свои деньги не строит, да их столько и нет. Поэтому нужен финансовый партнер, хороший банк. Сегодня все вопросы решены. 50 миллиардов рублей — это общий объем инвестиций в весь проект, а объем кредитной линии будет рассчитываться каждый раз отдельно под конкретный дом или группу домов. Так что в течение ближайших пяти лет компания построит в Томске жилья на 50 миллиардов рублей. Причем это скромные границы, совершенно реалистичные, из них около семи миллиардов будет инвестировано непосредственно в инфраструктуру города... Самый главный эффект этого соглашения в том, что появляется экономическая основа для реализации нашего проекта.