«Новый Берег» – амбициозный проект компании «Северо-Запад Инвест». В 2009 году по итогам торгов компания «Северо-Запад Инвест» выиграла право комплексного освоения территории вдоль побережья Финского залива недалеко от Сестрорецка. В соответствии с условиями договора аренды, до 2015 года должна быть осуществлена инженерная подготовка территории путем намыва и стабилизации, а до 2028-го – завершено строительство всех объектов.
Согласно замыслу инвестора, на территории «Нового Берега» возведут 2 млн кв. м жилья, административно-деловые объекты, 19 детских садов, десять школ, пять медицинских учреждений, церковь, здание суда, яхт-клуб, а также обустроят пляж протяженностью около 5 км. Планируется, что здесь смогут проживать 50-60 тыс. человек, рабочие места будут как в деловой зоне, так и в коммерческих объектах сферы торговли и услуг. Первые продажи жилья начнутся здесь не раньше 2018 года, а все объекты будут введены в эксплуатацию только в 2028-м. Подробнее о проекте журналу рассказал заместитель генерального директора, директор департамента развития компании «Северо-Запад Инвест» Владимир Жуйков.
Свободная земля – это миф
– Почему понадобилось намывать территорию, если в самом городе остаются места для редевелопмента, а вокруг – просторы бывших сельхозземель?
– Мнение о том, что в Санкт-Петербурге много свободных пустующих земель, – не более чем миф. Анализ незастроенных участков, примыкающих к городу, показывает, что здесь преобладают либо сельскохозяйственные земли, либо леса и охраняемые природные территории. Сельхозземли должны использоваться по прямому назначению. Пора остановить расползание города, как масляного пятна. Нужно активно переходить к агломерации лучевого типа – с формированием градостроительных образований вдоль основных транспортных магистралей.
В то же время агломерационный этап развития Санкт-Петербурга в XXI веке требует активного оздоровления берегов и прибрежных акваторий. Недопустимо сохранять заболоченные и захламленные участки береговой линии, разрушаемой волновой динамикой. Необходимо продолжать традицию по архитектурному оздоровлению и благоустройству берегов, распространению на эти зоны приемов формирования городской среды, характерных для исторического Санкт-Петербурга. Именно эту задачу и решает проект «Новый Берег».
– Расскажите об экономике проекта. Окажется ли он рентабельным исходя из затрат на намыв территорий?
– «Новый Берег» – проект, уникальный и для города, и для России. По сути, это выход на новую ступень развития рынка. Это именно тот момент, когда количественные показатели рынка могут перейти в качественные. Девелоперские проекты в России сегодня имеют сроки реализации не более пяти лет, окупаемости – максимум десять лет. На Западе же проекты комплексного освоения территорий – длительный процесс, нацеленный на перспективу, на формирование качественно новой среды. Сложность таких проектов в том, чтобы учесть и привести к общему знаменателю интересы всех участников процесса – власти, бизнеса и общества. Возврат средств происходит медленно, зато у инвестора есть понимание конечной цели своей работы.
Для нас это, безусловно, коммерческий проект, однако имиджевая составляющая в нем достаточно велика. Мы не стремимся к сверхприбылям. Инвестиции составят 250 млрд рублей, но нельзя утверждать, что это все. Речь идет о длинных инвестициях, вкладывать предстоит десять лет и более. Он станет самым длинным проектом по вложению денег в России. Планируемая рентабельность оценивается по европейским показателям – 10-15%, что отнюдь не похоже на заоблачный девелоперский проект. Здесь другая идеология – строится новый город.
Все будет вовремя
– Расскажите о достигнутых договоренностях относительно создания инфраструктуры. Что и за чей счет предстоит строить?
– Проблем с инженерным обеспечением будущей территории немало. Проблемным выглядит нынешнее обеспечение Сестрорецка и его округи энергетическими мощностями – их дефицит уже сейчас тормозит развитие Курортного района Петербурга. Особенно это относится к поселкам Александровская, Тарховка, Лисий Нос.
Очистные сооружения в Сестрорецке тоже работают на полную мощность, и поэтому для нового строительства практически нет возможностей. Некоторые коттеджные поселки до сих пор не подключены к электричеству и газу. В 2009 году ГУП «Ленгипроинжпроект» разработало комплекс мероприятий по решению всех этих проблем, они утверждены правительством города. Будут реконструированы Северная станция аэрации и Водопроводная станция, создан газопровод высокого давления от Конной Лахты до Горской, проложены новые линии электропередачи. И в рамках мастер-плана предложен ряд уникальных инженерных решений, например использование солнечной энергии, геотермального тепла.
Проект реализуется строго по графику. У нас со всеми девелоперами общая проблема – задерживается согласование проекта планировки территории. Но мы уверены, что получим его в скором времени. В ближайшее время планируем выйти на строительную площадку и приступить к созданию территории.
– Не опасаетесь столкнуться с ситуацией, которая складывается на Василеостровском намыве, где строительство инфраструктуры и дорог за счет бюджета будет осуществлено до 2026 года, а дом «Капитан Немо» вводится уже в 2014-м?
– Это решение девелопера – начать продажи и строительство, одновременно решая проблемы инженерной инфраструктуры. Мы не планируем привлекать в проект инвесторов без четких договоренностей по срокам подключения, и, конечно, таких временных разрывов не произойдет.
– На какой стадии подготовленности вы намерены реализовывать участки инвесторам? Можно ли уже предположить, насколько эти участки окажутся дороже, чем, скажем, земли сельхозназначения вокруг мегаполиса?
– Для оценки рыночной стоимости участков под жилую застройку мы ориентируемся на сделки по городским землям, но в массовом сегменте, например на торги Фонда имущества по Северо-Приморской части и последние по проспекту Блюхера. Если мы предложим инвесторам участвовать в проекте, это будет аналогичный по упаковке продукт. По общественно-деловой функции исходим из потенциальной доходности коммерческих объектов, которые могут быть построены, и рыночных данных. Конечно, местоположение, видовые характеристики, экология наших участков значительно лучше, чем сельхозземель вдоль КАД.
Петербург по-японски
– На сайте компании написано, что она активно сотрудничает с японской фирмой над разработкой градостроительной концепции. В таком случае что мы видим на ваших презентациях?
– Презентации проекта на мероприятиях и в сети содержат материалы японского мастер-плана. Функционально-планировочная структура проекта, которую подробно раскрывает мастер-план, останется неизменной. Это касается функционального зонирования, границ кварталов, высотности застройки, контуров уличной сети, расположения мостов, набережных, парков, объектов социальной инфраструктуры. Архитектурный облик объектов недвижимости, конечно, может поменяться, для ключевых планировочных элементов будут проводиться архитектурные конкурсы, результаты которых сейчас неизвестны, но мы рассчитываем, что общая архитектурная стилистика, отраженная в мастер-плане, сохранится.
– Не опасаетесь, что в результате привлечения инвесторов проект сильно изменится по сравнению с тем, что можно увидеть на презентациях?
– «Новый Берег» заметно отличается от других проектов КОТ, реализуемых в нашем регионе. В первую очередь отличие состоит в очень широком спектре функциональных элементов, составляющих концепцию города. Очень сложно быть таким универсальным девелопером, чтобы на высочайшем качественном уровне реализовать всю концепцию самостоятельно. В первую очередь речь идет об объектах коммерческой недвижимости офисного, торгового, развлекательного, спортивного назначения, специфика которых обусловливает целесообразность привлечения профессиональных девелоперов в соответствующих сферах в качестве партнеров. Для жилой недвижимости такой подход тоже актуален, но с точки зрения создания более разнообразного продукта в различных кварталах проекта.
Не секрет, что у разных ведущих жилых застройщиков в Петербурге подход к планировкам, применяемым строительным технологиям разнится, у каждого своя лояльная целевая группа потребителей, свои маркетинговые инструменты. Поэтому, с одной стороны, налицо преимущество в виде разнообразия продуктовых решений и потенциально большего спроса, а с другой – сложнее защитить принятую структурную и стилистическую концепцию всего градообразования.
Проекты планировки территорий и Правила землепользования и застройки задают основные ограничения. Но есть еще ряд инновационных градостроительных решений, например модель вертикальной планировки улиц, пешеходных зон, общественных пространств, которые должны быть общепринятыми для целых планировочных зон, иначе сложный концептуальный конструктор, формирующий то самое качество городской среды и жизни в ней, не соберется в единое целое и миссия проекта не будет достигнута.
– Как должен выглядеть задуманный вами город в идеале?
– Около 80% площадей отдано малоэтажной застройке, а в районе дамбы будет деловая высотная застройка. Мастер-план включает в себя восемь кластеров жилья разных ценовых категорий. Однако доступность жилья и видовые характеристики – не самое главное в проекте. «Новый Берег» будет отличаться качественно иным уровнем организации жизненного пространства, созданием новой среды обитания, однако ориентированной на преемственность архитектурных традиций. Город останется частью Большого Петербурга в привычной нам стилистике – с реками и каналами, брандмауэрной застройкой, утопающий в зелени, но с использованием современных строительных технологий.
Важно, что проект хорошо вписывается в так называемую полицентрическую систему развития мегаполиса. Мы изначально предполагаем, что город у нас будет самодостаточный: здесь можно и жить, и работать, и отдыхать. Планируется разместить здесь крупные объекты туризма и культурно-развлекательные центры. Здесь будет крупнейшая в Петербурге яхтенная гавань, которая рассчитана на проведение олимпийских регат. Будут новые пляжи, созданные по стандартам Blue Angel («Голубой ангел»). Нигде в России такого и близко нет.
Санкт-Петербург