Компания «Балтрос» – лидер Санкт-Петербурга по объемам ввода жилья в 2012 году. По данным «СПАРК-Интерфакса», 14,4% в ООО «Балтрос» принадлежат Сергею Подобеду. Игорь Коган и бывший совладелец Промышленно-строительного банка Давид Трактовенко контролируют по 28,8%.
В 2012-м компания, сильно опередив остальных застройщиков, сдала 518 тыс. кв. м, в нынешнем году планируется ввести еще 450 тыс. Всего на территории 220 га, расположенной возле Пушкина, предстоит возвести 1,4 млн жилья, в котором поселятся около 50 тыс. человек. Своим опытом девелопмента крупной территории с «Экспертом С-З» поделился первый вице-президент группы компаний «Балтрос» Олег Еремин.
Готовых участков нет
– До сих пор застройщики даже крупных территорий были «сами себе девелоперы». Как вы относитесь к тому, что на рынке появляется новое предложение для инвесторов – уже подготовленные участки от собственника?
– Не могу прокомментировать. Не знаю ни одной новой инженерно и транспортно подготовленной территории в городе, чтобы были подведены вода и электричество, а про дороги вообще не говорю.
– Проблема относится к неразрешимым?
– Эта проблема на моей памяти была всегда. При советской власти развитие территорий проходило в плановом режиме – до того как приступить к строительству новых микрорайонов, создавали источники питания, сети, дороги. К началу 1990-х годов страна изменилась, стройка остановилась. Рывок последующих лет был обеспечен вовлечением в оборот скопившегося недостроя, который имел заделы по транспортной инфраструктуре и инженерии. Дальше застроили все свободные участки, газоны и около восьми лет назад столкнулись с тем, что пятен с подготовленной инфраструктурой больше нет. Нужны новые территории. Сегодня началось активное освоение окраин города и Ленинградской области. По последним данным, более 10 млн кв. м заявлено к строительству на участках вдоль КАД, а также во Всеволожском, Ломоносовском районах. По этому поводу уже много сказано.
Развитие крупных территорий ограничено возможностями региональных бюджетов, а в Ленобласти, где идет активное осуществление проектов КОТ, бюджет в несколько раз меньше, чем в Петербурге. Но обязанности города или области по инфраструктурному обеспечению новых кварталов никто не отменял. Поэтому, честно скажу, с большим скепсисом отношусь к возможности осуществления грандиозных проектов, запланированных в последние годы. Не очень верю, что возможно реализовать проекты более 1 млн кв. м. Пока неочевидно, что решены вопросы со снабжением заявленных городов-спутников водой, теплом и электричеством. Невозможно развивать все сразу. Необходимо вести плановую работу, выделять приоритетные проекты, территории и на них концентрировать усилия.
Неокупаемая «коммуналка»
– Руководство одной из компаний, намеренных реализовать такой мегапроект, увидело решение в том, чтобы построить инфраструктуру самостоятельно и выделить по крайней мере водоснабжение в отдельный бизнес. Может ли коммунальное обслуживание крупной территории стать окупаемым бизнесом?
– Не может. И не получится.
– Это ваш опыт подсказывает? Расскажите, как решались эти вопросы по «Славянке».
– Когда мы покупали территорию под строительство «Славянки», основывались на том, что записано в Генплане по поводу развития инженерной и транспортной инфраструктуры. В части транспортного развития Генплан выполнен не был. Должны были построить Софийскую улицу до Колпинского шоссе, расширить Московское шоссе до шести полос. До 2010 года должны были создать ряд развязок, которые еще даже не проектируются. Много чего не сделано, хотя был подписанный правительством документ с конкретными сроками выполнения. Выполнена лишь малая часть намеченного, причем с большим опозданием: сейчас проведен конкурс по строительству разноуровневой развязки Колпинского и Московского шоссе со сроком сдачи в 2015 году. А в итоге жители «Славянки», выезжая на работу в город, стоят на этом перекрестке в пробке, которой могло и не быть, если бы строительство велось в соответствии с графиком.
По инженерному обеспечению мы не рассчитывали на город. Сразу приняли решение, что это наша зона ответственности. Создали сетевую компанию, заключили договор с ФСК, подключили возведенную нами подстанцию к их сетям. Наша сетевая компания маленькая, но ее сетей и мощностей достаточно для обеспечения электроэнергией «Славянки» и «Новой Ижоры».
– Она имеет перспективы развития в качестве отдельного бизнеса?
– Имеет, но это процесс небыстрый. Например, от момента принятия решения до получения первого киловатт-часа прошло более пяти лет. Строительство подстанции обошлось в 1,5 млрд рублей, плюс сети – тоже недешевое удовольствие. Но даже если мы выйдем на рынок с тарифом, который установлен сегодня государством, это будет в лучшем случае бизнес, работающий в ноль. Соответственно, наша сетевая компания может работать без убытков только потому, что мы ее не выделяем в отдельный бизнес и экономику считаем в рамках всего проекта. Об окупаемости в обозримый период речь не идет.
– То же относится к воде и канализованию?
– Водой и канализованием мы занимались вместе с городом по схеме, аналогичной ГЧП, хотя тогда и названия такого не было. В 2006 году подписали соглашение, в котором указали зоны ответственности и источники финансирования. Нам было необходимо 20 тыс. кубометров воды, для чего требовалось проложить водовод диаметром 400 мм. «Водоканал» предложил нам в доле с ним проложить трубу большего диаметра и спрямить подачу воды в Пушкин. Далее при участии Комитета по энергетике в проект были включены территории Красного Села и юго-запада города.
В итоге построили водовод диаметром 1400 мм. Мы взяли на себя обязательства по проектированию и строительству своего участка протяженностью 14 км. В результате расходы «Балтроса» на эту часть проекта возросли. Но эти дополнительные затраты можно считать проявлением социальной ответственности бизнеса.
Город не готов к ГЧП
– Ваш проект – единственный, на котором обкатывается механизм ГЧП, хотя вы не раз скептически отзывались о своем первом опыте. Компанию устраивает эта форма взаимодействия с городом?
– Конечно, я бы предпочел, чтобы эти объекты строились за счет бюджета. Но город выбрал такую схему. Дороги, школы, детские сады «Славянке» нужны. Это был единственный вариант, и нас он устроил. Когда мы входили в проект, почти десять лет назад, порядок создания этих объектов определить было невозможно. Сегодня построены две школы, три детских сада, впереди еще шесть объектов.
В механизме ГЧП, реализуемом в Санкт-Петербурге в соответствии с его региональным законом, есть существенные недостатки, прежде всего из-за того, что нормами федерального законодательства ГЧП не предусматривается, и под это приходится подстраиваться. Но в том числе и с учетом нашего опыта недели две назад правительство России одобрило законопроект «Об основах государственно-частного партнерства», который будет внесен в Госдуму. С принятием этого федерального закона механизм ГЧП, надеемся, получит развитие.
– О чем конкретно вы договорились с городом по дорогам, школам и детским садам?
– Договорились о строительстве данных объектов по схеме ГЧП, а далее наша компания была выбрана по итогам конкурса. Соглашение очень простое. «Славдорсервис» строит дороги – начиная от получения разрешения, градостроительного плана, подготовки проекта и заканчивая прохождением госкомиссии и вводом в эксплуатацию. За построенный объект город рассчитывается в течение десяти лет, а компания-партнер в течение десяти лет отвечает за эксплуатацию объекта, получая из бюджета компенсацию текущих расходов. Таким же образом заключены соглашения по школам и детским садам.
– Если прежний глава Комитета по инвестициям Алексей Чичканов очень поддерживал идею ГЧП, то в нынешнем правительстве чиновники поговаривают, что такие садики и школы обходятся бюджету слишком дорого…
– Давайте объясню. Когда город выступает заказчиком, школа обходится бюджету в 700 млн рублей. И эту сумму приходится изыскивать сразу же, в течение двух лет. Я берусь построить такую же школу по ГЧП тоже за 700 млн рублей. Но эти деньги платятся не сразу, а на протяжении десяти лет. Поскольку есть такое понятие, как стоимость денег (а мы строим на заемные средства), к этой стоимости добавляются проценты за банковский кредит. Причем город всегда может, исходя из возможностей бюджета, погасить долг раньше и сэкономить на банковских процентах. Что и произошло с тремя объектами – Петербург сэкономил примерно 300 млн рублей. В ситуации, когда не хватает детских садов и школ, у города особого выбора нет. Это реальный механизм привлечения инвестиций в социальную сферу.
Теоретически есть другой вариант: город как надежный заемщик может сам привлечь заем, возможно, под меньший процент, чем это удается девелоперу. Но ведь никто не считал, во что конкретно обойдутся такие деньги. Это администрирование процесса, выполнение функций заказчика, затраты на технадзор и т.д. Ведь в этих 700 млн рублей нет денег чиновников и не учтены затраты на получение согласований. В той же самой Великобритании, где весьма развито ГЧП в социальной сфере, этот механизм не использовался бы, не будь он экономически целесообразным.
– Эксплуатация построенных по ГЧП объектов в течение действия соглашения – ваша инициатива?
– Инициатива города. Цель была – создать идеальную школу, у директора которой не болит голова о протекающей крыше и прорванной канализации, а есть возможность заниматься исключительно организацией учебного процесса.
– Что показал ваш опыт?
– Пока прошло мало времени, чтобы делать выводы, – всего полтора года. Но уже можно сказать, что город к этому не готов. Мы год эксплуатировали три объекта, но первые деньги на покрытие текущих расходов получили только в октябре. Восемь месяцев эксплуатировали объекты на свои средства, привлекая займы, проценты по которым никто не собирается компенсировать. Пока подобная схема не перестанет быть для города исключением, систему наладить очень сложно.
– Может ли управление садиком или школой быть рентабельным бизнесом?
– Не может. Так же как и построенными по ГЧП дорогами. Есть вещи, на которых в рамках российского законодательства невозможно сделать бизнес. Это услуги либо по определению бесплатные, либо отпускаемые по регулируемым государством тарифам. А для девелопера это вынужденная мера – другого выбора нет.
Санкт-Петербург