В конце января новосибирский вице-губернатор Андрей Ксензов покинул региональное правительство и решил принять участие в выборах мэра Новосибирска. Так получилось, что одним из последних решений Ксензова на этом посту стала поддержка инвестпроекта ЗАО «ИСК Новоград» о строительстве комплекса «Снежная миля». Принципиальное решение о том, что девелоперу будет выдано последнее разрешение, связанное со специальными техническими условиями по пожарной безопасности, было принято буквально за несколько часов до отставки вице-губернатора. Таким образом, проект многофункционального комплекса «Снежная миля» получил последнюю отмашку — все остальные разрешения у инвесторов уже есть. На площадке начаты подготовительные работы.
«Снежная миля» — гостиницы, апартаменты, офисы, торговая галерея, бизнес-центр и даже городской драматический театр, собранные в одном месте. Характеристики проекта — впечатляющие даже для межрегионального уровня. Общая площадь комплекса — более 135 тыс. кв. метров, притом что крупнейшим в Новосибирске пока считается комплекс площадью 36 тыс. кв. метров — «Кронос». Стройка должна быть завершена в 2017 году, в проект планируется вложить около шести миллиардов рублей — сумму, существенную для рынка коммерческой недвижимости в целом. Например, имиджевый для региона проект «Новосибирск Экспоцентр» обошелся инвесторам всего в 1,6 млрд рублей. При этом, по словам руководства компании, «Новоград» при определенных условиях на 100% готов обеспечить проект собственными инвестициями, хотя в очередь на его финансирование выстроились крупнейшие российские банки. Срок окупаемости — восемь лет.
В силу всего вышеперечисленного проект, на первый взгляд, сильно походит на маниловщину. Кроме того, проект критикуют за месторасположение. В полном соответствии с идеологией «точечной застройки» комплекс из пяти масштабных зданий «втыкают» на самую оживленную улицу Новосибирска — Большевистскую, да еще и в зону, где наблюдается одна из наибольших транспортных нагрузок. Дело в том, что по этой улице идет связь центра Новосибирска с Академгородком и южными пригородами — прежде всего, стотысячным Бердском. Рядом — одна из основных пересадочных станций новосибирского метро — «Речной вокзал». Ежедневные потоки — десятки тысяч автомобилей и сотни тысяч человек.
Именно здесь, на участке в 20 гектаров, создается комплекс, который будет генерировать трафик в несколько тысяч автомобилей ежесуточно. Это обстоятельство, несмотря на то, что «Новоград» уже провел специализированное исследование, похоже, пугает даже мэрию Новосибирска. По крайней мере, «транспортный» вице-мэр города Валерий Жарков в комментарии «Эксперту-Сибирь» явно не разделяет оптимизм девелоперов и областного правительства: «Со схемой и расчетами инвесторов мы пока не знакомы. Но окончательно мы подпишем документы только тогда, когда все будет сбалансировано — и этажность, и транспортная схема». То есть Новосибирск, по всей видимости, не совсем согласен с решением областных властей.
К тому же, по соседству со «Снежной милей» расположен трехзвездочный отель River Park Ob Hotel на 309 номеров. По мнению его владельца Олега Торопкина, размещение гостиницы вдоль ул. Большевистской — не очень удачная идея. «Мы довольно критично оцениваем местоположение нашего отеля, но у нас есть вид на реку. А у них даже этого нет», — говорит отельер.
Об особенностях проекта, его влиянии на городскую среду и специфике работы с российской бюрократией «Эксперту-Сибирь» рассказал председатель совета директоров «Новограда» Евгений Грибов.
«Не мы это изобрели»
— Чему была посвящена ваша встреча с Андреем Ксензовым? Какие решения приняты?
— Ситуация сейчас такова, что мы уже три года презентуем этот проект на всех уровнях, выходим на общественные слушания. Вопрос остался один — по транспортной ситуации. Общественность беспокоит, что строительство «Снежной мили» может ухудшить ситуацию на основной транспортной магистрали Новосибирска — улице Большевистской. Хорошо, мы согласовали транспортную схему в ГИБДД, в департаменте по транспорту. Суть проекта как раз в том, что он самодостаточный — там есть все для работы и жизни. Это не мы изобрели, это международный тренд. Там есть офисы, апартаменты, развлечения, магазины — таким образом, мы убираем необходимость маятниковой миграции, на самом деле, снимаем нагрузку с дорог.
— Ваши доводы были приняты?
— После того, как мы все это презентовали, обсуждение ушло в какую-то другую сторону. Эксперты были не готовы, это были архитекторы — специалисты другого профиля. И началось обсуждение проекта в целом: кто-то начал высказывать пожелания к фасаду, к логистическим потокам. Но извините, инвестор платит деньги, и он заказывает музыку. Главное, чтобы это вписывалось в градостроительные нормы и действующее законодательство. А у нас бюрократический механизм привык совать нос туда, куда не нужно. В итоге Ксензов сказал, что проект стоимостью шесть миллиардов рублей на дороге не валяется, это важно даже на федеральном уровне. По его словам, проект ценен для города и области, его нужно запускать, и все необходимые документы должны быть согласованы.
— Можно ли говорить, что решение о согласовании вашего проекта принято окончательно?
— Это решение было принято давным-давно, после того как мы прошли все необходимые обсуждения. Сейчас мы рассматривали вопрос, связанный с одним только нюансом — специальными техническими условиями. Нам подтвердили, что единственное, чего у нас нет, — спецтехусловия по пожарным нормам. Объект сложный, нормы для таких комплексов разрабатываются специально. Так вот, такие спецтехусловия разработал институт МЧС в Москве. Но дальше этот регламент должно утвердить Министерство строительства и ЖКХ. Оно создано недавно, поэтому министерство есть, а соответствующих служб пока нет. Что и привело к сбою работы. Но нам было обещано, что разрешение на строительство будет выдано, если мы подпишем гарантийное письмо. И Ксензов подтвердил, что если Минстрой эти условия не согласует, правительство области готово обратиться в правительство России.
«Это местные деньги»
— У вас сравнительно небольшая компания, и поэтому у некоторых людей есть подозрения, что проект на самом деле не будет реализован в таком масштабном виде и достаточно быстро «умрет». Об этом же говорит и объем вашего собственного участия — от 20 процентов.
— Нам уже поздно отступать — проект обсуждается на всех уровнях власти, в СМИ. Да и потом — мы построили достаточно много объектов в Новосибирске. Например, на основной части главной улицы города — Красном проспекте — есть всего два новых административных здания — «Европа» и «Новоград» — и оба построили мы. Что касается объемов финансирования, то мы заявляли: это будет от 20 до 50 процентов собственных средств. Так сегодня практика строительных объектов вообще связана с кредитованием. Даже обычные граждане приобретают жилье через ипотеку. Для нас уже подтвердили возможность финансирования Сбербанк, ВТБ, «Уралсиб» и «Альфа-банк». Мы пока не выбрали, находимся в стадии переговоров.
Нас на подобную схему подталкивает концепция: всем комплексом будет управлять один оператор, наша компания. Но если мы начнем искать дополнительных инвесторов, и «разбивать» комплекс на отдельные блоки, то можно выйти и на сто процентов собственных средств. Но мы пока не ставим задачу осваивать проект большим количеством инвесторов, чтобы не ухудшать ситуацию по управлению комплексом.
— Кроме вас, кто еще инвестирует в проект, кого вы привлекли?
— Это местные ресурсы, я бы не стал называть конкретные фамилии. Но это местные бизнесмены, из Сибири. Речь не идет о привлечении каких-то внешних инвестиций.
— Как в коммерческом проекте появился драматический театр?
— Очень просто. Мы заключили с мэрией Новосибирска соглашение на 10 лет. Согласно этому документу город будет брать в аренду этот театр. К тому же, помещение театра наряду с основной функцией может быть использовано как конгресс-центр. Наконец-то город получит в центре полноценный экспоцентр.
— Гостиничного оператора уже выбрали?
— Мы ведем переговоры с несколькими операторами, но больше всего продвинулись с Hilton. Они уже прислали нам подписанное соглашение, но мы пока его не подписываем, выбираем. Потому что у нас есть возможность выбирать: комплекс находится в центре, мы предлагаем здесь же и офисы, и сервисные услуги. К тому же, наличие вертолетной площадки на крыше дает возможность перемещаться между соседними регионами: Алтаем, Томском, Кузбассом. Наконец, в проекте будет блок апартаментов — своего рода «доходный дом». В Новосибирске уже есть один такой, но этого мало. Пока же, приезжая сюда, человек, решающий проблемы с жильем, попадает в Средневековье: квартирные бюро, какие-то бабушки на вокзале. Все эти схемы — глупость, пока нет альтернативы.
«Вопрос не ко мне»
— К вашему комплексу есть несколько существенных претензий, наверняка вам известных. Давайте пройдемся по этому списку? Пункт первый — вы разграбите набережную и сделаете из нее неудобоваримое пространство.
— Все уже разграбили до нас. Это некоторое заблуждение, что мы касаемся набережной. Наш комплекс находится на пустыре, там даже нет ни одной прогулочной дорожки. Наоборот, мы создаем своим комплексом пешеходный трафик там, где сейчас, по сути, не набережная, а криминогенная зона. Как только комплекс заработает, там будет хорошая почва для развития сервисных услуг, там будет много людей. Соответственно, не будет жуликов, потому что они избегают людных мест.
— Пункт второй. Как получилось, что общественники узнали о слушаниях по проекту уже постфактум?
— Вопрос не ко мне. Общественные слушания, как известно, организуются властями. Мы только заявляемся, что вот, хотим поднять такой-то вопрос. Далее представители мэрии формируют повестку дня, пишут, звонят. А нас только уведомляют, когда будут проходить слушания.
— Наконец, главная претензия к проекту — это транспортный коллапс.
— Давайте я буду говорить простые и понятные вещи. Во-первых, мы строим пешеходный переход — в результате при повороте направо на Большевистскую водителям больше не нужно пропускать пешеходов. Во-вторых, мы за свои деньги строим 700 метров улицы-дублера Большевистской. Если мы ее не построим, то никто не построит. И город нам будет еще лет тридцать рассказывать про дублеры и развязки, которые вместо того чтобы помочь, только создают коллапс. С этой улицы мы делаем нормативные съезды на Большевистскую — там они тоже появятся впервые, сейчас жители окрестных микрорайонов вынуждены подниматься по ненормативным уклонам.
Третье: машины же к нам не с Луны приедут — это все те же автомобили, которые и сейчас ездят по городу. Наконец, четвертое: внимание к проекту чрезвычайно перегрето. Например, рядом строится несколько микрорайонов, которые добавят к трафику несколько тысяч автомобилей. И самое главное — мы провели специальные расчеты, заказали исследование в СГУПС (Сибирский университет путей сообщения — Ред.). Оказывается, что на некоторых участках нагрузка с вводом комплекса даже снижается на 6–15 процентов. Заторных ситуаций модель, которую построили ученые, не выявила. То есть у нас есть конкретные цифры, которые говорят: коллапса не будет.
— Если вы заказывали это исследование, мог ли у него быть иной результат?
— Дело в том, что окончательные расчеты проводит компьютер, университет для этого купил специальную программу в Германии стоимостью несколько миллионов рублей. Компьютер, как вы знаете, не подвластен финансовой мотивации. И об этом нас сразу предупредили: «Вы заказываете проект, оплачиваете его, но мы не можем гарантировать положительный результат, он может вас не порадовать». В конце концов, мы могли и не показывать эти результаты, если бы они были удручающими. Мы бы придумали схемы, не связанные с цифрами, где бы рассказывалось методами психологии и маркетинга, что ситуация будет только лучше.
— Что сейчас происходит на стройплощадке?
— Сейчас идет вынос сетей, мы освобождаем площадку от прогнивших канализации, ливневки, водопровода. Во всем цивилизованном мире, кстати, инвестору муниципалитет дает площадку с уже готовой инфраструктурой, а новые коммуникации подводят поставщики ресурсов. Мы же в Новосибирске это делаем самостоятельно, за свой счет.