В конце 2013 года стало известно о том, что в ближайшие два с половиной года под Новосибирском, в районе поселка Пашино, будет построен огромный оптово-розничный торговый центр, который закроет потребности в торговых местах после ликвидации легендарной барахолки — Гусинобродского вещевого рынка. По заявлениям властей, вещевой рынок с «Гусинки» исчезнет 1 апреля 2014 года (впрочем, ранее предполагалось, что это случится еще до конца прошлого года), на его месте планируется построить мощный транспортно-пересадочный узел, который в перспективе охватит более половины транспортного потока, въезжающего в мегаполис с северо-востока.

Инициатором проекта строительства оптово-розничного центра выступила компания «Норд сити молл», которую возглавляет москвич Ваган Авакян, имеющий за плечами не только управленческий, но и политический опыт. После окончания в 1977 году Ереванского гос­университета и службы в советской армии, Авакян начал в КГБ Армении. В 1990 году окончил аспирантуру Высшей школы КГБ в Москве и был назначен советником по нацио­нальной безопасности президента Армении Левона Тер-Петросяна. Эту должность он занимал до 1994 года, когда оказался в центре шпионского скандала — у спецслужб республики возникли опасения, что Авакян мог работать на Россию. Разведчика приговорили к четырем годам лишения свободы. Благодаря активности мировых правозащитных организаций через 16 месяцев Ваган Авакян оказался на свободе и с тех пор жил и работал в Москве, руководил различными компаниями, занимался реализацией девелоперских проектов в Екатеринбурге, Перми и Новосибирске. В эксклюзивном интервью журналу «Эксперт-Сибирь» Ваган Авакян рассказал о параметрах будущего оптово-розничного торгового центра и том, чего ждут инвесторы от местных властей, а также развеял слухи о регистрации компании на Кипре.

— Ваган Спартакович, как получилось, что ваша компания оказалась втянута в скандал, связанный с закрытием новосибирской барахолки?

— Тот проект, который мы намерены в ближайшие два года реализовать в Новосибирске, никоим образом не касается закрытия барахолки в связи со вступлением в силу 271-го федерального закона и планов города по созданию на месте этого вещевого рынка мощного транспортного узла. Я представляю девелоперскую команду, за спиной которой стоит серьезный пул инвесторов, которые вкладывают значительные средства в строительство объектов коммерческой недвижимости и обладают стратегическим видением. Эти люди не ставят перед собой задачу что-то быстро построить, продать и уйти с рынка. Социальная ответственность бизнеса для них — не пустой звук, помимо реализации чисто коммерческих планов для нас чрезвычайно важна социальная полезность возводимых объектов. Мы видим, что в Новосибирске есть потребность в крупном оптово-розничном торговом центре. Учитывая, что строительство такого объекта заметно дешевле, чем торговых центров типа «Меги» или «Ауры», мы сможем предложить рынку адекватную, доступную цену аренды торговых площадей. Стоимость аренды будет не выше, чем сейчас на барахолке. Так или иначе, но большинство россиян пока не могут позволить себе одеваться в бутиках и покупать вещи в крупных торговых центрах. Мы нацелены именно на такого рядового покупателя. Задача — построить в Новосибирске один из лучших в стране оптово-розничных торговых центров, которым по праву могли бы гордиться горожане. И в этом смысле мы — максималисты.

— И все-таки, насколько ваше решение о строительстве оптово-розничного центра в Новосибирске соотносится с планами властей по закрытию барахолки?

— Не хочу лукавить и говорить о том, что мы не знали о ситуации на вещевом оптово-розничном рынке региона. Но не закрытие барахолки двигало нами. Мы не вчера пришли в Новосибирск. Я и моя коман­да — выходцы из крупной московской девелоперской компании, которая еще в 2006 году приобрела небольшую площадку приблизительно в том же районе, где мы сейчас планируем строить оптово-розничный торговый центр. Первоначально там планировалось построить логистический центр, но случился кризис, проект сначала был заморожен, а потом и вовсе отменен. Возможность же организации в Новосибирске крупного современного оптово-розничного центра мы начали прорабатывать два с половиной года назад. Если бы мы увязывали сроки реализации нашего проекта со сроками закрытия Гусинобродского вещевого рынка, уверяю вас, нам бы ничего не мешало начать строительство объекта еще год назад, и сегодня, к моменту закрытия вещевого рынка, представить городу новые качественные торговые площади. Мы против спешки, вызванной рыночной конъюнктурой. Ставим перед собой другие задачи. Это тщательная проработка концепции, повышенное внимание к деталям, чтобы в будущем торговом центре было удобно и комфортно продавать и покупать.

— Каких инвестиций потребует проект?

— Стоимость строительства оптово-розничного торгового центра мы оцениваем в восемь миллиардов руб­лей. Срок окупаемости — около 9–10 лет. Инвесторы проекта располагают длинными деньгами, и такая окупаемость для них является абсолютно нормальной.

— А кто эти инвесторы?

— Я понимаю, что подтекстом этого вопроса является чистота источников финансирования, их законность. Здесь все в порядке, все легитимно. Все финансирование осуществляется абсолютно прозрачно. Придет время, и будут раскрыты источники инвестирования.

— Но это отечественные инвесторы?

— Это смешанный капитал.

— С чем связано, что компания, которая будет заниматься строительством торгового центра, зарегистрирована на Кипре?

— Это не так. «Норд сити молл» — российская компания, зарегистрированная в Новосибирске. Все налоги мы будет платить здесь. Другое дело, что учредителем ее является кипрская компания. И понятно, для чего это делается. Это законный способ правовой защиты активов. К сожалению, в России есть прецеденты, когда бизнес подвергается различного рода атакам. Рейдеры используют несовершенство отечественной судебной системы. Английское право, а Кипр подпадает под его юрисдикцию, сегодня признается более надежной защитой. Инвесторы просто хотят защитить свои вложения.

— По какому принципу выбиралась площадка под строительство оптово-розничного торгового центра?

— Критерии просты. Мировой опыт создания подобных объектов четко показывает, что, во-первых, возводятся они за чертой города, так как занимают большую территорию. При строительстве таких объектов девелоперы, как правило, учитывают потенциальный рост спроса на услуги своего бизнеса, а значит, закладывают в проект техническую возможность расширения, масштабирования торговых площадей. Новосибирск — третий по численности город России, стоящий на пересечении важнейших торговых путей, обладающий статусом одного из ведущих центров оптовой и розничной торговли в стране. У Новосибирска налажены многолетние устойчивые торговые связи со всеми регионами СФО. Мы это хорошо понимаем. В пользу расположения такого объекта за городской чертой сыграли и интенсивные транспортные потоки, которые он генерирует, и более низкая стоимость земли и строительства.

Второе требование — располагаться такой объект должен не дальше, чем пара-тройка километров от города.

Третье требование — объект необходимо возводить на основных магистральных дорогах. Мы внимательно изучили интенсивность движения автотранспорта в Новосибирске и пропускную способность дорог и пришли к выводу, что все основные магистрали, через которые осуществляется выезд из города, загружены примерно одинаково. Главный плюс Пашинского шоссе в том, что его пересекает Северный обход, который является одним из основных путей движения оптовых товаров между Новосибирском и соседними регионами. С учетом планов города по расширению Пашинского шоссе, увеличения протяженности Красного проспекта, чисто математически данная площадка представляется нам наиболее привлекательной. Существующие транспортные магистрали вполне выдерживают расчетный рост трафика после запуска нашего комплекса, но в перспективе транспортная сеть, безусловно, должна развиваться. Мы готовы принять участие в расширении Пашинского шоссе. Очень хорошо, что есть возможность возобновить железнодорожное сообщение между центром города и Пашино. Эта ветка в свое время функционировала, но из-за отсутствия пассажиропотока от нее отказались. Мы ожидаем, что с появлением оптово-розничного торгового центра эта железнодорожная ветка снова станет актуальной. Наконец, этот район газифицирован.

— На какой стадии находится согласование проекта?

— В конце декабря прошлого года проект был вынесен на общественные слушания жителей Станционного сельсовета, на территории которого планируется его строительство. Поддержали наш проект и депутаты местного сельсовета. В конце февраля мы рассчитываем приступить к работам, не связанным с жесткими проектными согласованиями — устройство внешнего ограждения и внутренних строительных дорог. А со сходом снега — приступить к фундаментным работам.

Первые тысячу торговых мест, пока без утепленного контура, мы планируем ввести в эксплуатацию к январю 2015 года. А еще через полгода — сдать первую очередь оптово-розничного торгового центра в составе 3,5 тысяч мест. Это около 100 тысяч квадратных метров. Полностью объект будет построен и сдан летом 2016 года. Рынок получит шесть тысяч новых торговых мест.

— Нет ли опасений, что такой мощный объект может оказаться не востребованным рынком?

— Бизнеса без риска не существует. Мы провели маркетинговый анализ потребности Новосибирска как крупнейшего в регионе торгово-логистического центра Сибири в новых оптово-розничных торговых площадях. Этот анализ показал, что количество торговых мест, которые мы закладываем в наш проект, должны оказаться востребованы рынком. Тем не менее, мы разбиваем проект на две очереди. Если после сдачи в эксплуатацию первой очереди мы столкнемся с низкой заполняемостью объекта, то вторая очередь будет адаптирована под изменившиеся потребности рынка. Будем держать руку на пульсе.

— Есть уже понимание, как будет выглядеть оптово-розничный торговый центр?

— Есть концепция. Это будет современный крытый торговый комплекс. Каждое торговое место будет представлять собой двухуровневый павильон. Первый уровень — собственно торговое помещение. Практика показывает, что его оптимальные размеры — от 15 до 18 квадратных метров. Второй уровень — индивидуальный склад. Его размеры — от 8 до 12 квадратов. Торговые павильоны будут располагаться в линию. Будут созданы основные торговые галереи (ширина 10–12 метров) и периферийные проходы (8–9 метров). В торговом центре мы обеспечим единообразие навигации, чтобы покупателю было просто и удобно ориентироваться в пространстве. В состав комплекса войдут: медицинский пункт, пункт охраны общественного порядка, общепит. Также мы хотим организовать детскую комнату, парикмахерские, прачечные и так далее.

Помимо этого в состав комплекса будет входить и отдельно стоящее здание гостиницы-общежития на тысячу мест. Там мы обеспечим высокий уровень безопасности и порядка. На территории комплекса будет создано пять тысяч парковочных мест для легкового и большегрузного транспорта. Мы будем требовать от торговцев соблюдения внешних признаков приличия, чтобы все были в одинаковой чистой униформе.

— Будет ли какое-то ноу-хау?

— В новосибирском торговом центре мы хотим решить проблему движения товаров через торговые залы. Это большая проблема, которая портит имидж многих столичных комплексов. Как правило, такие объекты предполагают наличие склада длительного хранения площадью от 15 до 20 тысяч квадратных метров. По мере сбыта товара, примерно два раза в неделю, предприниматель вынужден пополнять продукцией свой индивидуальный склад. Что это означает на практике? А то, что торговец на тележке везет товар из склада длительного хранения, который расположен за границами комплекса, к своему торговому месту, нередко курсируя через весь комплекс. А это габаритные ящики, тюки и баулы. Три тысячи торговых мест, каждое пополняется два раза в неделю — это тысяча ходок с тележками через всю территорию комплекса каждый день. Во-первых, это создает неприглядную внешнюю картину. Во-вторых, мешает покупателю. Мы крайне заинтересованы в том, чтобы механизировать процесс пополнения товара на индивидуальных складах. Чтобы осуществлялось это через специальные технические коридоры, где нет покупателей.

— Как будет управляться объект после сдачи в эксплуатацию?

— Это девелоперский проект, инвесторы будут зарабатывать на сдаче в аренду торговых площадей. Мы имеем большой опыт в управлении такого рода объектами. Знаем, как обеспечить порядок, комфорт и чистоту. В конечном счете уровень обслуживания покупателей — это наша репутация.