Счет проектов комплексного освоения территорий (КОТ) в Петербурге и соседней Ленинградской области идет уже на десятки. Главная особенность проектов КОТ, которую всегда подчеркивают застройщики, – создание новой качественной среды. Но поскольку полностью готовых проектов КОТ на рынке пока не случилось, посмотреть, как это выглядит на деле, ни у покупателей, ни у сторонних наблюдателей пока возможности нет. Остается надеяться на репутацию застройщика и его опыт в реализации отдельных объектов. О своем отношении к проектам КОТ рассказал генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.
– В городе утверждено более 70 проектов планировки территорий для КОТ. Скоро почти весь объем предложения на рынке будет сосредоточен в этих проектах. Чем могут конкурировать застройщики? Ценой?
– Да, доля проектов КОТ растет и будет расти. Конечно, застройщики будут конкурировать на этих проектах не так, как в точечной застройке. Цена важна, но она – лишь следствие. Чтобы конкурировать по цене, нужна высокая эффективность при реализации проектов. Конкуренция будет идти по линии финансов в первую очередь.
Объемы реализации на проектах КОТ большие, но и вложения на начальном этапе в проекты велики. Значительная нагрузка по соцкультбыту, подготовка территории, земля, дороги, сети. Стоимость подключения к сетям растет. Это подразумевает определенный фильтр для застройщиков – кто потянет большие расходы.
А дальше идем вслед за покупателями: планировки, характеристики здания, современная градостроительная среда и мастер-план – не массового советского типа. Конечно, важен опыт точечной застройки – без него не одолеть проект КОТ, и, разумеется, очень важна репутация застройщика.
Впрочем, сейчас отсутствует четкое представление, что такое проекты КОТ. Реновация – это КОТ или не КОТ? Но с другой стороны, неважно, комплексная застройка или нет: при большом метраже, от 300 тыс. кв. м, застройщики вынуждены создавать качественную жилую среду.
– Что бы вы отнесли к главным особенностям квартальной, комплексной застройки?
– То, чем застройщики между собой конкурируют на проектах квартальной застройки, – это и есть ее особенности.
Деньги и власть
– А что из особенностей можно отнести к разряду проблем?
– Соцкультбыт – это проблема. Не решены вопросы налогообложения объектов социальной инфраструктуры. Проекты неэффективные, эксплуатировать их дорого. Над эффективностью жилых проектов застройщики думают, а об эффективности социальных объектов – пока еще нет. В Германии, Швеции детские сады меньше по площади. Плюс эти объекты используются для муниципальных нужд во внеурочное время. Нам нужен более хозяйственный подход. Пора пересмотреть устаревшие пожарные, санитарные СНиПы. Может быть, лучше построить в квартале три эффективных детских сада, а не два дорогих?
Финансирование проектов КОТ – безусловно, проблема. Стоимость финансирования велика. Банки требуют, чтобы застройщики самостоятельно профинансировали авансы, а это огромные деньги – десятки и сотни миллионов. Мы занимаем средства в Европе, что несколько дешевле. Но все равно критично: суммы для таких проектов нужны большие.
Но главное – стало меняться отношение к инвестору. Раньше власти часто говорили об инвестиционной привлекательности Петербурга, призывали инвесторов. По крайней мере риторика властей демонстрировала: заинтересованность в инвестициях есть. Теперь заинтересованность стала меньше. Дали застройщику разрешение на строительство – уже хорошо, можете радоваться. Но для крупных проектов такое отношение властей критично. Вложить 1 млн евро – это одно, а 100 млн – другое. В нашем случае даже слова важны.
– Если есть проблемы с финансированием, не могут ли схемы ГЧП помочь застройщикам при освоении больших территорий?
– Тут не все так просто. Наша власть устроена достаточно сложно: есть множество комитетов, управлений, других структур, в том числе федеральных. Если при строительстве идет бюджетное финансирование, схема всем понятна. Но когда частный бизнес реализует проекты, власть ни при чем.
Как только на реализуемом проекте ожидается связка власти и бизнеса, появляется ощущение, что чиновники впадают в ступор. То ли желания не хватает, то ли понимания.
– Должны ли застройщики брать на себя заботу об инфраструктуре? И кто это, по-честному, должен делать?
– Неважно, кто, – надо делать как договорились. Нужны четкие правила. Для инвестора важны правила, предсказуемость, понятные риски. Если нет правил, снижается ли вероятность инвестиций в регион? Да, снижается. Из восьми регионов, в которых мы работаем, в Петербурге самая невнятная ситуация.
Понятно, что в разных регионах различные правила. Однако в США разные правила действуют в разных штатах. Но бизнес работает. Значит, не так важны сами правила, как предсказуемость условий работы для бизнеса. Если все будет прозрачно и понятно, и другие инвесторы сюда придут. Но сегодня макропредсказуемости стало меньше.
– Есть ли нагрузка на конечного покупателя в проектах, где застройщики все делают сами? Может быть, не в каждой очереди?
– Конечно, вырастает себестоимость строительства, поэтому вырастет и конечная цена.
Например, осенью город сказал: у застройщиков маржа позволяет строить за свой счет соцкультбыт. Весной «Ленэнерго» сказало: у застройщиков маржа позволяет… Нынешней осенью не исключено, что опять кто-нибудь скажет: маржа застройщикам позволяет. Все считают маржу застройщиков, будто она безразмерная, бесконечная.
Городу необходимо планирование. В противном случае будет страдать качество жилья, будут уходить инвесторы, которые строят качественно. Сейчас все крупные компании работают в нескольких регионах. Хотя процессы в крупных агломерациях схожи, в других регионах к инвесторам относятся лучше.
Венчурный бизнес
– Очевидно, что компания, которая берется за проект КОТ, должна быть крупной и, как мы выяснили, располагать достаточными финансами. Однако так ли уж велико желание застройщиков браться за масштабные проекты?
– Отчасти работа в проектах КОТ – объективная реальность, которая связана со структурой земельного банка многих крупных компаний.
Кроме того, за те 20 лет, когда у нас есть рынок, построено много, и количество пятен под точечную застройку сокращается.
И компании подросли за это время. Есть объективная логика развития компании. Сначала строили маленькие домики – бизнес был небольшим, потом росли компании – увеличивались и масштабы объектов. Сегодня размер целого ряда компаний позволяет строить большие жилые комплексы.
Кроме того, любой проект требует трех-четырех лет подготовки и усилий множества людей. При этом с точки зрения подготовки проекта нет разницы, какого размера будет дом.
А у некоторых застройщиков возникли производственные мощности, которые надо загрузить.
Риски, связанные с управлением большими объемами, тоже приходится учитывать. Поэтому КОТ – разумный шаг, пусть не для всех, но для большинства крупных компаний.
– Проекты КОТ должны занимать в портфеле некоторую часть или компания может сосредоточиться исключительно на крупных проектах?
– У нас это две трети общего объема строительства. Видимо, нельзя сосредотачиваться только на проектах КОТ: когда предложение локализовано, это большой риск.
Но, думаю, для каждой компании может быть разное соотношение комплексных и точечных проектов. В том числе потому, что КОТ – это зачастую венчурный бизнес.
– На ваш взгляд, какие территории будут комплексно осваиваться в ближайшие годы?
– На севере Петербурга это Каменка, «Морской фасад». В центре, думаю, старое промышленное кольцо подвергнется редевелопменту. На юге – Шушары, Южный. В Ленобласти – Всеволожский район вдоль КАД. Например, в Шушарах много куплено земли, но пока многие проекты не начаты.
– Можно ли проект КОТ отдать в руки разных архитекторов?
– Когда есть единый мастер-план и разработана общая концепция, вполне можно. Это даже может стать позитивным фактором – появляется возможность обратить творчество с фасада на конструкции.
Финское качество
– Целый ряд компаний, не обязательно со скандинавскими корнями, предлагают на рынке «финское качество». Ваше финское качество чем-то отличается от прочих предложений? На каких принципах оно строится?
– Финское качество – это бренд, который никому не принадлежит. Ряд компаний его используют, причем не только в Финляндии.
Это базовое качество строительства (ровная стена, теплоизоляция, инженерные системы и прочее). В России воссоздать его очень сложно из-за культурных различий. В Финляндии строят финны, у нас – россияне. Нам сохранить финское качество помогают системы строгого контроля, чего нет даже в Финляндии.
Другой подход к цели – это управление. Хотя многие не понимают комплексность задач.
Третий аспект финского качества – характеристики, опции, например сауна, широкие балконы. Мы стараемся перенести наиболее интересные опции из Финляндии. Но планировка квартир, конечно, сильно зависит от культурных обычаев. Например, размеры спален в России и Финляндии приняты совершенно разные.
Поэтому, думаю, финское качество – понятие растяжимое.
– А как лучше строить – по СНиПам или с финским качеством?
– Мы выполняем СНиПы, но качество держим финское.
– Сегодня страна находится не в самых лучших условиях – экономических и политических. Это влияет на себестоимость строительства?
– Понятно, что себестоимость у нас в основном рублевая. Большинство застройщиков используют отечественные строительные материалы. Строительная промышленность у нас в стране в основном локализована. Но сказать, что совсем не влияет, нельзя. Достаточно большая доля оборудования, инженерные системы приобретаются за рубежом. И все равно влияние девальвации присутствует. Тем не менее, в отличие от других отраслей, строительная затронута меньше.
– Новой фишкой на рынке строящегося жилья становится квартира с отделкой. В чем причина?
– Я бы даже сказал, что отделка становится нормой. Основная причина – более рациональное отношение людей к покупке жилья. Все помнят уроки СССР с одинаковыми типовыми квартирами, поэтому когда пришел рынок, всем хотелось выделиться. Теперь мы заканчиваем этап индивидуализации. Все понимают, что индивидуальная отделка – это дорого. Люди, как и в Европе, уходят в декорирование, дизайн, оставляя отделку строителям.
– Что в портфеле компании сегодня? Каковы планы на будущее?
– Мы запустили проект жилого комплекса «Тойве» на Республиканской улице. Это интересное место. На второе полугодие запланирован старт новых очередей в комплексах «Новоорловский» в Приморском районе и Inkeri в Пушкине. Это с точки зрения комплексной застройки. По этим проектам теперь важна ритмичность. Раньше нам приходилось бегать в поисках участка, а теперь больше производственной деятельности. Решаем, как и что лучше сделать с точки зрения локаций КОТ.
Доля точечных проектов в компании уменьшается. Однако в проектах КОТ дело не в объемах строительства – логика другая. Когда десять лет впереди, ты можешь уложиться в 12 или в восемь, но не в два года.
Соответственно, теперь мы формируем отношение покупателей не только к застройщику, к бренду компании, но и к новому месту – если проект начинается с нуля. Сегодня застройщики создают и новые бренды, и новые места.
Санкт-Петербург