Как и многие другие, строительная отрасль серьезно пострадала от экономического спада внутри страны и падения курса руб­ля по отношению к ведущим мировым валютам. Одни аналитики говорят, что кризис на рынке новостроек только начинается, другие не уверены, что он вообще случится. Третьего мнения придерживаются сами застройщики — глядя на рынок с другой стороны, они не видят на нем серьезных негативных изменений после кризисного 2009 года. Они просто приспособились к существующей реальности — высоким ставкам по кредитам, падению покупательского спроса и снижению цен.

Генеральный директор ЗАО «Корпорация СИТЕХ» — застройщика микрорайона «Акатуйский» в Новосибирске — Александр Семенов рассказал журналу «Эксперт-Сибирь» о том, как сегодня живет и работает строительная отрасль в крупнейшем сибирском городе и почему, если не изменится к лучшему геополитическая обстановка, уже через год бизнес накроет настоящий кризис — рентабельность упадет, а компании окажутся в процедуре банкротства.

«Кризис не состоится»

— В конце прошлого года некоторые эксперты говорили, что грядет кризис, темпы строительства будут падать, на рынке ипотеки все будет плохо. Это случилось?

— Нет. Полномасштабный кризис, как случился в 2008–2009 годах, на строительном рынке не произошел. Отдельно взятые компании, безусловно, почувствовали себя плохо, некоторые ушли. Но важно понимать, что со времени кризиса шестилетней давности серьезно изменилась структура строительного рынка. Когда мы входили в кризис в конце 2008 года, нашу отрасль с натяжкой, но можно было назвать рынком совершенной конкуренции. Сейчас выделилась определенная олигополия, лидирующая группа компаний. Строительный рынок стал четко сегментирован по технологиям и масштабам. Есть порядка 10 лидирующих компаний — это те, кто застраивает большие окраинные площадки жильем эконом-класса в панельном или монолитном исполнении. Лидеров отличает масштаб и технология. Почему компании ушли в определенные технологии — каждая из них либо уже является владельцем, либо строит завод крупнопанельного домостроения. Есть и те, кто делают панель на месте — такую технологию, по сути, использует концерн «Сибирь».

Вслед за лидерами идут те, кто застраивает территории, связанные со сносом и расселением ветхого и аварийного жилья. Они меньше по масштабу, но используют более дорогие технологии и материалы. Третья группа — те, кто поменьше, кто возводит один–два объекта. Четвертая — кто перешел в плоскость малоэтажной застройки. Первые три группы разделились по своим возможностям доступа к деньгам. Сегодня ни одна большая или серьезная стройка не может состояться исключительно от продажи квартир на свободном рынке, обязательно нужна какая-то подпитка. Я не знаю ни одной стройки в городе, которая бы началась на деньги инвестора или кредитора, закончилась бы на эти деньги, а продажи шли абсолютно независимо. Наверное, они есть, потому что это правильно — получить стопроцентное финансирование по графику, потом по графику быстро и эффективно построить. Это сводит на нет риски недостроя и позволяет продавать с большей рентабельностью.

— Почему таких примеров мало?

— Потому что, во-первых, ограничен доступ к деньгам, во-вторых, в текущем году произошли серьезные геополитические изменения, стремительное падение курса руб­ля, удорожание денег. Соответственно, кредиты предлагаются не за 12 процентов годовых, а за 18–20–25 процентов. А это уже запредельно. Тот рынок, на котором мы работаем, не обеспечивает такой рентабельности. Да, есть узкий сегмент, который способен пережить и 35-процентную кредитную ставку, но он не оказывает заметного влияния на рынок.

— Разве это показатель того, что кризис приближается?

— Настоящий экономический кризис, скорее всего, не состоится. Обвального ухода покупателей с рынка строительства не происходит. В 2009 году из 300 строящихся объектов около 150 были приостановлены. Из них около сотни перешли в разряд долгостроев. Сейчас таких объектов меньше, и целый комплекс мер, которые были предприняты властью, способствовали тому, чтобы климат вокруг жилой застройки был благоприятнее для строительных компаний.

Есть существенные изменения и в порядке предоставления земельных участков для строительства. Например, земельные аукционы сами по себе являются системой, отсекающей слабых застройщиков. Если ты способен выиграть земельный аукцион, значит, обладаешь запасом денежных средств, партнерством. Следовательно, с вероятностью 90 процентов достроишь объект. Улучшилась ситуация, увеличилось доверие. Органы власти убирают слабых застройщиков экономически — аукционами, а Минстрой административно — каждый год вычеркивает несколько застройщиков, которые оказываются несостоятельными. С одной стороны, мы видим ужесточение требований к застройщику, с другой — повышение ответственности и дисциплины по исполнению застройщиками своих обязательств.

Я думаю, что в полной мере мы из кризиса так и не вышли, мы просто научились жить внутри него. И как-то гармонично все городское сообщество вписалось в этот постоянный, вялотекущий кризис. Мы научились производить, продавать, зарабатывать и покупать. Банки все-таки увеличивают ипотечную составляющую, и даже рост ипотечной ставки не сможет остановить желание граждан приобретать новое жилье.

«Мы летим в самолете, который зовется «Россия»

— С какими проблемами сегодня столкнулся строительный рынок? Что оказывает на него давление?

— Да, все не так замечательно, как я рассказываю. К счастью, продукт строительного комплекса не встал в прямую зависимость от курса доллара, как было пять–десять лет назад. Была и есть категория людей, которые никогда не будут привязывать к доллару свою потребность в жилье. Но есть люди, у которых накоплена энная сумма денег, и они могут подождать с покупкой три месяца или полгода. Они думают: куда выгоднее вложить деньги? Я наблюдал последние лет 15, как малейшие колебания доллара то увеличивали, то снижали спрос. То, что происходит сейчас, кардинально отличается от всего предыдущего периода. Мы видим, что рубль за последние полтора года потерял около 40 процентов своей стоимости. Цены на недвижимость не могут угнаться за ростом доллара. Получается, что все, что есть в стране, дешевеет по отношению к доллару, и даже инфляция не способна изменить эту ситуацию. Конечно, это среднестатистические показатели, на рынке строительства жилья инфляция все-таки выше 10 процентов. Сюда входит рост ГСМ, тарифов, стройматериалов, зарплаты. Но все-таки это не могло давать такие рывки, как если бы в январе 2013 года квартира на окраине условно стоила 30 тысяч руб­лей за квадратный метр, а в январе 2014 года — уже 50 тысяч. Цены подросли на 10 процентов, не больше.

— А что будет, если рынок начнет реагировать сразу, как предыдущие 15 лет?

— Представьте, что мы летим в самолете, можем передвигаться по нему. Самолет называется «Россия», и мы движемся относительно курса доллара вверх и вниз, не особо на себе это ощущая. Только когда приземлимся в аэропорту за границей, мы поймем, что с нашим рублем чувствуем себя неуютно. Но пока мы внутри, прямой взаимосвязи, к счастью, не видно, иначе давно бы наблюдали и голодный бунт, и демонстрации, и остановку производства. Этого не происходит, потому что мы смотрим на изменение этих курсов, это нас печалит, но кардинальных изменений не происходит, мы живем все в той же привычной реальности.

— Некоторые застройщики все же готовятся к кризису и формируют себе «подушку безопасности» — не заселяют сданные дома. Вы себя обезопасили на всякий случай?

— Да, конечно. Но давайте посмотрим с другой точки зрения: если раньше земельный участок выдавался на условиях предварительного согласования, то, даже взяв землю безденежно, нужно было платить за технические условия, проекты, начинать освоение участка, строительство. Нужны были деньги. Сейчас все изменилось так — мы сначала должны выйти на аукцион и заплатить изрядную сумму денег, а дальше надо снова строить, то есть опять нужны деньги. Принципиально ничего не изменилось. Добавилась определенная стартовая сумма на земельный аукцион. Но эта сумма не может составлять львиную долю тех денег, которые нужны на строительство. Поэтому застройщики, завершив тот или иной проект, если хотят продолжать заниматься этой деятельностью, просто обязаны иметь достаточно активов, чтобы монетизировать их, продать квартиры, офисы, собрать необходимую сумму, взять землю на аукционе и начать строить. Мы не исключение, иначе зачем заниматься бизнесом?

«Последствия проявятся через год»

— Как сказалось на рентабельности бизнеса падение руб­ля, удорожание доллара?

— Плохо сказалось. Если два года назад была одна стоимость денег и одна возможность получения кредитов и инвестиций, то сейчас стало и дороже, и труднее. Думаю, темпы строительства некоторых объектов замедлятся. Возможно, если долго продлится сложившаяся ситуация, мы увидим масштабное падение объемов строительного производства — это связано и с падением рентабельности, и с падением покупательской способности населения.

В этом году статистика впервые за последние годы засвидетельствовала остановку роста реальных доходов населения — то есть, рост зарплат прекратился. Хотелось бы, чтобы это было кратковременное явление, но пока оно есть, мы понимаем, что жизнь дорожает, происходит медленное обеднение населения. Если доходы падают, то сначала страдают сегменты дорогих товаров, от чего можно отказаться в первую очередь. К сожалению, квартира относится к разряду предметов потребления, от которых вынуждены отказываться некоторые семьи. Люди начинают изворачиваться — вместо того, чтобы разделяться на две семьи, просто из «двушки» переезжают в «трешку». К сожалению, это будет вызывать замедление спроса и падение рентабельности — строители начнут жестче конкурировать между собой ценой, качеством и количеством предложения, и рано или поздно это создаст кризис перепроизводства. Кто-то начнет уходить из сегмента, кто-то остановит новые проекты и не будет брать новые земельные участки, начнет не торопясь продавать то, что есть. Это вызовет сжимание предложения на строительном рынке. Ничего хорошего геополитическая обстановка нам не сулит. Если мы еще год в такой ситуации пробудем, то можем получить настоящий кризис.

— В какую величину вы бы оценили сейчас рентабельность?

— У всех она своя. Пока ситуация такова, что можно не снижать рентабельность менее 10–15 процентов, в отдельных случаях 20 процентов. По сути, я не увидел обвального падения рентабельности. У нас есть еще небольшой резерв роста цены производимой продукции. Сегодня мы можем, немного увеличивая цену квадратного метра на одну-две-три тысячи руб­лей, создавать оттяжку срока покупки квартиры. Но, тем не менее, покупка состоится. И тем самым мы можем балансировать в каких-то рамках бизнес-плана. В каждом бизнес-плане есть раздел «Анализ чувствительности проекта». И мы четко понимаем, на какой точке нам становится неинтересно вести бизнес. Если мы имеем ресурс для снижения издержек экстенсивным путем, можем чуть-чуть приподнять стоимость квадратного метра, то сохраняемся в рынке.

«Живем как обычно»

— Больших участков под строительство в городе не остается, и в начале прошлого года власти города говорили о том, что создадут особые условия для застройщиков, желающих выходить на площадки с обременением. Застройщикам стало интереснее покупать участки с бараками и частным сектором?

— В центральных частях города не может бесконечно долго сохраняться в таком большом количестве ветхое и аварийное жилье. В Новосибирске существует серьезная программа предоставления строительным компаниям земельных участков на расселение в партнерстве с мэрией — бюджет участвует и в сносе, и в расселении. Когда бюджет богаче, он участвует больше. Считаю, с точки зрения стратегии направления определены правильно, с точки зрения кризиса — живем как обычно.

Мы уже который год имеем превышение планки в один миллион квадратных метров вводимого жилья. А заделов у города — порядка трех миллионов. Застройщики в Новосибирске еще долгое время будут работать без снижения темпов роста — территории позволяют, сноса требует ветхое и аварийное жилье, необходима реконструкция сетей. А только за счет застройки и можно реконструировать сети.

Фото: Михаил Кичанов

И все же лидирующая группа в первую очередь застраивает окраинные территории ковровым способом — сплошь по площадям. Строительство жилья эконом-класса имеет небольшой уровень рентабельности, поэтому экономия достигается на масштабах. Там существенным фактором бизнеса является скорость оборота. Технология строительства должна позволять быстро строить и быстро сдавать, тогда кредитные или инвестиционные деньги оборачиваются быстрее, и проекты приносят существенную выгоду. Мы понимаем, что они несут за собой и издержки, и риск колебаний спроса.

Да и земля не кончится. Во-первых, генплан Новосибирска предусматривает корректировку границ города. Там включены все объезды вокруг города, и, естественно, город с учетом таких мощных магистралей будет корректировать свои границы. В городскую черту войдут новые окраинные территории, которые позволят компаниям выходить и застраивать. Думаю, речь пойдет и о модернизации технологий, и о повышении этажности.

«Больше и не надо»

— В 2009 году была проблема в большом количестве непроданных квартир в сданных домах. Она остается? Платежеспособный спрос соответствует темпам строительства?

— Все крупные проекты имеют какое-то количество непроданных квартир после сдачи дома. Скорее всего, если мы сдаем более миллиона квадратных метров в год, некий остаток будет все время, вопрос в его судьбе. Куда с наименьшим риском могут вложить деньги те, кто хочет купить новое жилье? Во-первых, первичное жилье предпочтительней, там все новое, во-вторых, если это не первый дом в поле, а уже застроенная территория, то такие квартиры и на первичном, и на вторичном рынке пользуются максимальным спросом, несмотря на то, что они подороже. За три–шесть месяцев подавляющее большинство квартир раскупается. Я не знаю ни одного случая, когда квартира «висела» более года, но пока она «висит», она еще и дорожает. Рынок перерабатывает этот ресурс, это просто задел свободных квартир.

— Потребительские предпочтения на новое жилье как-то меняются?

— Спрос сегментирован так же, как предложение. Очень хорошо, когда строительный рынок способен предложить городу множество вариантов типов квартир, места расположения, состояние отделки. Мы понимаем, что концерн «Сибирь» — единственная в городе компания, которая забрала сегмент квартир-студий стоимостью до миллиона руб­лей. Больше никто таких не строит, потому что больше и не надо. Если сейчас зайдет еще один застройщик и начнет такими же количествами предлагать аналогичные квартиры, быстро произойдет перенасыщение. Но многие пойдут выбирать не студию, а квартиру для семьи. И тут начинается конкурентная борьба между местом расположения дома, планировками. Есть люди, которые не имеют денег, чтобы купить квартиру рядом с метро. Им предлагают квартиру на окраине по принципу «заходи и живи». С удовольствием идут. Вопрос цены — за квартиру одинакового качества и площади можно заплатить 45 тысяч за квадратный метр на окраине или 68–70 тысяч, приблизившись к метро. Вот в таких границах идет движение рынка — чем дальше, тем дешевле. Но не бесконечно дешево, нижний уровень определяет объективная реальность — сколько на самом деле стоит построить дом.

— И какой сегодня нижний уровень?

— Я считаю, что меньше 40 тысяч за квадратный метр даже для окраины — сегодня уже искусственная цена. Мы не берем опыт компании «ДИСКУС» (крупная многопрофильная компания, реализующая экономичное жилье в Новосибирске. — Ред.), она стоит особняком, у нее экономика не похожа на экономику других городских строительных компаний, это исключение из правил. Если квартира предлагается дешевле, значит, что-то тут не то. Либо по технологии, либо по комплектации, либо по подрядчику или застройщику. Возьмем опять в пример концерн «Сибирь» — продавая маленькие квартиры они не продают их дешево за квадратный метр, рентабельность не позволяет им спуститься ниже 45–50 тысяч, потому что чем меньше квартира на единицу площади, тем более насыщена эта единица площади инженерными коммуникациями, а с этим связано и удорожание.

«Потребитель переживет»

— Вы видите реальную пользу от института СРО?

— Конечно, я считаю его абсолютно полезным. Во-первых, хотя бы с той точки зрения, что саморегулируемая организация ведет ежегодный систематический контроль участников строительного рынка — приезжают, изучают ситуацию на месте, смотрят, жива ли строительная компания, наполнена ли она заявленным штатом, реально ли есть объекты и работают ли эти люди. Если обнаруживаются несоответствия — заявлено много, а на деле «пшик», то такой участник со строительного рынка точно уходит. Соответственно, если хочешь оставаться на рынке, то ты должен взаимодействовать с СРО, постоянно проводить переподготовку персонала. К сожалению, рано или поздно, или в отдельных местах, идея выхолащивается. Если взять СРО в Новосибирске, я ответственно могу сказать, что они полностью соответствуют требованиям закона и ситуации. Если взять СРО столичные, то тут уже видны некоторые несоответствия — когда они набирают себе строительные организации со всей страны, то не в силах контролировать весь этот объем. Если ты хочешь полностью соответствовать законам строительного рынка и быть прозрачным — пожалуйста, будь членом местного СРО.

— В этом году вступил в силу закон о страховании гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками. Вы работаете по этой модели?

— Нет. Все разрешения на строительство у нас получены до начала 2014 года. Понятно, что впереди нам предстоит работать по новому закону, делаем определенные расчеты, но я уверен, что существенно он на нас не повлияет. Нет такого, что страховая компания требовала бы 5–10 процентов от стоимости дома. Конечно, придется заплатить, но это не превысит трех процентов, что вполне терпимо. Этот рост потребитель переживет. А сколько возьмет агентство недвижимости за то, чтобы сделка была подготовлена и завершена? Не меньше. Кто-то предпочтет идти не в агентство, а непосредственно к застройщику.

«Кому давать взятки?»

— Мэр Новосибирска Анатолий Локоть успел заявить, что строительная отрасль коррумпирована. Действительно это так?

— Я работаю уже лет 15 в этой отрасли и сам никогда никому взяток не давал, никто от меня никогда ничего не требовал. Знаете, как работать дешевле? В соответствии со строительными правилами и градостроительными нормативами. Если у тебя много денег и амбиций и ты хочешь построить то, что нельзя, можешь пытаться кого-то подкупить. Анализируя эту ситуацию, я пришел к выводу, что никаких денег не хватит, потому что подкупать придется всех — от рядового исполнителя до мэра. Гораз­до проще и грамотнее сделать проект в соответствии с нормативами, согласовать его. Если что-то не проходит, надо найти пути корректировки, все это решается путем совещаний и споров, но только так. Открытый земельный аукцион выиграть может кто угодно — за землю уже взятку не дашь. За согласование? Есть Главное управление архитектуры и градостроительства, там куча отделов, специалистов, каждый из которых отвечает за свое. А есть еще Управление архитектурно-строительных инспекций, где специалисты выдают разрешение на строительство. Еще есть госэкспертиза, государственный архитектурно-строительный надзор… Кому давать взятку? Я не знаю и знать не хочу. С мэрией можно и нужно работать профессио­нально, потому что там работают профессионалы.

— Есть уже какие-то изменения на рынке в связи с кадровыми перестановками в мэрии, правительстве? Пришел мэр Анатолий Локоть, бывший глава департамента строительства города Сергей Боярский перешел работать в правительство. Ожидаете перемен в управлении отраслью?

— Нет, я не ожидаю. Боярский создал прекрасно работающую профессио­нальную градостроительную команду в мэрии. Вот он ушел в правительство, а структура осталась, люди на местах остались. На место Боярского пришел Алексей Кондратьев — тоже профессио­нальный человек, который отработал в департаменте земельных и имущественных отношений мэрии. И если у него не хватает профессионализма в области строительства, значит, есть Главное управление архитектуры, главный архитектор города — группа профессионалов осталась. Я убежден, что политика и стратегический план устойчивого развития города сохранятся. В городе было создано очень много хорошего, и, если ты умный политик, то постараешься это сохранить. А поиск черной кошки в темной комнате — это уже русская традиция.

«Было три котлована»

— Расскажите про компанию, про «СИТЕХ», про прошедший год и планы на следующий.

— ЗАО «Корпорация СИТЕХ» — застройщик микрорайона Акатуйский. Что бы про нас ни говорили, если вообще говорят, нам все-таки удалось многое. Пять лет назад, в мае 2009 года, было три котлована с забитыми сваями, а сегодня шесть домов сданы в эксплуатацию и заселены, один завершен в строительстве и ждет заселения, строительство еще одного завершится в ноябре, девятый готов на 70 процентов, стройка была приостановлена год назад, сейчас возобновилась, к строительству еще одного дома (десятого по счету) мы приступили. Чтобы поставить 11 дом, нам надо снова проходить ряд совещаний и согласований, искать нормальные пути. Будем подходить профессио­нально. Если смотреть на результаты нашей деятельности, то они положительные. У нас на территории хорошо. Есть планы выходить на новые площадки, но надо еще кое-что доделать здесь. В течение 2015 года мы точно не выйдем на земельные аукционы, нам будет не до них, а дальше будем всерьез рассматривать другие территории.