О том, как будет развиваться спрос на жилье в петербургской агломерации, рынке земельных участков под застройку, а также о своем взгляде на комфортную жилую среду «Эксперту Северо-Запад» рассказывает председатель совета директоров холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
– Какие ключевые итоги прошедшего года вы считаете наиболее важными в сфере девелопмента в петербургской агломерации, и какие тренды будут определять эту сферу в 2015 году?
– Для начала нужно ответить на вопрос, что такое развитый рынок. Это не рынок продавца, а рынок покупателя. При этом я выношу за скобки последние месяцы, когда рынок столкнулся с лавинообразным спросом. Однако такой ажиотажный спрос – это ненормальная ситуация, такого рода панические реакции рано или поздно закончатся. И в нормальной ситуации мы будем находиться на рынке, где диктует покупатель, а не продавец.
А что диктует покупатель? Классическая конкуренция идет в двух плоскостях: цена и дифференциация продукта. Если говорить только о ценовой конкуренции, то в рамках сегодняшнего рынка мы попадаем в ситуацию большого объема предложения в петербургской агломерации. По данным наших аналитиков, спрос в традиционных районах Санкт-Петербурга сбалансирован, а вот за кольцевой автодорогой есть места, где локальное предложение существенно превышает спрос, когда практически ежемесячно в продажу запускаются новые площади, которые покупатель уже не может переварить. В таких локусах цены замедляются и стагнируют. Хотелось бы, чтобы в будущем году в закадье застройщики более аккуратно запускали новые очереди, исходя из той динамики продаж, которую они увидят по существующим очередям. Запуск 100 тыс. кв. м одновременно, что сегодня не исключение, – это слишком много для одной очереди в проекте.
Ценовая же конкуренция – это понятная история. Наиболее эффективны выстроенные бизнесы, где прибыль сжата по всей цепочке и на выходе получается конкурентная цена, либо выстроенные на минимизации всех затрат с помощью тендерных и прочих процедур без вертикальной интеграции. Тут покупателя будет интересовать цена в первую очередь. Однако и в этом случае есть минимальный джентльменский набор в характеристиках квартиры, который для покупателя крайне важен. Ключевое в нем – надежность застройщика. Если покупатели считают компанию ненадежной, то чем дальше, тем меньше такие риски он будут принимать.
– В этом году всех взбудоражила ситуация с турагентствами, когда вроде бы надежные игроки, которые на рынке с 1993 года, вдруг оказывались банкротами и не исполняли обязательства. Насколько вероятна такая ситуация для строительного рынка?
– Я не знаток туриндустрии, но, насколько я могу судить об этом, то все компании, которые рухнули, по сути оказались пирамидами, которые брали деньги на очень низком маржинальном рынке у физических лиц вперед за их туры и покрывали ими предыдущие дыры. Девелоперские компании, которые работают по 20 лет на рынке, в большинстве своем имеют здоровую экономку.
– Изменилось ли отношение покупателя к сроку готовности, на котором предлагаются квартиры? Если раньше прийти и вложиться на стадии котлована, понимая, что это выгодно, для покупателя было распространенной практикой, то сегодня многие подумают: «Компания, конечно, хорошая, но лучше я приду попозже».
– Если говорить о ситуации «Северного города», то мы этого не чувствуем, наоборот – видим обратную ситуацию. Например, в первый месяц после старта нашего нового проекта Green City на проспекте Александровкой фермы было продано около 150 квартир. Сегодня такой же спрос мы наблюдаем и на квартиры Ultra City. Продажи в комплексе открыты 1 ноября, и продано уже более 180 квартир. Соответственно, на старте проекта порядка 15% квартир у нас традиционно покупают именно в первые месяцы продаж. Для надежных компаний, которым люди доверяют и продукта которых ждут, изменений я не вижу. Другой вопрос, насколько это сегодня связано с ажиотажным спросом.
– А что дальше? Возможен ли спад, когда ажиотажная ситуация пройдет, у людей закончатся накопления, а спрос уже не такой равномерный, на который можно было рассчитывать в другое время?
– Определенные угрозы в этом есть, так как на соотношение спроса и предложения накладывается макроэкономическая ситуация. Есть разные сценарии, которые обсуждаются. В худшем случае, если люди начнут терять работу, то понятно, что им станет не до покупки жилья. Но если говорить о средне-позитивном сценарии, то мы увидим устойчивый спрос и не в ажиотажные месяцы. Другое дело, что он будет более дифференцирован. В рамках комфорт-класса будут конкурировать концепции проектов, и застройщикам нужно будет более тщательно относиться к продукту. И здесь наша компания чувствует себя спокойно, потому что мы создаем продукт выдающегося качества. То, что мы делаем, продумано до последнего гвоздя и гайки. И архитектура, и озеленение, и благоустройство, и места общего пользования – все можно посмотреть еще на старте проекта. Для покупателя это очень удобно, и он выбирает дом, где еще на стадии проекта жизнь уже продумана до мелочей. Для нас это конкурентное преимущество.
Второе, что станет важным и будет определять спрос, – цена. И здесь будет уже другая конкуренция, когда каждая тысяча рублей за квадратный метр будет иметь значение, но, я думаю, что люди будут относиться аккуратно к объектам на начальной стадии строительства и покупать их только у надежных застройщиков. Как они будут их определять? Рынок недвижимости зрелый, и опыт такой уже есть. Если компания на рынке свыше 20 лет, это один из показателей надежности. Важен и размер компании, сколько сданных и текущих проектов у нее в портфеле, размер земельного банка, кредитная история, есть ли задержки по проектам. Не менее значима и репутация с точки зрения своевременности сдачи, качества проектов, управления, сервиса. Если покупателей в офисе встречают приветливые, уверенные в себе менеджеры, это показатель надежности. Уверенность сотрудников – это показатель состояния дел в компании, и если дела не очень, то уверенность очень сложно симулировать. Плюс есть сарафанное радио – друзья и знакомые, родственники, которые уже покупали, личный опыт, Интернет и данные из открытых источников. Все это можно изучить и сделать вывод о надежности. Например, у нашей компании до 20% покупок совершается по рекомендациям, а число повторных покупок – 25%. Это очень высокий показатель, который говорит об уровне доверия наших клиентов.
– Как вы сейчас ощущаете отношение к российскому предпринимателю и к его проектам с точки зрения западных и российских инвесторов? Изменилось ли отношение, климат?
– Нужно признать: рынок инвестиций сегодня закрыт, и трудно ожидать приток западных инвестиций в строительный сектор, хотя нельзя исключать, что на этом рынке скоро появятся и инвесторы-неевропейцы. Что касается российских компаний, то я могу с уверенностью сказать: сегодня один из самых активных этапов в истории нашей компании по числу переговоров по земельным участкам, которые мы ведем. Наступило время партнерских сделок, где важно выбрать правильных партнеров для длительной и совместной реализации проектов. Сегодня единичные компании готовы рассчитываться деньгами. В рамках такой ситуации очень важно накапливать ликвидность и быть готовыми самим финансировать текущие стройки.
– Как при заключении партнерских сделок распределяется доля между застройщиком и партнером, собственником земли? Меняется ли это соотношение в зависимости от типа объекта?
– Если мы говорим о комфорт-классе, то соотношение может составлять от 17-18 до 25%. Это доля, которую получает собственник-землевладелец в виде будущих квартир. Если мы говорим об элитных объектах, то такая доля может достигать и 50% в зависимости от места и стоимости земли. Количество людей, которые готовы к долевым сделкам с надежными компаниями, по нашим ощущениям сейчас максимальное за всю историю современного рынка.
– Сколько сегодня в городе таких участков, владельцы которых готовы вступить в альянс с девелоперами?
– Объемы таких территорий существенны. Собственники потихоньку начинают понимать, что сейчас уже не та ситуация, когда, просто сидя на своей земле, ты становишься год от года более состоятельным, потому что земля дорожает. Все ровным счетом наоборот. Та земля, на которой еще в 2008-2009 годах можно было построить, к примеру, 100 тыс. кв. м, сегодня обременена высотными ограничениями, объектами соцкультбыта, новыми региональными нормативами, которые требуют больше зелени и парковочных мест. Соответственно, и цена земельного участка упала по сравнению с той, какой она была в 2008 году. И построить на ней можно уже не 100, а 50 тыс. кв. м. Вот и вся арифметика.
– Есть ли у города потенциал по земельным участкам, которые могли бы быть вам интересны?
– Безусловно, в городе есть такие территории. И их достаточно. Вывод в оборот такой земли – это вопросы подготовки земли к торгам, ее инженерного обеспечения, градостроительного оформления. Однако в своих прогнозах по пополнению земельного банка компании мы на такие земли основную ставку не делаем.
– Одно дело, когда ситуация была год назад, когда были другие возможности по наполнению бюджета, и ситуация сегодня, когда есть социальные обязательства, а возможности по наполнению бюджета изменились. Может ли город увеличить предложение земли и тем самым сбить цену?
– За город мне трудно что-то комментировать. Но ситуация, насколько я вижу, не такая критичная. Я не слышал о мобилизационных сценариях в отношении городской земли, которую нужно искать и выставлять на торги. В целом у города довольно сбалансированный бюджет. И если количества земли будет недостаточно, то в рамках торгов цены будут уравновешены. Другое дело, что сейчас не лучшее время продавать в силу того, что деньги крайне дорогие у всех девелоперов. И с точки зрения даже процентов по кредитам, которые банки подняли, и с точки зрения необходимости создавать подушки безопасности.
– Какие у города есть возможности для формирования комфортных городских зон? Будут ли это зоны серого пояса или другие территории? Что в вашем понимании означает комфортная городская среда, и какова роль девелоперов в ее создании?
– Я остаюсь приверженцем подхода, что при формировании комфортного пространства для жизни городу лучше расти не вширь, а работать со своим серым поясом. Это более взвешенное решение и с точки зрения транспортной инфраструктуры, и с точки зрения инженерных мощностей, которые можно трансформировать в необходимые для жилья. Нужно выводить из центра города экологически неблагополучные предприятия, искать особые подходы и по плотности, в зависимости от того, ближе или дальше территория к центру, и по высотности, и по санитарным зонам. Это вопрос диалога города и девелоперов, где уместна планомерная и системная работа в этом направлении. Такие вопросы нужно решать на всех уровнях, они должны быть отражены и в инвестиционной стратегии, и в стратегии социально-экономического развития до 2030 года.
Санкт-Петербург