В условиях переориентации отечественной экономики на реальный сектор особое значение приобретает наличие качественной производственной недвижимости, позволяющей промышленникам, оптимизируя издержки на создание производственной площадки, сконцентрироваться на своем непосредственном бизнесе. В этом смысле наличие современных индустриальных парков становится одной из приоритетных задач для региональной экономики, поскольку именно они являются точками роста для формирующихся сейчас территориальных инновационно-производственных кластеров. «Эксперт Северо-Запад» пообщался с генеральным директором компании «А Плюс Девелопмент» (девелопер, предлагающий комплексные услуги по созданию, модернизации и развитию индустриальной недвижимости) Петром Гавыриным, который поделился своим экспертным мнением о том, какие перспективы сегодня возникают у российской промышленности и с какими вызовами приходится сталкиваться создателям индустриальной недвижимости.
– Как санкции и кризис сказались на промышленном секторе России и какие риски и возможности в этой связи возникают в индустриальном секторе?
– Естественно, они сказались негативным образом, в особенности на коммерческом (негосударственном) секторе. Мы видим существенное снижение спроса на развитие производственных мощностей в этом секторе. В свое время был инициирован ряд проектов с иностранными компаниями, однако сейчас они заморозили эти проекты на период прояснения ситуации с санкциями. У нас были прецеденты, когда в составе акционеров наших партнеров, именно западных, были западные государственные фонды, которые вынуждены были выйти из проектов, реализуемых на территории России.
Отсюда и очевидные риски, связанные со снижением инвестиционного спроса и ухудшения условий банковского финансирования по ряду проектов. В то же время соглашусь, что открываются и новые возможности. Во-первых, есть ряд западных игроков, которые в текущих условиях хотят расширить свою долю на российском рынке – одни иностранные компании уходят, а другие тут же хотят воспользоваться этим моментом.
Во-вторых, мы видим, что и сами производственные компании все больше и больше начинают уделять внимание минимизации рисков в процессе создания объектов индустриальной недвижимости. А это означает, что подавляющее большинство из них хотят получать комплексный продукт, то есть не какие-то отдельные элементы процесса создания будущего завода (земельный участок, инженерные коммуникации, проектирование, строительство и т. п.), а помещения под ключ, в которых сразу можно начинать работать. Здесь как раз открывается большое поле для возможностей, потому что значительная часть клиентов хочет получить именно готовый продукт с минимумом рисков. Это мы клиенту и предоставляем – полностью готовые к осуществлению технологических и производственных процессов квадратные метры, все инвестиции в создание которых зачастую осуществлены нами.
– У вашей компании достаточно интересный спектр проектов с точки зрения локации. Какая специфика у этих регионов?
– Изначально «А Плюс Девелопмент» создавалась и всю основную активность вела в Санкт-Петербурге. Тогда мы не строили каких-либо планов по созданию федерального игрока. Начиная этот бизнес в 2007 году, понимали, что мы концентрируемся именно на Северо-Западе. Но постепенно понадобилось выходить и в другие регионы, что обусловлено одним из основных принципов нашей компании – следовать за клиентом. И если посмотреть текущий разброс по стране, то получается, что мы представлены в нескольких крупных городах России от Санкт-Петербурга до Урала. Еще раз подчеркну, что клиенты сами просили представить продукты в этих регионах. У нас много текущих заявок на Москву и Московский регион, ключевой в индустриально-логистическом секторе и занимающий порядка 65% рынка. При этом с точки зрения потенциала Северо-Запад для многих иностранных и в первую очередь европейских игроков достаточно комфортный регион. Во-первых, он расположен близко к основным рынкам производства и потребления, а во-вторых, он еще и транзитный.
Кроме того, существует большая поддержка со стороны местных региональных властей.
Мы присутствуем и в других в регионах, которые очень высоко котируются с точки зрения индустриального развития. На сегодня в лидерах Республика Татарстан и Калужская область. При этом конкурентные преимущества у каждого свои. Например, у Калужской области они очевидны: это локация, близкая к основному региону потребления – Москве. В Калуге относительно дешевые земельные участки, дешевая инфраструктура, рабочая сила. В лидерах и Республика Татарстан, которая хоть и расположена далеко от цепочек поставок (тех же портов Северо-Запада) и ключевого рынка потребления, но, несмотря на это, за последние три года развивается быстрее всех в плане индустриализации. В этом смысле Татарстан – наглядный пример сильной политической воли президента Республики Рустама Минниханова по поддержке развития индустриализации, потому что это действительно создает очень много рабочих мест. В качестве примера могу привести наш опыт: когда мы объявили, что хотим инициировать проект по строительству индустриального парка площадью 200 тыс. кв. м, то уже через очень непродолжительное время мы были приглашены на встречу с Рустамом Нургалиевичем, который полностью поддержал наш проект. Он заверил нас, что окажет всестороннее содействие, которое затем действительно выразилось уже в конкретных результатах – в течение одного месяца мы получили статус индустриального парка и начали строительство.
– А какие перспективы есть у Санкт-Петербурга с точки зрения появления новых индустриальных парков?
– Полагаю, в этом плане у Северной столицы две точки роста. Первая – это создание транспортно-логистических хабов на базе портовой инфраструктуры, например, те же порты Бронка или Усть-Луга. Мы видим потенциал именно в усовершенствовании логистической функции этих портов. Это должно дать существенный эффект, потому что сейчас ситуация такова, что практически вся перевалочная логистика сосредоточена в Москве, что само по себе нонсенс, потому что это дополнительное транспортное плечо, да и сам регион ведет к существенному удорожанию процессов. При этом существует высокий спрос со стороны операторов для создания более дешевой перевалочной инфраструктуры на Северо-Западе. Другая точка роста – это все-таки вынос производственных мощностей из черты города в пригород или Ленинградскую область.
И здесь стоит глобальная задача по созданию больших полноценных профессиональных индустриальных парков с хорошей транспортной доступностью и высококачественной инфраструктурой. Только тогда производственный бизнес будет сам заинтересован в переезде на такие площадки, поскольку сможет просчитать для себя экономический эффект. Если мы решим эти проблемы и создадим продукт, который будет интересен клиенту, то проблема серого пояса решится сама собой.
– Расскажите о своем опыте создания индустриальной недвижимости.
– Мы никогда не шли от земли и не являлись крупными землевладельцами, а отталкивались от продукта, который нужен клиенту, и создавали уже его. При этом я бы выделил два направления. Первое – brownfield, когда мы берем существующие производственные помещения, модернизируем их, переоборудуем и создаем квадратные метры для сдачи в аренду или продажи. Те площадки, которые мы так трансформировали, это не серый пояс города. Например, мы выкупили бывшие заводы «Тинькофф» в Пушкине или «Балтимор» в Колпино. Мы понимаем, что площадки в этих локациях будут востребованы на протяжении 20-30 лет, а это важно для нашего арендного бизнеса, поскольку подобный долгосрочный спрос существенно снизит коммерческие риски и повысит экономическую эффективность проекта. А в том же сером поясе подобный устойчивый спрос именно на промышленную недвижимость вряд ли удержится в течение 10-15 лет. Как следствие, мы делаем акцент на развитие индустриальных парков за кольцом города, и принципиально другого масштаба.
Здесь появляется второй наш продукт – индустриальный парк на базе greenfield, то есть когда мы приобретаем земельный участок и «с нуля» создаем новые индустриальные парки, в которых либо продаем готовые объекты, либо сдаем площади в аренду. Но повторюсь: мы всегда говорим, что не продаем земельные участки, а предлагаем готовый продукт, который обеспечивает клиентам отсутствие рисков.
В итоге даже сейчас заполняемость наших объектов арендаторами практически 100%. Несмотря на ситуацию, которая произошла в стране и на рынке, мы не потеряли ни одного арендатора. И для рынка это уникальная ситуация, что опять же подтверждает, что мы создаем правильный продукт и правильно оцениваем те или иные риски реализации проектов.
Мы очень чувствуем конъюнктуру, к примеру, сейчас есть активный спрос со стороны небольших компаний на помещения площадью до 3 тыс. кв. м. К тому же, это сегмент, который в большой степени ориентирован на импортозамещение, а сейчас он пока не может найти адекватных помещений в городе и обитает как раз в том самом сером поясе, но очень стремится оттуда выбраться. Также для подобных клиентов мы сейчас прорабатываем концепцию нового продукта, который будет выведен на рынок до конца этого года.
– В чем отличие продукта, который вы делаете? Какие его основные конкурентные преимущества?
– «А Плюс Девелопмент» уже является признанным игроком не только в Санкт-Петербурге, но и в Российской Федерации. Мы понимаем, что наша бизнес-модель очень конкурентна, и, конечно, наращиваем свои преимущества. Например, сегодня у нас сильнейшая проектная группа в индустриальной недвижимости, и мы очень быстро наращиваем компетенцию с точки зрения проектных решений в отдельных сегментах именно производственных компаний.
Также у нас достаточно сильный блок управления строительством. Я уже отмечал, что мы создаем не квадратные метры, а среду обитания, чтобы клиенту было комфортно работать. Такая стратегия оправдывает себя, потому что, когда в Россию приходит новый иностранный игрок, он не мыслит девелоперскими и строительными категориями – он хочет максимально быстро начать выпуск своего продукта. Из этого и строится наша концепция – мы создаем условия для того, чтобы клиент смог быстро и с минимальными рисками начать свою производственную деятельность и осуществлять ее в течение максимально долгого времени в партнерстве с нашей компанией.
В итоге на базе расположенной в Санкт-Петербурге компании мы выросли в федеральную структуру и сейчас создаем и развиваем бизнес, который становится одним из лидирующих в сегменте создания современных индустриальных парков в России, тем самым стараясь развивать инвестиционную привлекательность страны в целом и Северной столицы в частности.
Справка о компании
Компания «А Плюс Девелопмент» – федеральный девелопер, предлагающий комплексные услуги по созданию, модернизации и развитию индустриальной недвижимости, управлению проектами, организации финансирования и эксплуатации объектов.Компания строит для своих партнеров объекты индустриальной недвижимости в полном соответствии с международными стандартами качества, внося свой вклад в развитие и повышение конкурентоспособности экономики России. На данный момент компания развивает собственную сеть из семи индустриальных парков в пяти регионах Российской Федерации (Санкт-Петербурге, Елабуге (Республика Татарстан), Екатеринбурге, Перми и Волгограде). Общая площадь индустриальных парков компании более 200 Га, площадь объектов индустриальной недвижимости в управлении – более 250 тыс. кв. м, площадь объектов в стадии проектирования и строительства – около 500 тыс. кв. м. Ключевыми компетенциями «А Плюс Девелопмент» являются обеспечение комплексного управления проектом (включая разработку проектной и рабочей документации, организацию получения ТУ и согласований, а также функции генерального подрядчика), разработку рыночной концепции и организацию финансирования проекта, а также последующее комплексное управление объектами. Кроме того, компания осуществляет предоставление помещений в аренду или продажу, в том числе – по модели build-to-suit (строительство под конкретного заказчика).