Рынок жилищного строительства — один из самых уязвимых в условиях экономического кризиса. Закрытие из-за санкций доступа российских банков на внешние рынки капитала привело к резкому падению объемов ипотечного кредитования — главного драйвера роста строительной индустрии, сокращению доли проектного финансирования на рынке строящегося жилья. Как и в кризис 2008–2009 годов, падение платежеспособного спроса населения привело к появлению значительного объема непроданных квартир. Особенно остро проблема перепроизводства стоит в регио­нальных центрах.

В Новосибирске лишь немногие застройщики сегодня могут похвастаться стабильным спросом на вводимую недвижимость. Одно из таких исключений — ГК «Стрижи», которая с 2012 года занимается комплексным освоением одноименного микрорайона и северного направления Новосибирска. За время существования компания построила и ввела в эксплуатацию более 140 тыс. кв. метров жилья.  Объемы текущего строительства ГК «Стрижи», по данным Нацио­нального объединения застройщиков жилья (НОЗА), составляют 168,4 тыс. кв.м. В интервью журналу «Эксперт-Сибирь» генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский рассказал о ключевых проблемах строительной отрасли Новосибирска и тенденциях, которые будут определять рынок новостроек в 2016 году.

«И тут Остапа понесло»

— Игорь Юрьевич, классический экономический кризис — это перепроизводство товаров. Насколько эта проблема характерна сейчас для новосибирского рынка жилищного строительства?

— Кризис перепроизводства на рынке жилищного строительства стал очевиден летом 2014 года — аккурат после начала санкционной войны между Россией и Западом. Уже тогда эта ситуация была характерна для всей страны, за исключением, может быть, нескольких регионов, включая столицы. Инспирирована она была сложившимся различием в представлениях застройщиков и покупателей квартир о том, как должен выглядеть продукт на рынке жилищного строительства. Напомню, что к началу кризиса 2008–2009 годов кардинально изменился портрет покупателя. Если до середины двухтысячных на рынке оперировали исключительно квадратные метры, покупатель был непритязателен, и ему можно было «впарить» почти все, что угодно, то в последующие годы в Новосибирске формировалась совершенно новая парадигма потребления. Покупатель стал заметно моложе, имел опыт пребывания за границей, его потребительские ожидания были заметно выше того, что мог предложить в те годы рынок.

— Вы говорите о влиянии фактора ипотеки на рынок новой жилой недвижимости?

— Именно. Доступность ипотеки обрушила возрастной ценз потребителей на нашем рынке. Если до середины двухтысячных годов покупатели недвижимости — это люди за 40 и старше, то сейчас — тридцатилетние и моложе. И для счастья им уже мало одной лишь адекватной цены на квадратные метры и близость новостройки к метро. Им нужна комфортная среда обитания — удобные планировки квартир, благоустроенная придомовая территория, наличие в пешей доступности социальной и коммерческой инфраструктуры…

— Застройщики к этому оказались не готовы?

— Да. Большинство строительных компаний по-прежнему мыслили исключительно ценовыми категориями. Прошлый кризис вывел на рынок сотни тысяч квадратных метров очень дешевой недвижимости — «муравейников» на отшибе с квартирами-студиями нередко по 20 квадратных метров и даже меньше. Но это был не единственный тренд, по которому развивался посткризисный строительный рынок. Появился и рос спрос на качественное жилье. И тут, что называется, Остапа понесло. Люди вдруг задумались: почему мы покупаем творожки, сделанные по лучшим мировым потребительским канонам, а жилье — по совковым стандартам? И потребитель в одночасье стал диктатором на рынке. Вдруг люди стали интересоваться не только качеством стройматериалов и квалификацией строителей, но и тщательностью проработки планировочных решений, вниманием застройщиков к созданию мест общего пользования — детским площадкам, прогулочным зонам, элементам ланд­шафтного дизайна. Ни с того ни с сего жизненно важной опцией в оценке новой недвижимости оказались инфраструктурные ожидания покупателей: транспортная доступность, близость школ, детских садов, супермаркетов, парикмахерских и прачечных. И большинство старожилов — строительных компаний — на нашем рынке оказались к этому не готовы. И вот тогда появились новаторские для рынка проекты, максимально отвечающие потребительским ожиданиям. Это комплексные проекты нашей компании, «Сибакадемстроя», ИСК «Русь»…

— Вероятно, в условиях дефицита ликвидности наибольшие потери понесли как раз застройщики, мыслящие по-старому?

— Естественно в сегодняшних условиях хуже всего чувствуют себя на рынке производители дешевого жилья, построенного по советским технологиям. Ведь доля ипотечных кредитов на рынке новостроек упала и продолжает падать. Банки, которые годами накачивали строителей ликвидностью, из-за санкций потеряли доступ к почти что бесплатным западным деньгам. Ведь и сегодня в швейцарских банках депозиты размещаются под нулевую и даже отрицательную доходность. Но я уверен, не будь даже переворота в Украине и присоединения Крыма, экономический кризис в России все равно был бы неизбежен. Та бурная накачка банковскими деньгами рынка должна была иметь откат. Он и произошел. Все мы — Российская Федерация вообще и строительный рынок в частности — заслужили этот кризис.

— В каких цифрах вы бы оценили сегодня перепроизводство нового жилья в Новосибирске?

— Перепроизводство возникло внутри каждого из секторов новой недвижимости. Выросли целые жилые комплексы, в которых удельный вес проданных квартир не превышает 50 процентов. Думаю, в сданных новостройках города сегодня не продано порядка 150–170 тысяч квадратных метров.

— Ваша компания столкнулась с перепроизводством?

— Мы придерживаемся следующего подхода: сколько продаем, столько и строим. Соответственно, если у нас будут падать объемы продаж, я буду сокращать объемы строительства. Я точно не буду работать на склад. Но пока мы растем.

— И каков итог 2015 года?

— Ввели чуть больше 63 тысяч квадратных метров.

«Очень витиеватый показатель»

— Учитывая столь высокий процент нераспроданных квартир в новых жилых комплексах, можно предположить, что строители несут огромные убытки. Какова рентабельность этого бизнеса?

— Рентабельность — очень витиеватый показатель. На Западе мыслят категорией EBITDA, в России этот показатель не работает. У нас нет современной западной системы бухгалтерского учета, поэтому в нашей стране любая рентабельность — вопрос нарисованный. Но есть два объективных параметра: «норма прибыли» и «доходность на вложенный капитал». Какая из этих категорий вас интересует?

— Доходность на вложенный капитал.

— О-о-о, на нашем рынке она может быть от нуля до тысячи процентов. А вот норма наценки в Новосибирске небольшая — от 10 до 20 процентов. Может быть, у особо хитроумных она достигает 30–40 процентов, но, как правило, при строительстве малоликвидных объектов.

— Помню, в начале предыдущего кризиса в Новосибирске проходил круглый стол, на котором присутствовал известный девелопер Александр Бойко. Так вот, по его мнению, истинная рентабельность на строительном рынке в те годы была не 20–30 процентов, как уверяли его коллеги по отрасли, а 100–300 процентов. Можно ли сказать, что чем дороже недвижимость, тем выше доходность застройщика?

— Не так. Чем эффективней проект, тем выше доходность. Ведь факторов, которые влияют на доходность на вложенный капитал, великое множество. Это умение грамотно организовать входящий инвестиционный поток; выбрать временную точку входа на рынок и выход из него; определить цену экспозиции и ее динамику и многое-многое другое. Есть примеры, когда от вложений в несколько тысяч руб­лей люди получали миллиардный бизнес, а есть, когда человек с миллиардом собственных средств генерирует рублевую эффективность. И миф, что компании с высокой доходностью превалируют на рынке. Их единицы. В большинстве своем застройщики сейчас мигрируют к первой категории.

ГК «Стрижи» сможет пережить экономический кризис без каких-либо потрясений, уверен Игорь Белокобыльский

«Полудохлый ишак»

— Во время кризиса 2008–2009 годов большую поддержку строителям оказала региональная власть, появилась так называемая «губернаторская программа». Сегодня власть помогает отрасли пережить кризис?

— Только в одном, когда в марте 2015 года федеральное Правительство приняло решение о субсидировании ставки по ипотечным кредитам. Это был по-настоящему волшебный пинок отрасли, но его действие уже заканчивается. Этой меры уже недостаточно.

Одновременно с этим мы — строительное сообщество страны — были неприятно удивлены малопонятными попытками московских чиновников и законотворцев именно в момент кризиса подвергнуть предельно некомпетентным изменениям 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». — Ред.). Этот полудохлый ишак и так еле тянет свою ношу, так если пытаться на ходу делать ему операцию по удалению аппендикса, который, по мнению сторонних наблюдателей, мешает ишаку тащить воз, он просто сдохнет.

— Вы имеете в виду новые требования к страхованию гражданской ответственности застройщика?

— В том числе. Когда-то строительный рынок был очень хаотичным, и вот появился 214-ФЗ. Закон неоднозначный, но в этом хаосе он начал создавать матрицу. Изначально в нем содержалось достаточно мер, чтобы пресечь деятельность совсем уж откровенных аферистов. И нужно было не столько менять закон, сколько разрабатывать механизмы его правильного воплощения. Но этим никто не занимался. Вместо этого закон начали нагружать совершенно невероятными опциями. Иногда создается впечатление, что все эти новации ангажированы. Например, упомянутое вами введение обязательного страхования: либо через страховые компании, либо через банковское поручительство, либо через Общество взаимного страхования — одну на всю страну организацию с солидарной ответственностью его участников. Крупные страховые компании сразу же заявили, что им это неинтересно. Но на счастье рынка в 2015 году некоторые аферистично настроенные страховщики, не имеющие на балансе ничего, кроме авторучки, решили войти в этот рынок. И они поддержали ликвидность строительной отрасли. К счастью, среди малопонятных страховщиков оказалась парочка реальных игроков, с одним из которых нам удалось договориться. То, что мы сейчас сотрудничаем с «ВСК», считаю большой удачей.

Но вот осенью 2015 года появляется целый пакет предложений по изменению 214-ФЗ. Один из ключевых моментов — ведение эскроу-счетов (специальные условные счета, на которых учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или их выполнения. — Ред.). Предлагается между желающим инвестировать в жилищное строительство и застройщиком в обязательном порядке поставить банк. Банк депонирует средства желающего инвестировать в недвижимость и оказывает проектное финансирование застройщику со всеми вытекающими отсюда последствиями: от удорожания строительства до возможности инвестора в любой момент выйти из сделки. Пока это только предложение, которое отклонили из-за того, что строительное сообщество взбунтовалось. Но никто не может ручаться за то, что через несколько месяцев его снова не попытаются протащить через Госдуму.

А меж тем больной — строительная отрасль — лежит на операционном столе, его иммунитет борется за выживание, а консилиум стоит и думает: а давайте мы отрежем ему вот эту кишку и посмотрим, что будет. Я ведь не утрирую. И это происходит в тот момент, когда рынок нужно просто оставить в покое, он сам определит, кого выбросить, а кого оставить.

— А региональная власть генерирует инициативы по сглаживанию негативного влияния кризиса на одну из основных отраслей экономики?

— Я не наблюдаю никаких шагов со стороны регио­нальной власти по поддержке отрасли. Да и глядя на областной и городской бюджеты, мы такой помощи от них и не ждем. Им самим тяжело. Нужны решения на федеральном уровне.

«Наш город превратится в Мехико»

— В прошлый кризис большая часть расчетов между застройщиками, производителями стройматериалов и подрядчиками осуществлялась через бартер. Сейчас ситуация схожая?

— Бартер имеет место и сегодня. Правда, если семь лет назад на его долю приходилось 60–70 процентов всех расчетов, то сегодня — 10–20 процентов. Но я категорический противник бартера. Он усложняет бизнес и выгоден, по сути, только оператору этих расчетов.

— Как оцениваете подходы властей к решению проблемы освоения застроенных территорий?

— Несмотря на то, что мы строим на городской периферии, я крайне отрицательно отношусь к расширению границ города. Строителям сегодня нужно заниматься именно редевелопментом и, преж­де всего, в центральной части города. Решать нужно как проблему ветхого и аварийного жилья, так и частного сектора, где правовое поле пока девственно. Как правильно заметил заместитель генерального директора по проектированию «СИАСК» Михаил Ельский, если и дальше оставлять без внимания застроенную частным сектором и бараками центральную часть Новосибирска, то через 20–30 лет наш город превратится в Мехико — мегаполис с хорошо развитыми окраинами, но гнилым центром. Уже сегодня в центре Новосибирска с трудом можно найти соответствующую запросам населения социальную инфраструктуру. Она хуже, чем в новых микрорайонах.

— Видите ли вы тенденцию к решению этого вопроса?

— К сожалению, нет. Есть лишь редкие инициативы по освоению таких территорий со стороны отдельных застройщиков. И перед их героизмом я снимаю шляпу. Это чрезвычайно сложный и затратный путь, особенно по времени. Проблему частного сектора и ветхого фонда нужно решать в увязке с общей градостроительной политикой муниципалитета. Экс-мэру Москвы Юрию Лужкову это удалось сделать. У него была харизма и цель, которой, к большому сожалению, нет у наших регио­нальных и городских властей.

«Будем опираться на собственные силы»

— Как в 2016 году будет меняться конкурентное поле? Игроков станет меньше?

— Количество участников строительного рынка уменьшится априори. Причем уход некоторых из них будет иметь очень громкие последствия. Хочется надеяться, что сужение рынка приведет к качественному переструктурированию отрасли. Я бы очень хотел, чтобы строительная отрасль Новосибирска стала профессио­нальной, клиентоориентированной и конкурентоспособной с точки зрения мировых стандартов. Уверен, к этому все и идет. Будет здорово, если через год–три на нашем рынке будет меньше строителей, а больше девелоперов.

— Что вы имеете в виду?

— Девелопер — это состояние мозга. Строитель думает о том, как ему сварганить энное количество квадратных метров, девелопер же старается предугадать желания потенциального покупателя квартиры Васи Петина и создать нечто такое, увидев которое, он от щедрот своих принесет девелоперу все свои сбережения. Девелопер создает потребность, превышающую существующую на рынке. Таким, например, на новосибирском рынке является Владимир Рыбаков, основатель ИСК «Русь». Он опередил потребительские ожидания, по меньшей мере, лет на 15.

— Каков запас прочности у строительных компаний и, в частности, у ГК «Стрижи»?

— Два–три года мы выдержим без каких-либо потрясений. Будем опираться на собственные силы и рыночные преимущества. У многих строительных компаний ресурс есть. Есть накопления и у народа, который задумывается над тем, как ими лучше всего распорядиться.

Считаю, что принципиально рынок спасет выдача ипотеки под считанные проценты. Если государство найдет способ сделать это, то за счет мультипликативного эффекта от развития строительной отрасли оно сторицей вернет вложенное в виде растущих налоговых поступлений в бюджет. Но как эту простую и очевидную мысль донести до федеральных чиновников, я не знаю.

— Сохранится ли доля проектного финансирования новостроек на рынке в 2016 году?

— Оно и сегодня невелико и, конечно, сократится. Мы уже ни один год привлекаем проектное финансирование, но ничего, кроме показухи, оно не дает. Сегодня мы возводим недвижимость на общую сумму 4,75 миллиарда руб­лей, а проектного финансирования от Сбербанка — на 750 миллионов. Это 15,7 процентов — то есть, ни о чем. Мы и сейчас готовим проектное финансирование на 400 миллионов руб­лей. Но это не более чем предмет гордости и способ влияния на розничные продажи.

— В 2015 году новосибирские строители ввели 1,71 миллионов квадратных метров жилья, установив новый рекорд. Можно ли ожидать подобных цифр в 2016 году?

— Ничего подобного в текущем году ожидать не приходится. Рекорд 2015 года — результат инерционности нашего рынка, не более того. Момент истины наступит как раз в 2016 году. Станет предельно ясно, кто чего стоит в условиях превышения предложения над реальным спросом и ограничения ликвидности на первичном рынке жилой недвижимости. Есть все основания полагать, что макроэкономическая ситуация чудесным образом не изменится в этом году: санкции не отменят и Россия не получит доступ к капиталу западных стран. Резервный фонд страны истратят, и уж точно не на решение задач стимулирования жилищного рынка. В отличие от момента истины кризиса 2008–2009 года, когда над рынком реяло знамя «кто дешевле — тот и чемпион», у меня есть большие сомнения в том, что счастливый рецепт текущего кризиса будет тем же самым. Внутри каждого из сегментов рынка новостроек будут как однозначно востребованные продукты, так и те, спрос на который окажется предельно низким. Но в целом, конечно, рынок скукожится еще сильнее.

Игорь Белокобыльский родился в 1968 в Новосибирске. С 1985 по 1990 годы проходил службу в рядах Вооруженных сил СССР. В девяностые годы начал предпринимательскую деятельность. В двухтысячные руководил продажами на одном из крупнейших заводов Новосибирска по производству железобетонных изделий — ЗЖБИ-4. За это время стал экспертом в области продаж и рынка ценных бумаг. С 2012 года — генеральный директор ГК «Стрижи».