Новосибирск раньше других сибирских регио­нальных центров столкнулся с проблемой дефицита земельных участков под комплексное жилищное строительство. Из года в год строительная отрасль города на Оби бьет рекорды ввода жилья. Достижение 2015 года — 1,71 млн кв. метров. Очевидно, что и без удушающих объятий кризиса город не в состоянии обеспечить сохранение существующих темпов строительства, не создав условия для масштабного сноса частного сектора и застройки территорий, обремененных расселением ветхого и аварийного жилья. Также спасение отрасли эксперты видят в расширении границ города. О том, как городские власти видят решение проблем, тормозящих развитие жилищного строительства, в интервью журналу «Эксперт-Сибирь» рассказал начальник Департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска Георгий Жигульский.

«Больше «вкусных» объектов у мэрии нет»

— Георгий Викторович, как оцениваете работу департамента в 2015 году? Как она соотносится с 2014 годом?

— В 2014 году нашему департаменту удалось провести очень хорошую сделку по продаже имущественного комплекса ПАТП-8. Тогда городской бюджет получил от реализации этого имущества ни много ни мало 500 миллионов руб­лей. Рассчитывать на аналогичные поступления в кризисный 2015 год было весьма сложно. Изначально перед департаментом стоял план по сбору неналоговых доходов в размере 4 миллиардов 391 миллиона руб­лей. Мы его перевыполнили, мобилизовав в бюджет Новосибирска 4 миллиарда 440 миллионов руб­лей. Тем не менее, балансировка бюджета в условиях экономического кризиса требовала поиска дополнительных доходов. Найти их иначе, как вне налоговых поступлений, было нельзя, так как за минувший год город не прирос ни мощными заводами, ни крупными компаниями, налоговые отчисления от деятельности которых компенсировали бы недостающие доходы муниципалитета. Поэтому в 2015 году нам поручили дополнительно собрать 666 миллионов руб­лей. Такую вот мифическую цифру.

— И за счет чего это удалось сделать?

— За счет приватизации. Мы провели значительную работу по оптимизации имущества МУПов, в первую очередь в транспортной отрасли, выявив ряд перспективных площадок для последующей реализации. Наиболее привлекательной оказалась площадка в Советском районе по адресу: улица Тихая, 3. Мы ожидали, что она принесет в бюджет порядка 350 миллионов руб­лей, при хорошем же спросе мы могли выйти на еще более весомую цифру. Но из-за кадровых перестановок в департаменте транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса мэрии изменилась концепция, и ведомство решило эту площадку придержать. Тем не менее, мы с большой выгодой продали акции наших химчисток (90 миллионов руб­лей) и помещений, ранее принадлежавших совхозу «Сады Сибири». Это цветочные магазины на площади Калинина и на улице Ватутина (70 миллионов руб­лей). Правда, больше «вкусных» объектов у мэрии нет.

— Все уже приватизировали?

— Притом, что имущественный комплекс мэрии достаточно большой — более 4 миллионов квадратных метров муниципальной собственности, львиная его доля — 3,5 миллиона руб­лей — закреплены за структурными подразделениями мэрии и бюджетными учреждениями. И все, что у нас есть для продажи или сдачи в аренду — это 500 тысяч квадратных метров. В начале 2016 года мэр поставил задачу по дальнейшей оптимизации муниципального имущества, в том числе и по количеству бюджетных, автономных и казенных предприятий. Сегодня их 695, более 500 из них — детские сады и школы. Каждое муниципальное предприятие и учреждение требуют тщательной оценки эффективности и вообще целесообразности существования. Этим мы и будем заниматься весь год совместно с управлением контрольно-ревизионной работы, департаментами финансов и экономики, отраслевыми подразделениями мэрии. Мы рассчитываем, что эта работа выявит некий объем площадей и земельных участков, которыми можно распорядиться более эффективно — продать или сдать в аренду — что позволит городу получить дополнительные источники доходов. Естественно, это приведет к некоторому сокращению количества муниципальных служащих.

«Точную цифру даст инвентаризация»

— И на какой объем площадей и земельных участков вы рассчитываете выйти по итогам ревизии?

— Прогнозировать очень сложно. В ходе заседаний нашей рабочей группы «По повышению эффективности использования муниципального имущества», которая была создана в прошлом году по поручению мэра, всплывали просто вопиющие случаи. Например, в Главном управлении образования. Не буду озвучивать детали, но мы были крайне удивлены, что среди муниципальных организаций есть юридические лица, у которых по документам имущества нет, а по факту есть, и немалое. Каждое юрлицо, не исполняющее полномочия муниципалитета, очень дорого обходится бюджету. Условно говоря, если взять абстрактное предприятие с тремя сотрудниками — директором, главбухом и сторожем — это уже около трех миллионов руб­лей в год. И, конечно, у города есть резервы для оптимизации расходов на такие организации и учреждения.

Перспективы по земельным участкам хуже. Последние годы город очень активно распоряжался землей, и те участки, которые сегодня высвобождаются в силу неисполнения арендаторами своих обязательств, не дадут того роста арендных платежей, который необходим для балансировки бюджета.

— И сколько земельных участков департамент отозвал у застройщиков в 2015 году?

— В прошлом году мы досрочно расторгли 45 договоров аренды на земельные участки общей площадью 24 гектара. Но только половину из них мы сможем выставить на повторные торги. Ведь многие из этих участков не освоены не по причине проблем в экономике, а из-за активности граждан, которые встали грудью против точечной застройки. И мэрия обязана учитывать интересы горожан.

— Каков сегодня объем свободных от обременения земельных участков под жилищное строительство в Новосибирске?

— Не готов сказать. Оценочно — это две–три сотни гектаров. Точную цифру даст инвентаризация. Очевидно, что главный резерв для комплексного жилищного строительства — это 38 гектаров Ключ-Камышинского плато. Еще в планах прошлого года было разыграть данные земельные участки на аукционе, но изменилась концепция департамента строительства и архитектуры, который хочет получить в этом месте красивую комплексную застройку. Это требует огромных инвестиций. Игрока, который мог бы взять эту площадку целиком, сегодня на рынке нет. Наши строители точно к этому не готовы.

— Насколько упал в кризис спрос на земельные участки со стороны строительных компаний?

— Судите сами. Если в 2013 году по результатам торгов мэрия предоставила 37 земельных участков общей площадью 96,28 гектаров, то в 2015 году — 30 земельных участков общей площадью 18,96 гектаров, в том числе четыре участка площадью 3,23 гектара — в целях жилищного строительства. В 2013 году это было 25 земельных участков общей площадью 87,7 гектара. Годовой размер арендной платы по заключенным в 2015 году договорам аренды составил 71 миллион руб­лей. Средний прирост цены в ходе торгов в 2015 году составил 24 процента, в то время как в 2014 году он достиг 91 процента.

«Мы благополучно проигрываем»

— В конце ноября прошло года вы заявили, что общий долг по аренде земельных участков оставляет 2 миллиарда руб­лей…

— Задолженность по договорам аренды земельных участков, предоставленных для строительства — 2,3 миллиарда руб­лей. Общая задолженность по договорам аренды земельных участков составляет порядка 3 миллиардов руб­лей.

— Значит, задолженность динамично растет. Каков механизм решения этой проблемы?

— Несмотря на все наши действия, проблема задолженности строителей перед муниципалитетом, к сожалению, усугубляется. Из текущих долгов почти 1,5 миллиарда — это задолженность, которая нереальна к взысканию. В этой сумме порядка 500 миллионов руб­лей — долги предприятий-банкротов, и 525 миллионов руб­лей — задолженность по договорам аренды земельных участков, на которых расположены «проблемные объекты» (обманутые дольщики). На долги накручивается пеня, и ком этот неуклонно растет. Примерно 230 миллионов руб­лей — это долги, возникшие из-за введения осенью 2014 года двойного коэффициента арендной платы за участки, на которых в течение трех лет не завершено строительство. Ожидалось, что двойной коэффициент ускорит темпы строительства, но кризис убил эту идею буквально на корню. Все судебные дела по взысканию таких долгов мы проигрываем. Уже проиграли дел на 90 миллионов руб­лей. В списке крупнейших должников — лидеры рынка жилищного строительства. Для взыскания долгов приходится действовать очень аккуратно, чтобы не получить очередную порцию обманутых дольщиков. Мэр Анатолий Локоть придерживается позиции, что неправильно публиковать списки должников, так как это может усугубить проблемы застройщиков.

На текущий момент мы передали судебным приставам исполнительные листы на 1,3 миллиарда руб­лей. Ужесточение работы по взысканию задолженности по договорам аренды земельных участков, предоставленных для строительства многоквартирных домов, посредством обращения в судебные органы с исковыми заявлениями не только о взыскании задолженности, но и о расторжении договоров аренды, повлечет за собой негативные социальные последствия, в том числе увеличение перечня «проблемных» объектов (обманутые дольщики). Приходится ходить по лезвию ножа в поисках золотой середины между недопущением роста задолженности и взысканием долгов.

— Кризис побуждает к решительным действиям…

— Безусловно. Мэр требует максимально жесткого подхода к должникам и более активного применения практики расторжения договоров. Ожидаем, что в 2016 году нам удастся добиться взыскания ста процентов текущих платежей за аренду муниципальной собственности. Это примерно три миллиарда руб­лей.

«Законодатель внес ряд изменений»

— Как мэрия смотрит на решение проб­лемы освоения застроенных территорий в Новосибирске?

— В Новосибирске есть хорошие примеры застройки земельных участков, обремененных расселением ветхого, аварийного жилья и частного сектора. Но они, к сожалению, единичны. У мэрии недостаточно средств для расселения горожан, которые не приватизировали свои квартиры. А ведь у нас немало улиц даже в центральной части города с бараками, частым сектором, «хрущевками». И это большая проблема. Безусловно, застроенные территории — это резерв для жилищного строительства. Но ситуация меняется в лучшую сторону. В марте прошлого года законодатель внес ряд изменений в Градостроительный кодекс РФ, и теперь у муниципалитета появилось право заключать договора на право развития застроенных территорий с по­этапным освоением площадки. До вступления в силу нового закона девелопер, который брался за развитие застроенной территории, обязан был сначала расселить всех жильцов, снести постройки, и только после этого у него появлялось право оформить земельный участок в аренду и начать его освоение. Сейчас мы совместно с департаментом строительства готовим аукционы по нескольким застроенным площадкам, просчитываем экономику строительства. Рассчитываем, что их реализация позволит улучшить архитектурный облик города.

— Озвученные вами поправки в Градостроительный кодекс уже привели к росту интереса бизнеса к застроенным территориям?

— Застройщики проявляют интерес, только вот бюджету города развитие застроенных территорий, к сожалению, не дает никаких дивидендов, кроме решения проблем переселения горожан из старого жилья в современные квартиры и возможности заработать строителям. Бюджет с этого ничего не имеет. Но совершенно точно мы будем заниматься развитием таких территорий, ведь хочется, чтобы наш город был не только третьим по количеству жителей, но и по качеству жизни.

— И сколько аукционов на право развития застроенной территории провела мэрия в 2015 году?

— В прошлом году мы опубликовали информацию о проведении семи аукционов на право заключения договора о развитии застроенных территорий. Однако по факту был заключен только один договор на участок площадью 0,35 гектара по цене 2,1 миллиона руб­лей. Для сравнения в 2014 году мэрия разместила информацию о проведении 11 аукционов, в результате заключили семь договоров на участки общей площадью 3,6 гектара. Поступления в бюджет составили 44,9 миллионов руб­лей.

«Предстоит сложный переговорный процесс»

— Учитывая, что в Новосибирске дефицит земельных участков, есть ли в планах расширение границ города?

— Тема расширения границ города обсуждается уже не один год. Очевидно, что в ближайшие 10 лет завершатся все проекты по развитию комплексной застройки. Кроме выхода на застроенные территории, сноса старого ветхого и аварийного жилья, у отрасли нет других перспектив развития. И, конечно, в этих условиях будет крайне трудно достичь существующих темпов ввода нового жилья.

Выходом из патовой ситуации могло бы стать расширение границ города. И двигать границы, похоже, придется уже в ближайшее время. По новому законодательству все полигоны твердых коммунальных отходов должны быть вынесены за пределы городской черты. Проблему эту мы будем решать совместно с администрацией Новосибирского района. Предстоит сложный переговорный процесс. Скажем, решение уменьшить границы города с тем, чтобы свалки оказались в Новосибирском районе, не сильно порадует его жителей. Ведь взамен мэрия захочет получить нечто более вкусное, чем свалка. Думаю, до конца года у нас будет точное представление, в какую сторону должен развиваться город.

— Можно ли ожидать по итогам 2016 года темпов строительства на уровне прошлого года — 1,71 миллиона квадратных метров?

— Таких темпов, конечно, не будет. Может быть, и одного миллиона квадратных метров не введем. Ведь сначала нужно продать квартиры в уже построенных домах. И это серьезная проблема. Не так давно промышленно-строительный концерн «Сибирь» обратился к мэру с просьбой забрать квартиры в счет арендной платы за земельные участки. В новостройках этой компании сегодня не продано 800 квартир. У других крупных застройщиков ситуация не лучше. Бюджетный кодекс не позволяет производить такие взаимозачеты, поэтому тут мы помочь строителям ничем не можем. Честно говоря, не хотелось бы возвращаться к зачетным схемам девяностых годов. Ничего хорошего бюджету города они не дали.

Таблица 1 Динамика поступлений платежей за землю в бюджет Новосибирска, тыс. рублей Таблица 2 Продажа земельных участков, а также продажа права аренды земельных участков в Новосибирске с торгов Таблица 3 Состав земель Новосибирска по состоянию на 1 декабря 2015 года